Уже більш ніж місяць триває повномасштабна російсько-українська війна. Багато міст зазнали суттєвих руйнувань. Деякі з них фактично перетворилися на руїни. З цих міст виїхало понад 10 мільйонів жителів, багато з них знайшли прихисток на заході України. Яке саме житло для переселенців має будувати Львів, як мають відбудовувати українські міста, як саме мають бути сплановані райони та де розміщуватися військові частини, щоб убезпечити і військових, і цивільних, Tvoemisto.tv розповів колишній головний архітектор Львова, заступник міністра розвитку громад та територій з питань європейської інтеграції Юліан Чаплінський.

Про житло для переселенців

Якою має бути програма будівництва житла для переселенців, де це можна робити у Львові та як це відбувалося за кордоном? 

Мені здається, нині дуже важливо розуміти, хто надовго, хто назавжди, а хто тимчасово приїжджає на Львівщину, наскільки це тимчасово. Держава тепер зайнята війною, а що стосується всієї решти – у категорії «подумаємо про це після перемоги». 

Звісно, є люди, які не можуть дозволити собі виїхати в Європу або не хочуть цього робити. Тому Львів наразі виглядає Ноєвим ковчегом з хорошою базою і містобудівельною структурою та забезпеченням. Тож, як на мене, забезпечення переселенців житлом – це не площина міського планування, це площина фінансів. Тут є два варіанти: або держава дає містам більші можливості освоювати податки, тобто поглиблює децентралізацію, за що я завжди виступаю, бо це дозволить акумулювати значно більші кошти в бюджеті міста, будувати соціальну та інженерну інфраструктуру, залучати міжнародні донорські організації та кредити, або ж якщо держава захоче все те знову акумулювати в своїх руках, як це було до війни за програмами на кшталт «Велике будівництво» президента Зеленського, то будівництво житла для переселенців – не наші проблеми. 

Тобто якщо держава задекларує, що питання біженців – це її питання, тоді це і її виклики. А якщо це питання «скинуть» на міста, то треба вимагати іншої системи оподаткування. 

Друга річ, якою хочу поділитися, це те, що приїзд великої кількості людей в перспективі міського планування непогано. У фінансовому світі є таке поняття, як cashflow, тобто обіг грошей. У будь-якому випадку це величезна кількість людей, котрі хочуть працювати, приносять із собою якісь знання і створюють якусь природну, правильну конкуренцію, і це приводить до хороших бізнес-ініціатив, до покращення економічних умов. Але я пам’ятаю ці обурення активістів «навіщо стільки житла будувати, хто там буде жити?». Тепер, коли ми прийняли стільки біженців, чомусь уже й не чути цих активістів. 

Західні міста – це міста, які не сортують мігрантів: які приїхали, таких і поселимо, таким і дамо роботу, посприяємо в тому, щоб вони добре тут почувалися, провадили тут бізнес, працювали. Ба більше, багато європейських міст борються за те, щоб до них їхали мігранти з різних країн і робили там бізнес, щоби було більше податків. 

У випадку, коли держава забирає більшу частину податків, тоді, звичайно, місту не вигідні мігранти. Тому що вони просто накопичують проблеми, зростає щільність населення, бракує інфраструктури, посилюється навантаження. Тоді міста не зацікавлені в мігрантах. 

У Львові з 2014 року звели понад п’ять мільйонів квадратних метрів житла, якщо не помиляюся. Багато житла зараз покинуто, тому що дуже багато людей поїхали за кордон. І малоймовірно, що всі вони повернуться. Думаю, 30% залишиться в Європі. Тож ці свої квартири вони або здаватимуть в оренду, або продаватимуть. 

Крім того, самі девелопери мають величезну кількість житла, яке в стадії будівництва або це будівництво ось-ось завершиться, або просто мають документи, і це вже немало. Мені здається, що найлегшою процедурою для держави, для міста має бути якесь фінансування, щоби викупити цей житловий фонд у забудовників, а людям на пільгових умовах дати можливість придбати це житло, розтермінувати виплату, для прикладу. 

Другий механізм – будувати якусь примітивну структуру на кшталт хрущовок чи панельних будинків, аби заселити людей. Я не вважаю, що це зобов’язання країни, як би це не звучало зухвало, прагматично, цинічно. Держава, як на мене, може допомогти грошима, програмами, як запустити свій бізнес.

