Як перевірити забудовника

11626 0
Потенційний покупець нерухомості на первинному ринку має провести справжнє детективне розслідування, щоби придбати квартиру, а не повітря і клопоти.
фото: asn.in.ua

фото: asn.in.ua

У кожному окремому випадку може виникати потреба дослідження дуже багатьох обставин, спробую окреслити ті, які слід з’ясувати кожному покупцеві.

Загалом при купівлі квартири на первинному ринку треба вивчити шість блоків питань:

1.       юридичний механізм, за яким ви купуєте житло

2.       земля

3.       містобудівні умови та обмеження

4.       дозвільні документи від ДАБІ на початок будівництва і прийом будинку в експлуатацію

5.       репутація забудовника

6.       сусіди і судові спори.

Юридичний механізм, за яким ви купуєте житло

На сьогодні на ринку окремими забудовниками розроблено багато механізмів, як всі проблеми з будівництво автоматично перекласти на плечі майбутніх власників. Найпоширеніший з них – створення житлового кооперативу, яке потім стає дуже неприємним «сюрпризом» для власників. Дуже часто рекламують якісь ЖК – «Долина», «Парк» і т.д. Люди думають, що йдеться про житловий комплекс, але дуже часто це виявляється житловим кооперативом. Коли люди купують житло в таких будинках, то вони стають членами житлового кооперативу, тобто об’єднанням громадян, які гуртуються і вкладають свої кошти, щоби збудувати житло. А отже юридично  ініціатором будови стає не забудовник, а людина, яка купила оце майнове право і вона несе повну відповідальність за все, що відбувається з цією будовою.  Забудовник вмиває руки і є найманою робочою силою, яка лише зводить житло для кооперативу. Реальну відповідальність несуть самі мешканці і вони винні в тому, якщо є проблеми з документацією.

Тому перша і найголовніша рекомендація – намагайтеся купувати квартири в будинках, введених в експлуатацію, на які оформлене право власності. Не договір участі в житловому кооперативі, не договір іпотеки, не договір з банком про фінансування будівництва. Ліпше взяти кредит і заплатити трохи більше за квартиру, яку ви маєте у власності, ніж коли ви купили лише майнове  право (право набути власність в майбутньому) і невідомо коли його отримаєте.

Або беріть фахового юриста, який чітко проаналізує ризики купівлі права стати власником у майбутньому.

Земля

Найважливіше,  щоби я перевірила – це земля. Бо найбільше афер відбувається саме із землею. Треба перевірити, чи земля, на якій відбувається будівництво, виділена саме для цих цілей і в містобудівній документації вказане відповідне призначення. Це можна подивитися в публічній кадастровій карті України.

Законодаством чітко визначена класифікації землі – слід перевірити, чи можна будувати на такій земельній ділянці – ось класифікатор земель.

Наприклад, у нас багато ділянок, які виділяють під житлове будівництво, за документами є прибудниковими територіями інших будинків. Чому мешканці перемогли у Львові на вулиці Богуна,11, де зараз робитимуть сквер? Тому що вони мають акт інвентаризації від 1953 року, в якому написано, що цей сквер є прибудинковою територією.

Інший аспект – це земля в межах історичного ареалу. Земля в межах ареалу – історико-культурного призначення і нове будівництво там можливе лише за суспільних потреб і для нього потрібен дозвіл Міністерства культури. Але міська рада часто виділяє в межах ареалу землю під будівництво нових багатоповерхівок, не згадуючи про особливий статус землі. Це не суспільний, а винятково комерційний інтерес. Це порушення, відтак можливо через суд скасувати містобудівні обмеження.

Треба перевірити в Генеральному плані цільове призначення землі  - оскільки він визначає перспективи розвитку міста і цільове призначення повинне встановлюватися відповідно до цього документу. Також треба  вивчити, як використовувалася ця ділянка, і чи не виникне ризиків незаконної зміни цільового призначення землі. Так було на вулиці Довбуша, 15 – цільове призначення ділянки – землі оборони, а міська рада зробила їх землями громадської та житлової забудови. Добре, що ніхто нічого не купив.

Крім того, треба взнати, хто є власником землі, на яких умовах забудовник її використовує і чи передбачено договором оренди чи актом на право власності  будувати багатоповерхівку чи котедж. Бо часто отримують ділянку для обслуговування особняка, а будують багатоповерхівку.

Види цільового призначення чітко встановлені. І якщо у кадастрі зазначене цільове призначення 02.01, то таку землю можна використовувати лише для будівництва індивідуального будинку, а не багатоповерхівки.

Також треба з’ясувати, чи у договорі оренди непередбачено про нове будівництво на земельній ділянці, лише про обслуговування уже існуючої нерухомості.

Ще один ризик – часто забудовник, який є власником землі, передає право власності на квартири, а на землю під будинком – не передає. Гіпотетично забудовник має право брати з власників квартир  гроші за те, що вони використовують його землю. Коли ж забудовник  орендує  землю для будівництва будинку, то потім міська рада передає ділянку людям для обслуговування. І для мешканців такий варіант значно кращий.

