Фото: agropolit.com

Фото: agropolit.com

Досвід Польщі чи Німеччини або Що нам робити з ринком землі

661 0
Вже на найближчій сесії Верховна Рада може проголосувати за закон про обіг земель сільськогосподарського призначення.

Фермери та громадські активісти доволі активно протестували проти того, щоб в Україні скасували мораторій на землю. Tvoemisto.tv під час дискусії у межах проекту «Реформи без ілюзій» дізнавалось проти чого протестували представники агропромислових підприємств, фермерів, юристів, підприємців, чиновників та якими є їхні пропозиції щодо ринку землі.

За офіційними даними, на Львівщині є більше 1 млн 260 тис. гектарів сільськогосподарських площ. Місцеві фермери побоюються, що з прийняттям нового закону, який має скасувати заборону на продаж землі, ціна на землю значно зросте і вона стане недоступною для дрібних і середніх агровиробників. Натомість – усі площі зосередяться в руках кількох великих власників.

Нагадаємо, законопроєкт уже пройшов перше читання. У Мінекономіки вважають: земельну реформу треба впроваджувати якомога швидше, бо це допоможе поповнити бюджет на 9 млрд грн усього за три місяці.

Аграрії подали майже 4 тисячі правок народним депутатам, щоправда, профільний комітет парламенту більшість з них відхилив.

Червоні лінії земельних справ

Ситуація із зняттям мораторію на сьогодні досить проблематична, вважає голова асоціації фермерів Львівщини Ярослав Кардаш. До цього часу на Львівщині певний консенсус таки був досягнутий: громадські організації, представники влади напрацювали своє бачення ринку землі і внесли на розгляд парламенту. Та після того, як їх відхилили, перекривали дороги, виступали під стінами Верховної Ради, брали участь у мітингах.

«Ми погоджуємося на зняття мораторію на землю, але за певних умов. Просто так це зробити не можна. У нас не впорядкований і не врегульований кадастр, є спірні питання пайовиків і користувачів сільськогосподарської землі, не має нормативної бази та інструментарію для регулювання ринку землі, – зазначає Ярослав Кардаш. – Також ми не маємо державної структури, яка б взяла на себе важливу функцію контролю обігу землі і навіть у випадку чого – купівлі-продажу землі. Це мало б бути щось на кшталт державного земельного банку або земельної агенції, як це є у Польщі».

Загалом, учасник дискусії наголосив, що члени асоціації фермерів схильні до польського варіанту розвитку земельного ринку.

«Як і в сусідній країні, у нашій Конституції мали б бути прописані наступні моменти: фермерське господарство є основою сільськогосподарського виробництва на селі і в країні; право на купівлю і продаж землі мають лише фізичні особи, а ось юридичні несуть небезпеку для проведення незаконних операцій із землею і акумулювання в одних руках або невеликої кількості осіб землі сільгосппризначення; купівлю/продаж землі може здійснювати особа, яка проживає 5 років в тому ОТГ чи населеному пункті, обробляє землю чи має професійну освіту. Ось це основні червоні лінії, які ми офіційно подали і просимо, аби вони були виконані. Та засідання аграрного комітету і всі перипетії показують, що більшість у парламенті та профільному комітеті не розглядають правки, які ми пропонуємо», – зазначив він.

Ярослав Кардаш також наголосив, що аграрні компанії і селяни зацікавлені в розвитку села, його збереженні, формуванні середнього класу, який має бути основою суспільства. А ось олігархат в селі не припустимий. Також вони не хочуть, щоб компанії, створені за українськими законами, але мають іноземних засновників, отримували рівні права на купівлю землі.

Оформіть землю, щоб не втратити

Натомість, заступниця начальника управління агропромислового розвитку ЛОДА Тетяна Борушок апелює до того, що більшість населення до кінця не розуміє, що таке мораторій на землі сільськогосподарського призначення.