(30 березня президент України Володимир Зеленський повідомив про новий функціонал у застосунку «Дія» для громадян, які втратили житло внаслідок російсько-української війни, і запевнив, що «держава компенсує кожен метр втраченої нерухомості» – Ред.) 

Такого не було в повоєнній Європі. Комуністи дуже цього прагнули і дуже хотіли це втілити, але це умовно безкоштовне житло. Люди фактично перебували в рабстві, держава виймала з них гроші і за ці гроші могла будувати житло, але подавала це як подарунок від держави. Не буває безкоштовного житла!  

Якщо ми маємо якусь тимчасову історію, про пів року-рік-два, то я би взяв досвід іноземних фабрик і пропонував би, щоб ОТГ (об’єднані територіальні громади – Ред.), у яких багато вільної землі, почали використовувати технологію prefab. Це коли поблизу виробництва будують каркасні конструкції на два-три поверхи, поселення схожі на будівельні контейнери для майстрів, але трохи кращі, щоби там могла поміститися пара чи сім’я. Це така тимчасова конструкція, яку потім можна продати для потреб тих самих будівельників, і в цьому є певний сенс. 

Але буде дуже прикро, якщо ми витратимо гроші на ці prefab, а люди завтра скажуть, що вони передумали, і поїдуть до Польщі на заробітки. Тоді все ускладниться. 

У Радянському Союзі було просто, все належало державі: люди, економіка, земля, робота. Нині нема планової економіки, тому люди йдуть туди, де їм краще. 

Мені здається, треба зосереджуватися не на тому, як людей розселити, а на тому, як створити їм умови для провадження бізнесу – і вони самі знайдуть вихід: винаймати квартиру чи шукати інші варіанти житла у місті чи в селі. 

Як вирішували це питання в інших країнах, як-от у країнах колишньої Югославії, які воювали між собою? 

Хорватія воювала в іще гірших умовах, аніж ми. Взагалі «у трусах і майках». У них спочатку навіть не було зброї. Тож про будівництво якогось швидкого житла там узагалі не мовилося. 

У війнах немає готових рецептів вирішення насущних проблем. Кожна війна по-своєму нова: нові стандарти, умови життя. Поділюся думкою архітекторів, які переселилися з Києва. Багато майстрів і багато меблевих фабрик хочуть перенести виробництво на захід України, шукають недорогі цехи, хотіли б переобладнати ті, що занедбані, під виробництво й одразу інтегрувати у них тимчасове житло. А далі будуть думати, купувати в ОТГ сусідню ділянку чи, може, вона дасть їм цю ділянку, і вони збудують нормальне житло для себе.

Мій прогноз – зараз триває затишшя, а далі активізуються забудовники і почнуть просити в Кабміну, щоби він викупив у них умовно п’ять квадратних кілометрів житла, щоби віддати його переселенцям. 

Також я думаю, що девелопери невдовзі будуть лобіювати проєкт закону про нові умови банкрутства для девелоперів. Тому що раніше, якщо девелопер на декілька місяців затримував здачу житла в експлуатацію, то віддавав гроші. А тепер він може не мати грошей, щоб їх віддати. 

Тому девелопери захочуть мати законні гарантії, щоби їх не оголосили банкрутами, бо цей сегмент економіки, орієнтовно від 10 до 15%, просто зупиниться. І якщо держава погодиться викупити недобудови за демпінговими цінами, то, з одного боку, активізує будівельний ринок, з другого – зупиниться міграція на Захід, з третього – появляться можливості для людей купити житло з розтермінуванням плати за нього. 

Чи вистачить Львову потенціалу, ресурсів, площ, щоби збудувати достатньо житла для 20-30 тисяч людей, які можуть залишитися в нашому  місті? 

Я вже казав, що нам не треба приєднувати села до Львова, але приєднали. Тому саме час активізувати малі містечка навколо міста. Але це може обійтися дорожче, бо немає потрібної інфраструктури, погані дороги і таке інше…

А хто заважав робити цю інфраструктуру в мирний час? Тому я й радив міській владі не приєднувати нові села, бо в міста немає грошей на будівництво нових шкіл і садків. Навіщо приєднувати ще десятки сіл без доріг, шкіл, садків, опалення, газу? 

