Законодавчі передумови
Відповідно до закону про ОСББ, основною діяльністю об'єднання є здійснення функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території. Отже, для того, щоб ОСББ могло користуватися та утримувати прибудинкову територію, воно має володіти такою земельною ділянкою.
У багатьох новозбудованих багатоквартирних будинках прибудинкова територія вже перебуває у власності або в постійному користуванні фірми-забудовника або замовника будівництва. Тому питання безоплатної приватизації прибудинкової території, мабуть, більше актуальне для ОСББ, які створено в старих багатоквартирних будинках.
Читайте також: Скільки ОСББ створили у Львові минулоріч
Згідно з положеннями Земельного кодексу України, земельні ділянки, на яких розташовано багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку чи підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Хоча на практиці виникають випадки, коли орган місцевого самоврядування надає землю ОСББ для обслуговування будинку в оренду і тоді питання безкоштовної приватизації землі взагалі втрачає сенс.
Процедурно, процес приватизації землі для ОСББ виглядає так:
- Прийняття рішення загальними зборами членів ОСББ про оформлення прав на землю.
- Отримання від органу місцевого самоврядування дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
- Розробка проекту землеустрою, його затвердження органом місцевого самоврядування і передача землі у власність ОСББ.
- Реєстрація права власності на землю за ОСББ.
Слід зазначити, що ОСББ має право на отримання земельної ділянки для обслуговування будинку тільки у тому випадку, якщо будинок перебуває на балансі ОСББ.
Читайте також: А ви вже домовились із сусідом? Як у Львові створюють ОСББ
Також у процесі приватизації землі можуть виникнути труднощі, пов’язані із планом зонування території міста. Відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», режим забудови територій, визначених для містобудівних потреб, обов'язковий для врахування під час розроблення землевпорядної документації. Режим забудови територій, визначених для містобудівних потреб, встановлюється у генеральних планах населених пунктів, планах зонування та детальних планах територій. Наприклад, якщо планом зонування міста визначено, що територія, на якій знаходиться багатоквартирний будинок, належить до зони, яка не передбачає розміщення багатоквартирної житлової забудови, то в ОСББ можуть виникнути труднощі при оформленні прав на землю.
На сайті з публічною кадастровою картою України можна з’ясувати, чи прибудинкову територію вашого будинку уже приватизовано.
Які переваги для ОСББ і членів ОСББ від отримання земельної ділянки?
1. ОСББ на приватизованій прибудинковій території може зводити господарські будівлі, гаражі, інші об’єкти для обслуговування будинку, або здавати частину землі в оренду і отримувати від цього прибуток, для задоволення потреб мешканців будинку.
2. Володіючи земельною ділянкою, ОСББ може проводити реконструкцію цілого будинку чи добудову до цього будинку.
3. Учасники ОСББ, які здійснили самочинне будівництво на прибудинковій території, отримують можливість узаконити своє самочинне будівництво.
Однак слід пам’ятати, що прибудинкова територія, згідно закону про ОСББ, відноситься до спільного майна співвласників багатоквартирного будинку і порядок використання спільного майна у будинку відноситься до компетенції загальних зборів ОСББ, тому питання – як використовувати прибудинкову територію – вирішується всіма співвласниками багатоквартирного будинку.
Чи можна поділити земельну ділянку ОСББ між учасниками ОСББ або продати її?
Відповідно до закону про ОСББ, майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку. Однак прогалини в законодавстві все ж таки дозволяють поділити земельну ділянку ОСББ між учасниками такого ОСББ або взагалі третіми особами.
Згідно з Цивільним кодексом України, виділ у натурі частки зі спільного майна та поділ спільного майна відбувається, відповідно, на підставі договору про виділ частки зі спільного майна та договору про поділ нерухомого майна, що є у спільній сумісній власності. Після укладення такого договору особа реєструє право власності на свою частку в нерухомому майні, окремо від права спільної сумісної власності інших співвласників.
Тому вищенаведені законодавчі положення слід розуміти як такі, що між учасником ОСББ та самим ОСББ не можуть укладатися договори про виділ у натурі частки з спільного майна та договори про поділ нерухомого майна, що є у спільній сумісній власності, так само як і не може відбуватися виділення частки в натурі на підставі рішення суду.
Однак, у випадку земельної ділянки ОСББ, законодавчі обмеження про виділ частки чи поділ спільного майна між членами ОСББ можна обійти. ОСББ зареєструвавши право власності на земельну ділянку, має право прийняти рішення про поділ даної земельної ділянки на дві чи більше частини і перереєструвати за собою право власності на кожну окрему частину. При цьому власником всіх частин виступатиме ОСББ, а не окремий учасник ОСББ.
Читайте також: Як львів’яни житимуть без ЖЕКів: 10 нюансів
Оскільки, відповідно до Закону про ОСББ, Об’єднання має право укладати договори, предметом яких є спільне майно чи його частина, за умови попереднього погодження умов договору (до його укладення) загальними зборам, то ОСББ може продати кожну окрему частинку земельної ділянки, як члену ОСББ, так і третій особі.
Згідно з Цивільним кодексом України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору. До того ж законодавством не встановлено жодних обмежень щодо контрагентів, умов, предмету чи виду договорів, які може укладати Об’єднання, крім договорів про виділ у натурі частки з спільного майна та договорів про поділ нерухомого майна, що є у спільній сумісній власності.
Що робити із уже приватизованою на користь ОСББ земельною ділянкою,
якщо мешканці будинку вирішили ліквідувати ОСББ?
Законодавство про ОСББ чітко не регламентує цього питання, але в такому випадку земельна ділянка може бути поділено між усіма співвласниками пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, що перебувають у їхній власності.
Резюмуючи все викладене вище – безкоштовна приватизація землі ОСББ є важливим інструментом забезпечення прав співвласників багатоквартирних будинків по управлінню будинком та його належне утримання, але водночас може стати об’єктом зловживань з боку окремих співвласників будинку або третіх осіб.
