фото: hvilya.com
Продати стару квартиру стає дедалі важче, взяти в оренду пристойне житло також, якщо ви не айтішник. Зате «вбите» помешкання на Левандівці можна купити за копійки. Про тенденції на львівському ринку Tvoemisto.tv розповів з експерт із питань нерухомості компанії «IVA Нерухомість» Святослав Могиляк.
Як можна охарактеризувати теперішній стан вторинного ринку нерухомості у Львові?
Порівняно з тим, що було п’ять років тому, ринок обвалився удвічі. Зараз квартиру в панельному будинку на Сихові з ремонтом можна купити по $500 за метр квадратний. На цей сегмент ринку дуже сильно вплинули новобудови. Їх дуже багато, забудовники ставлять нижчі ціни, відтак люди віддають перевагу новобудовам. Адже там вони можуть зробити ремонт, як їм до вподоби, в новому будинку автономне опалення і так далі. Вторинне житло зараз мало того, що впало в ціні, воно ще й дуже мало користується попитом. Продажі на вторинному ринку зараз майже на нулі.
На якому рівні зараз ціни на вторинному ринку у різних районах міста?
У Львові ліпше проводити градацію за типом будинків та віддаленістю від центру. Наприклад, у Личаківському районі біля площі Митної один рівень цін, а в районі Пасічної – зовсім інший. Зараз люди цінують саму нерухомість, а місце розташування стало вторинним. Квартира в панельному будинку зараз просто копійки коштує, навіть із євроремонтом: у вас на плиті стоїть кава, ви заселяєтеся і живете. Я вже не кажу про «вбиті» квартири з радянським ремонтом.
Якщо говорити про польські будинки в Личаківському чи Залізничному районах, то орієнтовно купити можна по $750 за метр, також із ремонтом.
Якщо брати до уваги цегляні будинки типу чешка, біла цегла, то вони тримаються в ціні. Там добре планування, часто хороші сусіди. Їх не дуже й багато – Лінкольна, Петлюри, Княгині Ольги. Таке житло продають орієнтовно по 650 доларів за метр.
Квартири в центрі тримають у ціні. Помешкання в такому собі, без ремонту, австрійському чи польському будинку, яке підходить під подобову оренду, коштуватиме орієнтовно 900 доларів квадратний метр. 1000-1200 доларів за метр – це вже з ремонтом. І треба мати на увазі, що ми говоримо про середній клас. Елітне житло — це окрема тема.
Де найдорожчі квартири у центрі Львова?
Найдорожчі квартири на площі Ринок та біля неї. Це очевидно. Вся туристична частина міста дорога, тому що там залишилося жити мало людей. Бо це некомфортно, шумно і незручно. Люди намагаються продати ці квартири тим, хто займається подобовою орендою житла, і для бізнесу. Велика частина квартир у центрі – це подобова оренда чи хостели, це все зараз вигідно. І там ціни тримаються.
Читайте також: В Україні – нові правила реєстрації нерухомості: 5 найважливіших нововведень
На самій площі Ринок може і 2 тисячі доларів, якщо нормальні умови. Розвалюха – 1200 доларів за метр. Такі вулиці, як Дорошенка, проспект Свободи і Шевченка, вулиця Гнатюка, тримаються в ціні і нижче тисячі доларів за метр там ціна не падала.
Також цінують район вулиці Чупринки, Мельника і прилеглих. Це елітарний район, там багато австрійської й доволі якісної сталінської забудови, і ціна там також тримається на рівні тисячі доларів. Тут люди купують нерухомість під житло, бо це добрий район із добрими школами, розвинутою інфраструктурою, напівпаркова зона, менше людей. Це більше житло елітного класу.
А де можна купити найдешевше житло?
$400 за панельний будинок на Сихові, коли ми говоримо про велику квартиру. Це трикімнатна квартира, прокурена повністю, і хоч там ніхто 5 років не жив, все одно дим в’ївся, доторкнутися до чогось страшно. Така квартира пішла по $400 за метр квадратний. Такі варіанти можна знайти глибоко на Левандівці, на Пасічній, на вулицях Сихова, де гірше транспортне сполучення. Можуть бути дуже старі «хрущовки», як на вулиці Окружній. Там низькі ціни, але це одні з перших таких будинків, вони майже розсипаються і комунікації в них треба міняти від низу до верху.