Зараз стоїть питання, щоби ракети не падали на голову. Влада тепер мала б займатися цілодобовою аналітикою: які люди приїздять, куди їх спрямовувати, який бізнес організовувати, і кооперувати певні підприємства в конкретних локаціях. Як робити кластери і розташовувати їх на місцях. Побудова інфраструктури – це вже наступні кроки, які мають визначати в процесі.

Думаю, Львів може прийняти до 50 тисяч людей у межах наявного житлового фонду. Населення Львова за часів Брежнєва становило 840 тисяч. Перед теперішньою війною нас було 730 тисяч. Тож маємо резерв принаймні на 10 тисяч людей. Збудоване житло можна спокійно активізувати. 

Раджу також не припиняти урбаністичних реформ, що місто й зробило. Львів був лідером урбаністичних перетворень, а зараз пасе задніх. Це лідерство до війни перехопили Харків, Дніпро і Київ. А у Львові всі гроші під час Covid-19 кинули на медицину. 

Вважаю, що розвиток громадського транспорту і соціальної інфраструктури має бути в пріоритеті. Місто має й надалі бути зручним. Люди не повинні ставити автівки в парках і на газонах. 

Про безпеку

Наскільки пристосованими до умов війни є новобудови? Хто має можливість впливати на створення якісних укриттів у них? Це справа держави чи й міської влади також? 

Парадокс полягає у тому, що наше законодавство все віддало на експертизу. Міській владі залишили три пункти: щільність населення, висотна відмітка і відсоток забудови.

Попри те що в генплані мають бути намальовані військові укриття, експертиза не може цього перевірити, бо вона може бути приватна, бути у Києві чи Вінниці, а об’єкт – у Львові. Тому питання підходу до нормативної бази треба змінювати. Місто нині чинних законодавчих інструментів не має, щоби на це впливати. 

Новий житловий фонд переважно має підземні паркінги. Та їх може бути недостатньо щодо кількості квартир, бо ДАБІ (державна архітектурна будівельна інспекція – Ред.) цього не перевіряла і не контролювала, але принаймні місця, куди можна спуститися і заховатися, там є. І це краще, аніж радянські будівлі, де нема жодних укриттів. 

Проте мають бути нові будівельні норми, і впливати на це має не місто, а держава, ті, що пишуть ДБНи (державні будівельні норми – Ред.) – Міністерство розвитку громад та територій. У контексті безпеки я можу це собі уявити: будинок, у який влучила ракета, для прикладу, в Києві, майже вцілів, падає декілька поверхів, куди було потрапляння. Але будинок не «склався», і вертикальні зв’язки дозволяють безпечно евакуювати людей.

Не думаю, що будуть прописані нові заходи, можливо, вдасться підвищити рівень сейсмостійкості, бо це струс, коли потрапляє ракета. Але, будьмо відверті, коли вона потрапляє в будинок, то чи він каркасний, чи панельний, на порятунок мешканців не дуже великі шанси. 

Мене більше турбує нерозуміння того, як розміщувати військові об’єкти та інфраструктуру в місті, бо якщо їх розміщують у центрі, серед житлових кварталів, то потрапляння ракети в це місце однозначно створює небезпеку для життя усіх навколо.

Колись були військові об’єкти, це вже згодом вони «обросли» житлом…

Так, питання в тому, що військові свою ж інфраструктуру «розпилювали» на житло. Коли я працював головним архітектором міста, то було стільки звернень Нацгвардії, прикордонників та інших формувань ЗСУ, які тиснули на міського голову з вимогою надати землю військового призначення під житло.

Це курирували Міністерство оборони, військова прокуратура. І в Києві те ж саме. Під благим гаслом «Житло ветеранам АТО!» ці землі давали девелоперам і потім отримували 10-12% квартир. Такі забудови маємо, зокрема, на вулицях Мечникова (в колишній військовій частині), Володимира Великого, Шевченка, Княгині Ольги.

Але я не готовий сказати, що краще було б виносити військові частини за місто, бо тоді вони стали б іще кращою мішенню для ракет. Тож треба буде ще раз переглядати військову доктрину, очевидно, із залученням експертів НАТО, щоб зрозуміти, де краще розміщувати військові частини, як їх «ховати». 

Місто суто політично має, і може, контролювати такі речі. Може зчиняти скандали, коли на нього тиснуть, чи ще щось. Думаю, після війни у наших підходах багато що зміниться. 

Які підходи змінить війна

Назвіть ключові сфери, у яких може визріти дискусія, як воно має бути після війни?

