Фото - t-v.te.ua

Фото - t-v.te.ua

Чи знесуть у Львові хоч одну новобудову?

5807 0
Непрозорий генплан, відсутність діалогу, корупція в місцевій владі та в судах – головні причини девелоперського свавілля у Львові. Та чи знесуть у Львові хоч одну новобудову?

Днями суд зобов’язав будівельну компанію «МС Імперіал» знести дев’ятиповерхівку на вулиці Хмельницького. Це не перше судове рішення про знесення незаконної забудови у Львові, проте жодне поки що не виконане. Більшість таких справ безнадійно застрягає в судах, а декому з власників – як у випадку самовільно зведеного ресторану «Хутірець» на Сихові – вдається правдами й неправдами оформити незаконну споруду.

Чи почнуть забудовники ретельніше ставитись до своїх зобов’язань, дотримання норм і оформлення документів, якщо бодай один незаконно зведений об’єкт буде знесено? Чому міська влада спочатку видає дозволи, а потім позивається щодо їх скасування? І що громадськість, бізнес і міська влада можуть зробити для того, щоб проблемних забудов стало менше, а місто розвивалось раціонально, а не хаотично? Про це говорили на дискусії «Проблемні забудови у Львові. Наслідки для громади і пошук можливих рішень», організованій платформою «Твоє місто» за підтримки Міжнародного фонду «Відродження».

Спочатку збудували, потім узаконимо

Проблемні забудови бувають різні. Екстремальний варіант – самовільне будівництво без жодних документів узагалі, себто самозахоплення – трапляється вкрай рідко. Найчастіше документи є, але не всі, або ж забудовник не забезпечує об’єкт усіма необхідними комунікаціями. «Є забудовники, які зводять будинки, не маючи повного пакета документів, – каже депутат Львівської міської ради Валерій Веремчук. – Наприклад, «Львівська мрія» на вулиці Шевченка, 42. На Антонича, 3 люди роками живуть без електрики, а коли об’єднання співвласників багатоквартирного будинку з боями проводить собі світло, забудовник цьому перешкоджає».

Інший випадок – забудовники, що мають документи на одне, а будують і продають інше. Прикладом є горезвісне будівництво на розі Варшавської й Соснової, де забудовник, маючи дозвіл на три поверхи, продавав десять. Після запеклого протистояння з місцевими мешканцями забудовник повернув ділянку місту.

Третій тип – будівництва без інфраструктури: отримавши ділянку в місці, де немає ні дитячих садків, ні лікарень, ні спортивних стадіонів, забудовник зобов’язується звести ці споруди, але ставить їх в останню чергу, до якої руки можуть і не дійти.

Часто проти будівництва виступають мешканці сусідніх будинків. «Велика проблема, що не регулюється законодавством – комунікація забудовників (інвесторів) із мешканцями навколишніх територій, – констатує Веремчук. – Ніхто не хоче, щоб поруч із його будинком виросла новобудова, але й нам не було б де жити, якби наші будинки колись не звели. Львів розростається, йому потрібне житло і конкуренція забудовників. Від людей тут залежить більше, ніж від чиновників». Забудовники ж нарікають на те, що мешканці наче запрограмовані на конфлікт.

Інвестор має аргументи

Наглядає за законністю забудови Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю, в народі – ДАБІ. Її представник Петро Пелікан говорить, що за десять місяців роботи у Львові інспекція видала порушникам 311 приписів і оштрафувала їх на 7,5 мільйонів гривень. Три мільйони сплачено, за решту порушники судяться. Виконують приписи та виправляють ситуацію здебільшого невеликі компанії та фізичні особи. Натомість, великі компанії-забудовники дозволяють собі ігнорувати приписи й навіть не допускати інспекторів на об’єкти. Схоже, вони впевнені в тому, що захистять свої інтереси в суді.

«Два тижні тому ми виділили понад два мільйони гривень із бюджету на роботи зі знесення незаконних забудов, – каже Валерій Веремчук. – Але розуміємо, що інвестор, який вклав великі гроші в незаконну забудову, має різні аргументи в судових інстанціях, щоб отримати потрібні рішення».

Людям, що купують квартири в непевних забудовників, варто бути перебірливішими. «Потенційні покупці не досить свідомі й ведуться на привабливу ціну, місце, цікаві обіцянки, не вникаючи в суть і довіряючи забудовникам. А потім стають заручниками ситуації, – каже депутат ЛМР Михайло Дідух. – На Шевченка, 418, у Рясному, люди сплачують за електроенергію за промисловими тарифами, не мають підведеного газу, живуть із порушеннями правил безпеки. Перш, ніж купувати квартиру, треба вивчити ситуацію, перевірити документи, а тоді вже платити».