З її слів, обіг земель почався ще у 1992 р., коли почав діяти декрет Кабінету міністрів про приватизацію земельних ділянок. Тоді почали видавати перші земельні ділянки особистого селянського господарства (ОСГ) у безкоштовну власність. Згодом – був указ президента про невідкладні заходи з  прискорення реформування аграрного комплексу. Почалося роздержавлення і приватизація. Правом власності на земельні ділянки на той час був державний акт. Саме роздержавлення відбувалося без правильної інвентаризації. Відтак, перші земельні ділянки по сертифікатах залучилися в обіг до попередніх, що були безкоштовно надані. Їх продавали без сертифікатів за безцінь. Тому у 2001 р. призупинили продаж земельних ділянок (або як їх ще називали земельні частки або паї), на які були посвідчені ті сертифікати.

До речі, як зазначила чиновник, на земельні частки, що посвідчені сертифікатами, досі існує мораторій. Ті ж земельні ділянки, що були безкоштовно надані, продаються вільно.

«Цей мораторій існує майже 20 років. І що ми маємо? Великі агропідприємства, занепад села, малу оренду… То ж може варто запроваджувати ринок землі з певними умовами, які б регулювали земельні відносини для всіх учасників ринку», – запропонувала вона.

Тетяна Борушок навела ще кілька даних. Із її слів, оренда на пай агропідприємства коливається в межах 2 тис. грн. Відповідно до анкетування, яке провели на останньому економічному форумі, більше 30% наших мешканців свої землі продавати не хочуть. А під час аудиту земель сільгосппризначення взагалі було визначено, що з числа тих, хто отримували сертифікати, документи зробили менше 50%.

«Продаж земельної ділянки зросте лише тоді, коли люди обміняють сертифікати і зроблять пай земельною ділянкою з кадастровим номером. Більше того, без цих документів взагалі не можливо буде продати земельну ділянку, – веде далі учасниця дискусії. – Нагадаю, з 1 січня 2019 р. вступив в дію Закон, в якому йдеться, що кожен, хто має сертифікат, повинен оформити право власності. І якщо цього не зробити до 2025 року, людину вважатимуть такою, що відмовилася від земельної ділянки. Усе перейде у комунальну власність місцевій раді чи ОТГ».

Загалом на Львівщині свого часу сертифікати отримали 340 тисяч осіб. Більшість з них вже пенсійного віку і їм поза 70 років. Частини вже не має в живих.

«Ми не маємо точної статистики, лише знаємо скільки є невитребуваних паїв по області. Позаминулого року райдержадміністрації мали змогу давати землі з відповідним розпорядженням в оренду. Минулого року це робили лише органи місцевого самоврядування за відповідним рішенням і то після того, як внесуть дані про паї в земельний кадастр. За моїми даними, лише 9 тисяч людей з 22,4 почали робити документи і лише 7 – це зробили», – вказала посадовиця і додала, що для того, аби оформити право власності на пай варто спочатку звернутися до органу місцевого самоврядування, а ті далі скерують у правильному напрямку.

Також Тетяна Борушок зазначила, що кожне підприємство, яке обробляє землі, повинне допомагати людям переоформляти документи. Як варіанти – робити це в рахунок орендної плати чи збільшення терміну оренди, наприклад, не на 7 років, а на 8.

Прислухатися до кожного

На тому, що переговори стосовно роботи ринку землі точаться вже кілька років як і те, що варто враховувати польський досвід, наголосив й голова Львівської аграрної дорадчої служби Іван Паньків. За його словами, фермери та держчиновники за цей час сформували єдине бачення і передали їх в Міністерство аграрної політики. Та практично нічого з цього не було взято до уваги.

«18 грудня 4-5 тисяч селян, фермерів вийшли з метою, аби їхні прохання були врегульовані в цьому законі. Натомість, людей побили, травмували. Думаю, профільне міністерство не просто хоче просунути свою позицію, а швидше чиєсь чітко поставлене прохання. Найбільша  помилка сьогоднішнього уряду у тому, що вони самі не знають, що буде зроблено», – зазначив Іван Паньків.

Голова фермерського господарства «Оленка», заступник директора з розвитку агрохолдингу «Західний Буг» Юрій Одноріг додав, що не важливо хто – чи то малі фермери чи великі агрохолдинги – платитимуть не менше 150 доларів оренди, сплачуватимуть обов’язкові збори, працюватимуть прозоро і водночас зароблятимуть 200 доларів за гектар, їм не має чого боятися ринку землі. Якщо ж вони зароблятимуть менше цієї суми, чекай проблем. Завжди прийдуть люди, які працюватимуть ефективніше.

