Якщо вам пропонують придбати земельну ділянку у складі нових дачних некомерційних партнерств (ДНП) і садівничих некомерційних товариств (СНТ) на землях сільськогосподарського призначення, то без серйозного вивчення документів не обійтися.
Дорога до дому
Як з‘являються пропозиції ділянок в нових дачних масивах? Можливі два легальних шляхи їх походження. Перший: девелопер (приватна або юридична особа) придбав велику ділянку землі сільгосппризначення, організував дачне господарство, підготував і затвердив у голови адміністрації району схему організації забудови, отримав необхідні погодження (технічні умови на підключення до інженерних мереж).
Другий варіант: ініціативна група зацікавлених осіб звертається до районної адміністрації з вимогою виділити ділянку. Далі схема наступна: створення некомерційного об’єднання, підготовка схеми організації забудови, одержання у власність або оренду товариства (партнерства, кооперативу) ділянки. Товариство може приймати нових членів, вони платять внески, а їм дають індивідуальні ділянки і сприяють в оформленні у власність. В обох випадках кінцевий результат для охочого придбати ділянку — отримання у власність «маленької» індивідуальної ділянки для будівництва дачного будинку зі складу «великої».
Педантичний девелопер
Якщо девелопер в повному обсязі виконав юридичну підготовку і може надати покупцеві свідоцтва про власність та кадастрові паспорти «маленьких» ділянок, то проблем буде менше. Тому починаємо вивчення документів з кадастрового паспорта ділянки. У ньому зазначено, хто є власником (потенційним продавцем), наведені площа, координати поворотних точок (межових знаків), перераховані обмеження використання. Якщо у вас є сумніви, чи сходяться межі ділянки з тими, що зазначені в документах, є сенс запросити кадастрового інженера для уточнення координат (тут трапляються і технічні помилки, і умисел сусідів, які «посунули» межові знаки).
Другий момент. У паспорті зазначено про заборони, сервітути (обмеження права користування) та обтяження. У свідоцтві про власність продавця на землю вказуються дані про зареєстровані обтяження прав, враховуючи заставу та оренду. Але ці відомості можуть виявитися застарілими. Якщо мова зайшла про угоду, за кілька днів до неї необхідно взяти виписку з Єдиного державного реєстру прав (ЕГРП), яку потрібно звірити з документами продавця. При виявленні «новин» (свіжу заставу або недавно накладені обмеження) буде час відмовитися від покупки або скорегувати умови угоди.
Від загального до індивідуального
У реальності все буває складніше. Наявність кадастрових паспортів у «маленьких» ділянок у складі «великих», — сьогодні не норма: девелопери залучають кошти і оголошують про продажі задовго до готовності повного пакету документів. На що звертати увагу, якщо паспорт не готовий? В першу чергу — на кадастровий паспорт «великої» ділянки. У ньому повинні бути дані про власника, розміри, координати і вказані обмеження щодо використання (меж водоохоронних зон, захисних зон інженерних комунікацій, можливого резервування земель, сервітути, дозволених видах використання).
Щоб ви могли купити «маленьку» ділянку в складі «великої», потрібно провести її через процедуру кадастрового обліку. Якщо ця робота затягнулася, вам, запропонують укласти попередній договір купівлі-продажу і попросять аванс. При такій угоді ризик отримати не те, що було обіцяно, помітно зростає.
Купити можна — будувати не можна? ..
Бувають і ситуації, коли ділянку купити можна, а будувати на ній не можна. Нехай вас не вводять в оману розмови про «дачну амністію», а також роздрукований на кольоровому принтері «генплан території» з безліччю печаток. Часто це зовсім не викопіювання із генплану муніципального освіти (МО), а «концепція», яка не має стосунку до дозвільної документації. І вона може не зходитись з тим розвитком, який запланувала влада. Інша справа, якщо девелопер надає проект організації і забудови території майбутнього селища. Це вже серйозний документ. Він визначає межі допустимої забудови території дачного утворення, затверджується головою МО і повинен враховуватися при розробці муніципального генплану. Але через те, що за генплани поселень взялися недавно, а схеми селищ «малюють» вже не перший рік, між ними можуть бути нестиковки. Але такі ризики в цілому переборні.