Юрист Володимир Глашенков, керуючий партнер компанії «Ейч Ді Партнерс» погоджується: купити квартиру – «трошки більше, ніж купити пиріжок». Проте зауважує, що переконатись у тому, чи всі документи є в забудовника, не так просто: «Якби на сайті ЛМР був реєстр з усіма об’єктами, які отримали дозволи, люди могли б перевіряти, перш ніж купувати квартири. Помилок було б менше». Реєстри у відкритому доступі насправді є, проте вони всеукраїнські й містять стільки розмаїтої інформації, що простому смертному годі в них зорієнтуватись і знайти те, що потрібно. Комітет підприємців Львівщини, за словами його голови Андрія Дячишина, цілий рік марно боровся з обласною ДАБІ за створення сайту, на якому можна було б перевірити наявність дозвільних документів. 

Що робити: змусити забудовників платити більше

За словами Валерія Веремчука, депутати міської ради разом із чиновниками та представниками девелоперського бізнесу розробляють проект положення про підвищення орендних ставок для забудовників, що «збільшить надходження до бюджету на сотні мільйонів гривень на рік». 2017 року до міського бюджету має надійти 93 мільйони гривень податку на розвиток соціальної інфраструктури, який сплачують забудовники.  Торік було трохи менше.

Архітектор Іван Щурко – помічник депутата міської ради Тараса Чолія, що бореться з проблемним будівництвом на вулиці Чайковського – зауважує: надходжень було біще більше, якби міська рада так часто безпідставно не звільняла забудовників від сплати інвестиційних внесків.

Забудовники від намірів влади не в захваті. «Зараз у нас фаза бурхливого розвитку, якою треба скористатись, – каже Олег Манзій із будівельної компанії “Парус”. – У людей уперше за п’ятнадцять років з’явилась можливість купувати квартири. І як цим скористалася влада? На кожному етапі вирішила більше заробити».

Представник компанії ValensDevelopment Назар Максименко нарікає на відсутність інформації про те, на які потреби витрачаються сплачені забудовниками інвестиційні внески. А також на те, що громадські протести блокують будь-яке будівництво в історичній частині міста. «Є інша думка: будувати, але підвищувати категорію складності», – каже він.

Що робити: виділяти землю відповідальніше

Заступниця голови громадської ради при Львівській обласній державній адміністрації Олеся Дацко каже, що боротися треба не з наслідками, а з причинами. «Є державні стандарти будівництва, яких потрібно дотримуватись. Вони доволі жорсткі, бо це питання безпеки – фізичної, соціальної та гуманітарної. Наприклад, нові будинки зводять там, де немає ні дитсадків, ні лікарень, ні публічних стадіонів», каже вона. Проте рішення про виділення ділянок під забудову приймають депутати міської ради, які повинні розуміти, що дозволено, а що заборонено.

Свіжий приклад – будівництво готелю на Знесінні, зупинене судом 21 лютого. «Львівська міська рада визнала позов. Кого з чиновників притягнули до відповідальності за видання дозволу, в якому не було вказано, що це територія парку? На вулиці Масарика чотирнадцятиповерхівку будують біля дитсадка. Є акт, який ЛМР склала про те, що дітям небезпечно бути біля будівельного майданчика. Але будівництво триває. Якщо за об’єктом стоїть хтось впливовий, підписують усе, що потрібно», – говорить Олеся Дацко.

Є проблеми і з міністерством культури, яке в інтересах забудовників визнає історичні об’єкти такими, що не підлягають внесенню в реєстр, не проводить перевірок за зверненнями активістів, не встановлює чітких правил охорони історичної спадщини.

«У нас нема об’єктів, які будуються без жодного довільного документа. Всі забудови мають ті чи інші дозволи, а отже, є ті чи інші чиновники, які їх видавали. Ми не бачимо, щоб вони несли відповідальність», – каже Іван Щурко.

Що робити: зробити процес прозорішим

«Найкращий спосіб отримання коштів від забудовників – аукціон», – говорить представник Комітету підприємців Львівщини Ярослав Кохалевич і нарікає, що за часів Любомира Буняка місто активніше виставляло землю на аукціон. Щоправда, за словами Валерія Веремчука, ділянки на аукціон виставлені й зараз, проте вочевидь не ті, що могли б зацікавити забудовників: попиту нема.

«Кошти, які забудовники сплачують на розвиток інфраструктури, мають витрачатись прозоро,– додає Кохалевич, – аби забудовники знали, скільки і на що витрачено». Із ідеєю підвищити орендну платню для забудовників він не згоден: мовляв, вона й так висока.