«Оленка» обробляє 120 гектарів землі, «Західний Буг» – 64 тисяч. Більшість земель – в оренді. Нещодавно купили корпоративні права компанії, яка має 12 тисяч гектарів землі. А все тому, що вона була неефективна і заробляла лише 25 доларів з гектара. Будь-яка робота має бути продуктивна, – каже Юрій Одноріг. – Сільське господарство працює не для того, щоб просто працювали фермери, а щоб нагодувати країну. Оскільки ми вступили в світовий ринок, то він має бути вільний. Якщо ми заявили, що власники земельних паїв можуть ними розпоряджатися, то чому їх обмежуємо».

Учасник дискусії також наголосив, що купівля землі, на відміну від оренди, – це значно дорожче, адже означає заморожування грошових активів. І як приклад навів ту ж Польщу, де голландські фірми досі могли б скупити всю країну, проте цього не роблять, а працюють на оренді.

Потрібен ринок з правильними правилами

Богдан Катарина, фермер із фермерського господарства «Перевесло» погоджується, що люди на селі не дуже налаштовані продавати свої землі. Проте його насторожує інше: багато людей, особливо які співпрацюють із агрохолдингам, мають великі проблеми з орендою.

«Люди, які хочуть «вийти зі своїм паєм», тобто закінчити оренду, розірвати договори, ніколи свого не доб’ються, якщо не мають юридичної сили або «криші». Навіть після закінчення терміну договору оренди дуже важко простому громадянину чи тому, хто переоформив спадщину, взяти свою землю і обробляти її самостійно», – каже він.

Із його слів, перш ніж приймати закон, потрібно все добре проаналізувати і не робити нічого поспіхом.

«Коли у вересні минулого року президент сказав, що запустять ринок землі, десь в глибині душі втішився. Коли почув, що це може статися вже з 1 січня – задумався. Та коли було сказано, що прийнятий закон почне діяти з 1 жовтня – це ще більше насторожило. Перш за все тим, що в нас не має ладу в земельному кадастрі, – веде учасник дискусії. – Наприклад, у мене 11 пайовиків, в яких орендую, земельні ділянки заходять на київську трасу і 3 земельні ділянки практично перекривають трасу. Вже не кажу про пересікання територій, накладання будинків на земельні ділянки. Я, як фермер, громадянин, аналізував ринок землі. Проте, там себе не побачив. Купити землю не можу, бо не маю грошей. Кредити також не вихід».

Пролунала й думка, що закон, який планують прийняти, може зруйнувати роботу малих та середніх фермерських господарств, саме село, демографічну політику. Цього допустити не можна, наголошує ще один учасник дискусії фермер фермерського господарства «Кам’яна гора» Микола Пилипець.

«Вважаю, що міцна і багата є та держава, де є середній клас. Для великих підприємств, агрохолдингів не важливо, чи в тому селі живуть люди, чи ні, чи працюють школа, садок. Для них це засіб для збагачення. А ось невелике фермерство, люди, які працюють на своїх землях, завжди зацікавлені у розвитку села, хорошій дорозі. Тому, точно має бути передбачений механізм малого і середнього бізнесу», – вказав співрозмовник.

Богдана Катарину також насторожує ще один законопроєкт, який начебто на розгляді у Верховній Раді. Він стосується подвійного громадянства. «Не доведи Господи цей закон буде прийнято в турборежимі. Це означатиме, що ті, хто матимуть подвійне громадянство і великі кошти, почнуть масово скупляти землі», – додав фермер.

Натомість, Тетяна Борушок додала, що з 1 січня мораторій на землю не змінився. В бюджеті на цей рік закладено більше 4 млрд грн на купівлю землі, які підуть на здешевлення кредитів на купівлю землі сільгосппризначення.