Наступний нюанс — право розпоряджатися землею. Наприклад, межі Львова встановили 1988 року рішенням Верховної Ради і частина Сихова, де Санта Барбара -  це до сих пір територія села Зубра, хоч Львівська міська рада продає та роздає там землю. Те ж саме із Рясним, Кривчицькими озерами, Брюховицьким лісом – де-юре це не територія Львова. Тобто кожна з цих міських чи сільських рад може скасувати такі рішення і покупці квартир втрапляють у халепу.

Дуже часто відомості про землю, на яких іде будівництво, взагалі немає в кадастровій карті і кому воно належить, взагалі не відомо. Всі земельні архіви в Україні горіли (виглядає, що невипадково). Відомостей про земельні ділянки у нас немає, хіба про ті, що їх продавали за останні роки – їх змушені були вносити в кадастрову карту і ото вони і є, а всіх інших відомостей про землю– немає. Тому реально зрозуміти, що кому належить дуже важко, бо є повний хаос. Навіть якщо відомості про землю  є у кадастрі, ще не факт, що так є насправді і що по цій ділянці немає судових процесів, в яких оскаржується власник, цільове призначення землі і т.д.

Єдина інвентаризація земель, проведена в Україні у 1998 році. Але проводилася вона без встановлення реальних меж земельних ділянок, без перевірки документів про право користування землею, лише зі слів людей. На основі цієї інвентаризації було прийняте рішення виконкому № 51 від 1998 року. І ці дані інвентаризації є на сьогодні є даними державного земельного кадастру, але в кадастр не внесені.

Навіть на запити про доступ до публічної інформації цих відомостей не дають – бо земля найдорожчий ресурс, за яким чигають забудовники.  Але спробуйте її отримати!

Тобто питання землі для будівництва є базовим. І тут потрібно з’ясувати усі можливі обставини і факти.

Містобудівні умови і обмеження

Після погодження питань із землею, забудовник має представити свої наміри в міській раді та отримати містобудівні умови та обмеження . Порядок їхньої видачі є встановлений КМУ . Це коли відповідні органи кажуть, що можна робити, а чого робити на цій землі не можна. Наприклад , визначається обмеження поверховості з огляду на геологію чи відстань до прилеглих об’єктів,  розміщення мереж. Також у містобудівних умовах і обмеженнях має чітко вказуватися вимога щодо забезпечення прибудинковою територією – а для багатоповерхівок це 9-12 метрів на кожного мешканця. Основні вимоги викладені у ДБН 360-92 . Коли ви купуєте житло, то купуєте не лише квадратні метри квартири, але й право на соціальну інфраструктуру, включно з дитсадками та школами. Того всього сьогодні немає – органи влади, погоджуючи містобудівні умови та обмеженні  плюють на всі ці норми з високої гори. Але недотримання ДБНу, який має силу закону, є підставою для скасування містобудівних умов та обмежень – тобто перекреслення всього будівництва.

Крім чітко визначених обмежень, описаних текстово, містобудівні умови мають містити графічну частину, де відображені червоні лінії, охоронні зони мереж, пам’яток і т.д., але за всю свою громадську діяльність я не бачила жодних містобудівних умов та обмежень, які містили б графічну частину. Тобто містобудівні умови та обмеження неповні, чітко не встановлені, і мешканців сусідніх будинків, які протестують проти забудови, можуть скасовувати їх через суд чи через Держархбудінспекцію.  Приклади скасування таких містобудівних умов вже є.

Коли зводять дім, то в межах пішого доступу має бути школа чи садок, де є вільні або резервні місця для дітей. Якщо таких місць немає, то його мають зобов’язати збудувати той садок. Але так не робиться. Бо при збудованих мільйонах квадратних метрів житла у Львові не збудували жодної нової школи. Про заклади дозвілля взагалі помовчу. Це все – ваша майбутня турбота.

Також треба перевірити, чи видані містобудівні умови та обмеження належним органом. У Львові сотні містобудівних умов та обмежень видані Департаментом містобудування або навіть і  управлінням архітектури. Але ці органи ніколи не мали повноважень затверджувати містобудівні умови та обмеження. І на сьогодні маємо кілька судових рішень, якими скасовані містобудівні умови та обмеження. А підставою для скасування яких стала видача містобудівних умов та обмежень неповноважним органом. Запам’ятайте, право затверджувати містобудівні умови та обмеження за останні десять років мав лише виконавчий комітет.

І якщо ви купуєте житло в будинку, містобудівні умови та обмеження на будівництво якого видані не виконавчим комітетом – можете мати проблеми.

Реєстрація і дозволи у органах архітектурно-будівельного контролю

Наступним етапом є отримання дозвільної документації від Держархбудінспекції. Це повідомлення або дозвіл, а раніше були декларації і дозволи. Законодавство в містобудуванні змінюється дуже швидко, тому треба вивчати, яке ж діяло на момент отримання відповідного документу. Цей документ отримують на підставі містобудівних умов та обмежень і проекту, який розробляє забудовник.  Проект будівництва повинен пройти експертизу в ліцензованих організаціях.

