Кияни купують у Львові елітну нерухомість, а львів’яни шукають комфортне житло подалі від центру. Як змінюється ринок нерухомості та що впливає на ціни сьогодні, Tvoemisto.tv розповів експерт компанії «Галицька нерухомість» Роман Юськів.

У якому стані нині ринок житлової нерухомості, як змінилася ситуація за рік війни?

З лютого, коли почалася війна, закрили реєстри, нічого не продавалося. З літа, коли їх відкрили, почалися продажі, але незначні. Згодом, як пішли наші військові в наступ, у людей з’явився оптимізм, і вони почали купувати житло. Суттєво пожвавився ринок уже з 2023 року. Ціни у Львові ще донедавна були приблизно такі ж, як до війни, але можна було торгуватися. Люди, які хотіли продати, йшли на поступки: до 20% могли скинути. Тепер такого немає.   

За офіційними даними, в області понад 250 тисяч ВПО, неофіційно, зі слів голови ЛОВА, їх може бути до 500 тисяч. Чи є ці люди вашими потенційними клієнтами щодо купівлі житла і як вони впливають на ринок?
Що стосується переселенців, з якими мені довелося працювати, більшість із них все-таки планують повернутися додому. Мої клієнти з Харкова, для прикладу, ностальгують за своїм містом, як і клієнти з Маріуполя. У них є надія на повернення, хоча їхні будинки зруйновані. Переселенці тепер здебільшого винаймають житло, а згодом, можливо, й купуватимуть.  

Нині квартири купують зазвичай львів’яни, які впродовж року вагалися, чекали. Також чимало киян. Утім тут є попит на елітне житло, яке торік ніхто не купував, тепер ситуація змінюється. 

Розкажіть конкретніше про ціни. Квартира у львівській новобудові торік коштувала 800 – 1000 доларів за метр квадратний, а скільки зараз? 

Ціна приблизно така ж, можливо, трохи підвищилася – стартує від 1000 доларів за метр квадратний. За 700- 800 доларів за метр квадратний житло у Львові вже не купиш, хіба у віддалених районах – Рясному-2 чи Винниках. Ціна зросла, бо подорожчали матеріали, метал, а також вартість робіт. 

Люди віддають перевагу готовому житлу, з документами. До війни воліли вкладати у будівництво на етапі риття котловану, закладання фундаменту, тепер не ризикують. 

Читайте також: Як зміниться площа Міцкевича у Львові та хто за це заплатить

Який ваш прогноз щодо вартості житла на наступні пів року-рік? 

Тут важко прогнозувати, але все вказує на те, що ціни будуть рости. Львів доволі далеко від фронту, чимало людей повертаються з-за кордону, бо не знають, як себе там реалізувати. У світі інфляція і в нас, ще й війна триває, все дорожчає, тож ціни на житло будуть тільки збільшуватися. Спад цін на нерухомість Львів пережив торішніх літа і осені. 

Як я вже казав, на ціни впливає вартість матеріалів, оплата праці будівельників і, звісно ж, попит. Якщо він є, то ціна ростиме, а якщо ні, то знизиться, але несуттєво, бо в збитку ніхто залишатися не хоче. 

Яка тепер середня ціна на вторинне житло у Львові? 

Ринок дуже різноманітний. Якщо брати «чешки», стандартні двокімнатні квартири в багатоповерхівках, то ціна стартуватиме від 1000 доларів за метр квадратний. 

А на ремонт у помешканні потенційні покупці зважають чи ні? 

Будь-яка «чешка» має правильне планування, такі квартири переважно в житловому стані. Натомість у новобудові ще потрібно щонайменше 500 доларів на метр квадратний вкласти у ремонт, якщо не більше. Тобто вторинне житло – це квартира, в якій можна жити відразу, зробивши косметичний ремонт і замінивши санвузол.  

На вторинне житло зараз є попит, бо не кожен має фінансову можливість, окрім купівлі квартири, вкладати ще й у ремонт.

Наприкінці 2022 року Нацбанк у звіті про фінансову стабільність зазначив, що ринок нерухомості в Україні перебуває в дисбалансі – орендні ціни знизилися, ціна нерухомості зростає, щоправда, попит на неї дуже низький. Ситуація на ринку нерухомості у Львові інша? І якщо так, то чому?  

Так, у Львові ситуація особлива – у нас не все так погано. Для прикладу, у Франківську чи Тернополі ринок нерухомості в іншому становищі, бо там менше підприємств, менше фінансів. Їхні підприємства суттєво потерпіли від війни й економічних змін, а у Львові є ринок ІТ-фахівців – людей, які працюють віддалено, заробляють валюту, і попит на їхні послуги не зменшується. 

До нас приїхали ІТ-фахівці з Харкова та Одеси, які тут також непогано заробляють, мають можливість платити за оренду, а це цікаво інвесторам. Вигідно купити квартиру для здавання в оренду, щоб мати пасивний дохід. Це впливає на попит, на купівлю і на оренду.