Ви сказали, що новобудов дуже багато у Львові. Який рівень цін на нові квартири?
Новобудови також тримаються в ціні. Раніше вони падали, а зараз цей процес зупинився. Ніхто не горить бажанням опускати ціну, бо землі у Львові небагато і зараз будують на території колишніх заводів та фабрик.
Ціна у новобудові залежить від того, на якому етапі ви купуєте квартиру. Якщо укладаєте угоду на тому етапі, коли ще немає нічого, то ціна буде найнижчою. Що більше поверхів виростає в цій будівлі, то вищою стає ціна. Зараз є багато дешевого житла. Це може бути ближній центр, але з ціною 14 тисяч грн за метр квадратний. А може бути трохи далі, але кращої якості і за вищу ціну. Оцінити можна, якщо зайти в обидва будинки та порівняти. Ціна в новобудові може сягати й 800 доларів за метр квадратний готового житла в нульовому циклі.
Уже кілька років говорять, що у Львові за «нормальні» гроші винайняти квартиру неможливо. Наскільки це відповідає дійсності?
У кожного своє поняття нормальних грошей. Зараз у Львові потенційних орендарів можна умовно поділити на айтішників і не айтішників.
Не айтішники – це люди, для яких нормальна ціна за оренду – від 3 до 6 тисяч грн. Відповідно, айтішники – від 6 тисяч і вище.
Ринок оренди дуже жвавий через низку факторів. І один з них, на мою думку, це велика кількість ІТ-компаній, які розвиваються у Львові. Дуже багато людей з різних регіонів – Києва, Черкас, Миколаєва, Одеси – їдуть до Львова. Про сусідні Івано-Франківськ, Луцьк чи Тернополіь я вже навіть не згадую. Це люди, котрі заробляють більше тисячі доларів на місяць і хочуть жити в добрих умовах. Тож через великий попит пропозиція змінюється і оренда стає дорожчою. ІТ-бум розворушив ринок. Зараз хороша квартира від 5 до 13 тисяч гривень віддається в оренду за один-два покази. Якщо квартиру не здають в оренду більше трьох днів, то там або неадекватно виставлена ціна, або є якісь інші нюанси.
Що ви називаєте хорошою квартирою?
Хороша квартира, якщо говорити про оренду, це передовсім місце. Такі вулиці як Героїв УПА, Антоновича, Залізнична, початок Городоцької, завантажені працівниками ІТ-сфери, тому що в цих районах зосереджені офіси ІТ-компаній. Усі хочуть жити ближче до офісу. Там навіть «шлакова» квартира без ремонту може піти за 5 тисяч тільки через місце.
Хороша квартира – це той же район або ближній центр, новий будинок, бо люди хочуть жити в чистому під’їзді з нормальними сусідами та індивідуальним опаленням. Щоби квартира була в гарному стані, щоб не було 15 радянських шаф, в які людина не має що покласти, бо стільки речей із собою не перевозить. Щоб там була чиста сантехніка, помиті двері, безпечний під’їзд. Знайти квартиру в ціновій категорії від 3 до 5 тисяч гривень на місяць дуже складно. Я тиждень тому орендував квартиру, в черзі на яку було десятеро людей. Ми прийшли за годину до показу і перші її забрали.
Чи можете ви спрогнозувати ситуацію на осінь? Чи буде якесь пожвавлення на ринку?
Що далі йдемо, то дужче вторинне житло падає в ціні, бо новобудови у Львові ростуть, як гриби після дощу. Люди все менше цікавляться вторинним житлом, відповідно, ціна на нього падає. За моїми прогнозами, до Нового року вторинне житло впаде ще на 20%.
Що ж до оренди, то логічно було би припустити, що цей ринок теж мав би пожвавитися – люди купують нове житло, а старе віддають в оренду. Але це не зовсім так. Люди вкладають в новобудови, це радше інвестиція капіталу. В банки вони грошей не несуть, їм не довіряють, трилітровим банкам також не довіряють, відповідно, вкладають у новобудови. Велика кількість житла купується, але здається в оренду набагато менше. Новобудови здають в оренду, але не так масово, як мали б. Думаю, що на цьому ринку сплеск активності навряд чи станеться, адже, поступово відбувається насичення ринку новобудов.
Розмовляв Тарас Базюк.