Перш за все, я ненавиджу радянські пропорції магістралей руху. У той же Мелітополь російські танки практично влітали широкими проспектами. Зупинити їх на вулиці шириною 100-200 метрів між фасадами нереально. 

Вважаю, треба повертатися до квартальної забудови. До семи поверхів максимум (це масштаб Мадрида й Барселони). Треба дуже жорстко контролювати «червоні лінії» забудови, тобто лінії інженерних і транспортних коридорів. Але це мають бути загалом лінії забудови вулиць, які вже враховують і тротуари, і проїжджі частини. 

У нас же треба відступати від тих «червоних ліній» при забудові. Глянути хоча б, для прикладу, на проспект Червоної Калини. Він же ж не ідеальний, хоча новий. Двоє людей, ідучи по різні боки, не бачать одне одного. Асфальту на цих вулицях 80%, це суто радянський модерністський підхід. Його треба забирати, і в районах міст, знищених повністю, варто здійснювати квартальну забудову, а не відновлювати «мурашники» за чинними будівельними нормами. 

Також мають назріти зміни в захисті інженерних мереж. Це питання водозабору, електропостачання, опалення та енергозбереження. Коли я дивлюся на ТЕЦ із вікна свого офісу, то розумію, що це вчорашній день. 

Не може така «гаргара» для району, в якому 200 тисяч населення, стояти в центрі міста. Це неефективно в будь-якому випадку. Вимоги до енергоефективності мають бути посилені після війни в десятки разів. Це має стимулювати розвиток інноваційних технологій, перехід на економний режим споживання води та будь-якої енергії. 

Усі ці переміни мають бути категоричними. Якщо Україна хоче вступити у Європейський Союз, треба дотримуватися його вимог, і питання енергозбереження тут одне з ключових. 

Чи не спричинить нинішня війна попиту на квартири зі сховищем, як у Ізраїлі? 

Можливо, й так, бо наші будівельні норми до цього не готові. Це має бути як послуга, а не як правило. Якщо люди бояться ракет, то варто пропонувати їм такі квартири у Харкові, бо у Львові безпечніше – він далі від Москви. 

Але в Німеччині кожна федеральна земля, окрім державних норм, має свої норми щодо житла. Мені здається, це буде доречно й для України. Норми, які не суперечать державним, але доповнюють їх. Це буде актуально для того ж Харкова, Чернігова. 

Що слугуватиме стимулом до відбудови України в мирний час?

Треба відійти від прагматичного підходу. Документація має бути доступна і зрозуміла кожному жителю міста, містити якусь ідеологію, а не просто бути «розмальовкою» генплану з різними зонами. 

Більшість документації розробляли одні й ті ж інститути лише тому, що тиснув мер, бо йому треба виділяти землю. Тому я пояснюватиму будь-якій владі, що ми не можемо дозволити собі швидких і поганих рішень. Ліпше довше подумаємо, подискутуємо і краще зробимо.

Місто, крім формальної документації, повинне мати ще неформальну горизонтальну документацію, яка називається на Заході по-різному. Це про принципи, де місто стверджує, якого саме спрямування воно є. Якщо воно екологічне, то регламентує зменшення викидів, використання автомобілів і таке інше. Цей принцип має бути зрозумілим як прибиральниці, так і академіку. 

Також місто має стверджувати, якої саме щільності забудови воно хоче. Не як у ДБНі, а як у Амстердамі. Відповідно це могло б регулювати відсоток озеленення, громадський транспорт тощо. 

Кожен проєкт мав би тоді бути просіяний через це «сито». Кожна документація, кожне рішення виконкому, кожна ухвала сесії повинна не суперечити принципам соціального договору. 

У Львові все давно продумано, тільки треба цього дотримуватися. Я пропонував припинити забудову Північного району, довкола вулиці Під Голоском. За три роки, поки я перестав обіймати посаду головного архітектора Львова, до неї додалося 30% у метрах квадратних. А це вже недотримання інтегрованої концепції. 

У Львові дуже багато і ресурсу, і земель, і колишніх індустріальних земель. Львів має запас міцності через величезну паузу в будівництві. Ще маємо що перетворювати і реконструювати. Просто треба комусь цим займатися, а не думати, як будувати житло для біженців.

Вікторія Савіцька, Роман Тищенко-Ламанський

Повна або часткова републікація тексту без письмової згоди редакції забороняється і вважається порушенням авторських прав.