Чи змінилися вимоги клієнтів, можливо, стали частіше питати про наявність сховища, цікавитися, чи немає поблизу стратегічних або військових об’єктів? 

Торік на початку війни були такі запити, зараз немає. Люди звикли до війни. Безпека тепер усюди доволі умовна, може «прилетіти» і в село, і в місто. 

Вимоги покупця тепер такі, як завше: комфортне житло за нормальну ціну. Питають хіба що про місця паркування, садки, школи поблизу, зручне добирання. 

Ціни на житло у Львові залежать і від районів. За даними спеціалізованого сайту про нерухомість ЛУН, найдорожчим є метр квадратний у новобудовах Галицького району – понад 87 тисяч гривень, дешевшим у Личаківському та Франківському – понад 52 та 50 тисяч гривень за метр квадратний, ще дешевшим у Залізничному – приблизно 45 тисяч гривень. Шевченківський і Сихівський райони найдешевші: ціна метра квадратного в новобудові – понад 42 тисячі гривень. 

Така тенденція спостерігається роками чи все ж таки змінюється. Від чого ці цифри залежать?

Так, є таке. Але, загалом кажучи, ціни на нерухомість у середмісті знизилися. В мене був клієнт із Австралії, шукав квартиру саме у Львові, в ближньому центрі. Купив таке житло як інвестицію, можливо, щоби згодом перепродати. На його погляд, така нерухомість у нас зараз недооцінена. Реально знайти ціну трохи більшу ніж тисяча доларів за метр квадратний. Це мій перший клієнт на такий сегмент після епідемії коронавірусу. 

Назагал ціни в середмісті просіли, бо нема туристів, а отже, нема попиту на подобову оренду. Місцеві часто шукають новобудови або житло подалі від центру, де комфортніше, є якийсь парк, місця для паркування автівок. 

Останніми роками щораз привабливішим стає Підзамче. Колись це був депресивний район, тепер там зробили дорогу, реставрували Фабрику повидла, зводять сучасне житло. А також вулиця Шевченка, яка була депресивна, а тепер матиме нову дорогу та цікаві заклади. 

Крім того, ціну в районах «витягують» місця праці. У Франківському та Залізничному є багато офісів, у яких працюють ІТ-компанії, тому їхні працівники формують ціну на оренду чи купівлю житла. В районі Пасічної цього нема, там гарно, але ціни нижчі. 

Чи змінилася вартість оренди житла у Львові? 

На початку війни був хаос. Зараз усе нормалізувалося, середній сегмент повернувся до довоєнних цін. Щоби винайняти житло в новобудовах, треба викласти 400-600 доларів за місяць за одну-дві кімнати. У двокімнатних «чешках» воно коштує приблизно 10 тисяч гривень. 

А ринок комерційної нерухомості пожвавився? 

Торік було гарячим питання складів. Якийсь час вони були суттєво дорожчі за офіси. Люди переносили бізнеси, зберігали обладнання. Зараз усе стабілізувалося, ціни повернулися до довоєнних. Ті, що хотіли релокувати свої компанії, зробили це ще навесні чи влітку 2022-го. 

Зараз я не бачу активності. Дехто шукав приміщення під заклади харчування. З Харкова, наприклад, переїхали такі підприємці. Ще магазини відкривали, стоматологічні кабінети. На офіси немає суттєвого попиту, але помітно, що є попит на приміщення для медзакладів: клінік, невеликих кабінетів, приміром ветеринарних. Їх відкривають і містяни, і переселенці. 

Читайте також: Простір біля пам'ятника Міцкевичу у Львові можуть зробити пішохідним

Бізнес працює, пристосовується. Наприкінці торішнього березня, якраз коли наші вибили з-під Києва ворога, у мене роботи не було, вдома проживало 10 людей. Я постійно шукав житло, розселяв приїжджих, працював як волонтер, а не рієлтор. Аж тут мені телефонують із Києва. Думаю, певно треба поселити когось. А вони розповідають, що займаються іграшками: «Хочемо у Львові відкрити магазин іграшок. Допоможіть знайти приміщення». Якщо чесно, я був дуже здивований. І що ви думаєте? Вони таки знайшли приміщення і відкрили цей магазин… Ми нація, яку неможливо знищити. Тільки-но ворога прогнали й одразу думаємо, як магазин іграшок відкрити, далі працювати, розвиватися. Особливі люди.

У 2015 році я мав клієнтів – данську швейну компанію. Шукав для них приміщення під виробництво. Їхня керівниця була з Литви. 2015 рік, триває війна, події під Дебальцевим, Мінські угоди, долар стрибає… Ми йдемо площею Ринок, і вона бачить, що відкривають якесь кафе, і каже до мене: «Якби в Литві був такий стрибок валюти, інфляція на бодай 10% від тієї, що у вас, не кажучи вже про війну, то литовці зверталися б до психологів, а не бізнес відкривали». Тому ми дуже адаптивні й витривалі.

Вікторія Савіцька

Фото: Твоє місто

Повна або часткова републікація тексту без письмової згоди редакції забороняється і вважається порушенням авторських прав.