Володимир Глашенков наводить приклад Мюнхена, де існує чіткий та прозорий план розвитку міста, який дозволяє якісніше використовувати землю. «Головний архітектор Львова Юліан Чаплінський каже, що в нас немає ресурсу для інвентаризації землі й будівель міста,– каже він. –Хоча для всіх було б зрозуміліше, якби ми бачили, яку територію планують освоїти забудовники, а інвестори розуміли, яку соціальну інфраструктуру їм треба буде створити, та розраховували свої можливості». Юліан Чаплінський, також запрошений, на дискусію не прийшов.

Генеральний план у Львова є, проте повністю його ніхто не бачив, каже Олеся Дацко. «У законі про регулювання містобудівної діяльності чітко сказано, що генплан не може містити непублічної інформації. Та нам уже більше року не дають не генплану, ні детальних планів. Тож жодна людина не може знати, чи відповідає конкретна будівля генплану, чи ні», – розповідає вона. Саме в додатках до генплану є прогноз розвитку міста.

«Цифри в генплані нічого не означають, – заперечує Олег Манзій. – Це неправильні цифри. Ми так динамічно розвиваємось, що не можемо не те що на п’ять років, а на рік передбачити, скільки житла буде потрібно. Треба внести зміни в генплан, зробити його динамічним».

Ламати чи домовлятися?

Якщо суд ухвалив знести незаконний будинок, це рішення треба виконувати, каже Оксана Куманська-Нор із Головного територіального управління юстиції у Львівській області. «Знесення – не покарання для забудовника, – каже вона. – Рішення суду не підлягають обговоренню. Але якщо міська рада роками не бачить незаконної забудови, а потім сама подає позов про знесення, це дивно».

Забудовники почуваються безкарними й не бояться ні ДАБІ, ні правоохоронців. Наприклад, на Снопківській, 18 на територію самовільно зведеної багатоповерхівки правоохоронців не пускали три роки. «Якби хоч один об’єкт був знесений, хоч один чиновник покараний, інші боялися б це робити»,– говорить Олеся Дацко. Петро Пелікан із ДАБІ погоджується: «Якби у Львові знесли багатоквартирний житловий будинок, забудовники замислилися б і почали б приймати правильні рішення, а в нас би поменшало роботи».

Натомість, представники індустрії не вірять у те, що показове знесення будинків примусить забудовників бути чемними. «У будь-якій справі найгірше – це героїчно виправляти зроблені помилки. Зносити будинок, якщо в нього вже вклали свої гроші покупці, не треба. Потрібно шукати вихід, вважає Олег Манзій. – Якщо забудовник готовий повернути людям гроші, тоді можна ставити питання про знесення». На його думку, хвиля знесення незаконно зведених будинків може вдарити по економіці та позбавити місто шансу на розвиток. «Давайте планувати, знаходити консенсус і давати можливість будувати так, аби потім не зносити», – каже він.

«У таких випадках потрібен компроміс, – погоджується Назар Максименко. – Забудовнику від знесення буде не так боляче, як людям, які купили квартири. Питання треба вирішувати на рівні влади, яка довела до того, що таке сталося».

Відновити довіру

«У Львові забагато політики,– нарікає Оксана Куманська-Нор, – тому не вдається працювати у правовому полі. Питання будівництва повністю контролює міська влада. Її відповідальність зависока». На її думку, проблема не зникне, поки чиновників, що уможливлюють незаконне будівництво, не почнуть звільняти, а забудовників, які не виконують свої зобов’язання та порушують правила – карати.  «Потрібно запровадити кримінальну відповідальність для забудовників», – додає вона.

Погрози, претензії, суди та протести, а не взаємодія – ось реалії відносин між органами місцевого самоврядування, чиновниками, забудовниками і громадянами. «Для партнерства повинна бути довіра, а вона безповоротно втрачена»,– констатує Ігор Щурко.

Олег Манзій розповідає про зустріч із головним архітектором Львова Юліаном Чаплінським, на якій був разом із десятком колег-девелоперів. «Він показав неймовірно цікавий механізм розвитку і планування європейських міст. Ми були в захваті від його ідей. Але це не закінчилось нічим! То давайте приймати рішення для впровадження того, що знає Чаплінський», – пропонує бізнесмен. Інша модель, яку, на його думку, варто запозичити України – governmentlinkedcompanies, себто компанії, що перебувають у спільній власності приватного бізнесу та влади. Такий формат допоможе будівельному бізнесу вкластись у розробку новітніх механізмів планування міста.

Міські акценти