Щоб не виявилося, що через вашу ділянку збираються провести дорогу або газопровід, генеральний план муніципального утворення (виділимо: саме генплан, а не роздруківку схеми масиву) потрібно вивчати буквально з лупою. З генпланом будь-який охочий може ознайомитися на офіційному сайті районної адміністрації, але це в ідеалі, а не в житті. Можна отримати інформацію про поточний вигляд використання ділянки, зажадавши виписку з ЕГРП, з якої може з’ясуватися, що на ньому дозволені тільки випас худоби, сінокіс, або вирощування сільськогосподарських культур. До того ж якщо генплан ще не прийнятий, дозволені види використання землі можуть змінитися. На сто відсотків можна бути впевненим у купівлі лише після отримання з адміністрації МО інформації про матеріали і час прийняття генплану, правил землекористування та забудови, дату їх розгляду та публічних слухань.
Дачне будівництво на землях сільгосппризначення можливе лише після внесення в кадастр і свідоцтво про власність даних про зміну виду використання на «дачне будівництво» або «ведення садівництва». Тут потрібно з‘ясувати, чи є рішення (постанова) глави муніципального утворення на цей рахунок. Якщо його немає, а продавець із загадковим виглядом повідомляє, що збирає гроші на хабарі чиновникам («земля поки ще сільськогосподарська, але ми працюємо над питанням»), шанси на безпроблемну покупку падають.
Трапляються і ситуації, коли рішення питань землекористування виходить за рамки повноважень глави МУ, наприклад, коли мова йде про території, що раніше належали Міноборони, рекреаційні зони (наприклад, про колишні піонертабори), особливо охоронюваних територіях, лісових угіддях. Побудувати що-небудь на свій страх і ризик тут можна, але якщо влада раптом «згадає» про землю, маятник може гойднутися у зворотний бік (приклад московського садівництва «Речник» ще свіжий у пам’яті). Чим вища містобудівна цінність території — тим більша ймовірність неприємних подій.
Хай буде світло
Багато нових дачних масивів не розвиваються через проблеми з електрифікацією. Відсутність питної води — теж проблема, але, як правило, дачникам її вдається вирішити — за рахунок свердловин і колодязів. При підготовці первинної документації та формуванні дачного господарства девелопери отримують технічні умови (ТУ) на підключення до мереж, але не завжди поспішають їх реалізувати. Будівництво ліній електропередач, газо-і водопроводу часом розтягується на роки. Але пропонуючи ділянки до продажу, девелопер вже декларує, що в масиві будуть світло, вода, газ … Це позначається і на цінах, і на динаміці продажів. Однак завжди бажано уточнити, за що пропонують платити — за підведену до будинку трубу, кабель або просто за можливість їх підведення.
Якщо електрика в масиві вже є, потрібно просити документ, що регламентує приєднання до мереж. При відсутності електрики доведеться вимагати ТУ на приєднання і уважно їх вивчати. У них повинен бути позначений перелік заходів щодо електрифікації, їх вартість та наявні ліміти потужності. Вивчивши цей документ, технічно підкований споживач розбереться, за що беруть гроші. Може виявитися, що ТУ передбачають 3 кВт на домоволодіння, а декларуються всі 10. Так буває, але це може виявитися не в той момент, поки в селищі лише кілька будиночків, а потужностей всім вистачає, а коли все побудуються і почнуть щосили користуватися електроплитками і електрокотлами.
За рамками договірної бази
У кожному разі якщо ви розраховуєте на недорогу ділянку, доведеться зіткнутись з повільним освоєнням землі, і з непередбаченими витратами. Ліквідність ділянок для покупця складається з безлічі факторів — якості доріг, інфраструктури, природних ландшафтів, геологічних умов. Якщо з ліквідністю проблеми — у девелопера неминуче виникнуть труднощі в продажах, недофінансування і, як наслідок, будуть низькі темпи освоєння територій.
Джерело: ВКурсе