Колись до 9 поверхів розпочинати будівництво можна було декларативним методом. Забудовник декларував, що будує , наприклад, 9 поверхів і ніхто цього не перевіряв. Тому треба перевірити, чи те, що збудували, відповідає задекларованому, бо часто це дуже різні речі.

Вимагайте в забудовника копію проекту будівництва, адже  проект повинен містити відомості і про матеріали, які використовують для будівництва, і число поверхів і все інше.  На сайті ДАБІ є публічний реєстр декларацій і дозволів. Там можна перевірити, чи отримав дозвіл забудовник і чи подавав він декларацію. Наприклад, на Снопківській, 18, не було жодного документу від ДАБІ, а відтак було рішення суду і припис інспекції знести цей будинок.

Потенційний покупець повинен вимагати у забудовника завірену копію проекту та експертного висновку. Причому просіть завірити кожну сторінку. І завірити належно. Тут описано як саме.

Парадоксально, але навіть Львівська міська рада завіряє документи неналежно! І не дотримується встановлених норм.

Буває так, що проект розробляє одна організація, а будівництво веде інша, бо перша структура ліквідована, відтак, відповідальності не несе ніхто. Так було з будівництвом на Струмок-Масарика, 7, де мешканці через суд скасували містобудівні обмеження. Розробила проект одна організація, потім вона ліквідувалася, будівництво вела інша, там була повна вакханалія. Коли так є, ліпше туди не пхатися, бо відповідальності за те, яким буде цей будинок, ніхто не несе.

Коли будівництво завершене, то ДАБІ має прийняти будинок в експлуатацію. Тобто має бути декларація про введення в експлуатацію або сертифікат про введення в експлуатацію, бо у нас законодавство змінювалося як шкарпетки.

Документ про введення в експлуатацію теж має бути в публічному доступі на сайті ДАБІ.

Про забудовника

Наступне – це репутація забудовника . Обов’язково треба подивитися, чи не було якихось компрометуючих матеріалів на забудовника. Причому, треба дивитися не так на назву компанії, як на засновників та кінцевих бенефіціарів. У Львові є кілька компаній, яким дозволяють все, виділяють землі будь-де, і не перевіряють законності і добротності будівництва.

Але ж жити в будинку будете ви. І треба перевірити, чи порядний забудовник, чи немає пов’язаних з його іменем афер, як довго він працює на ринку, які відгуки людей, що вже купували квартири.

Щоб ви зрозуміли, за порушення в сфері будівництва в жодного забудовника ще не забрали ліцензій. Принаймні, я таких не знаю. Щодо «потрібних» власників будівельних компаній – влада сліпа, глуха і німа.

Але будівництво повинно забезпечувати  передусім безпеку майбутніх мешканців. Тому якщо ви купили квартиру, яка лише будується – походіть і подивіться, чи дотримується забудовник проекту, які матеріали використовує, чи немає проблем з геологією і в котловані не стоїть вода, чи немає зсувів ґрунту тощо.

Сусіди

Також треба поїхати на місце будівництва, подивитися особисто, поспілкуватися з жителями сусідніх будівель, попитати, чи немає з цією будовою проблем, чи ніхто не протестує про цього  і так далі. Це можна з’ясувати тепер і через соціальні мережі.

Ще дуже важливо дивитися на місце, де зведений будинок. Львів розташований у дуже складній геологічній місцевості – третина міста стоїть на карстових порожнинах. На багатьох територіях  совіти не будували висотних будинків. Наприклад, на Науковій не зводили висотних будівель, радше науково-дослідні інститути, бо там є карстові порожнини. Але тепер нічого святого немає, тож потенційний покупець мав би з’ясувати буквально, на якій землі стоятиме його майбутня квартира і чи немає потенційної небезпеки, що вона западеться під землю.

Судові спори

Дуже важливо з’ясувати, чи немає судових спорів між забудовником і іншими особами стосовно будівництва, землі, чи не оскаржуються містобудівні умови і обмеження, дозвільні документи. Бо такі спори тривають роками. І часто накладаються обмеження щодо заборони будівництва. Тому перспектива стати власником житла може відкластися на час спорів, а за результатами судів ви можете взагалі втратити очікуване право стати власником квартири.

Втім, з практики мешканців , що купили квартири у «Набережному кварталі» чи на Шевченка 418 – борються за свої права самі мешканці. Забудовник юридично переклав всі проблеми на їхні плечі.

Тому краще дути на холодне і десять разів все перевірити. Отож, витратіть два тижні на збір інформації, щоби бути впевненим, що не викинете свої кошти на вітер!

 


Читайте також:
Новини від KINOafisha.ua.
Загрузка...
Загрузка...
Кінотеатр Планета кіно IMAX (Львів).

Коментарі (0)

Додати коментар