Україна – не Німеччина

Про те, яка ситуація із земельним ринком у Східній Німеччині розповів керівник управління інвестиційної політики ЛОДА Роман Матис, наводячи дані кількарічної давності з видання «Der Spiegel». За інформацією, землю там скуповують, як вигідний інвестиційний продукт. Тобто, є дозволений вільний продаж землі і невеликі та середні фермерства можуть купити її скільки завгодно. Проте, вони цього не роблять, бо дорого. Зокрема, у 2009 р. за 1 га треба було заплатити майже 11 тис. євро, у 2016 р. – 25,5 тис. євро за га. Більшість фермерських господарств були перекуплені інвестиційними компаніями, які до агросектору не мали відношення.

«Прикладів, якою буває ситуація, можна наводити багато. Є досвід поляків, які ввели певні обмеження і ефективно працюють, а є східних німців, які свого часу цього не зробили і зараз не знають як собі дати раду, – аналізує Роман Матис. – Ми не проти ринку землі, але за правила. Проте, у турборежимі їх приймати не можна. Кожну деталь треба проговорювати і лише тоді шукати рішення і формувати закон».

Усі перипетії навколо прийняття закону про землю впливають і на роботу виробників харчової промисловості. Володимир Глащенков, який 20 років пропрацював в юридичній сфері, а останні 2 роки перейшов у промисловість, ставши головою Наглядової ради компанії «Молокія» каже, що останнім часом ніхто не готовий інвестувати у тваринництво, бо не відомо, що буде землею.

«В рік ми купуємо 1 мільярд 200 мільйонів літрів українського молока. Цей продукт постачає чотири фермерські господарства: одне з Хмельницької області, два з Черкаської і одне з Тернопільської. Не зважаючи на те, що у нас довгострокові дружні стосунки, ми з весни з ними в діалозі. Якщо раніше молоко закупляли по 9 гривень за літр, то після того, як оголосили про ринок землі, його нам стали продавати по 10-11 гривень. Починаючи з квітня і станом на сьогодні, поголів’я корів скоротилося майже на 10%. Тобто, ніхто не готовий інвестувати у тваринництво, бо не має прогнозованості і не відомо, що буде землею», – каже Володимир Глащенков.

Потреба є, механізму – не має

Для того, щоб закон про землю запрацював, має бути основа цього закону. Має бути ціль і розроблений механізм для його досягнення, вважає завкафедри права ЛНАУ, кандидат економічних наук Галина Грещук. А наша ціль – це наповнення державного бюджету. Щоб це сталося, для початку треба впорядкувати нормативно-правові акти, які будуть взаємодіяти між собою і доповнювати один одного. Та оскільки до закону про землю було більше 4 тисяч поправок, якоїсь взаємодії учасниця дискусії не бачить. Із її слів, це радше, окозамилювання.

«Нормативно-грошову оцінку землі, на основі якої робиться дохід держави (сплата оренди, сплата податку), треба впорядкувати, оновлювати. Зараз дана плата низька. Сама оцінка ґрунтується на обстеженні ґрунтів, яку провели ще в 60-х роках, – почала Галина Грещук. – Ми "за" відкриття ринку земель. Але правильного. Для тих, хто хоче продати земельні ділянки, хоч їх не багато, має бути розроблений державний механізм. Також маємо задуматися, в чиї руки можуть попасти землі».

До впорядкування, наповнення кадастру треба йти покроково. І якщо все робити правильно, приблизно за рік, на думку кандидатки економічних наук, можна до всього дійти.

Учасники дискусії наостанок зійшлися на думці, що найкращий варіант, якщо в новому законі буде прописано, що за перші 5 років землі можуть викупляти ОТГ чи місцеві органи влади. А якщо в законі йтиметься, що землі можуть купувати іноземні громадяни, то за перший рік ліміт повинен становити не більше 200 га землі.

Дотації варто давати лише тим, хто займається виробництвом органічної продукції, яка на ринку буде дорожча. Всім решта цього робити не варто, бо така допомога лише розслаблює і знижує ефективність.

В ідеалі – процес роботи над земельним законом призупинити на рік, щоб сісти за стіл переговорів та обумовити усе до найменших деталей.

Ольга Шведа

Головне фото agropolit.com

Повна або часткова републікація тексту без письмової згоди редакції забороняється і вважається порушенням авторських прав.

Проєкт «Реформи без ілюзій» реалізується за підтримки проєкту USAID «Медійна програма в Україні», яка виконується міжнародною організацією Internews.

Реформи без ілюзій