Нині в Україні управлінням будинків у більшості випадків займаються житлово-експлуатаційні контори (ЖЕК). Вони за щомісячну плату доглядають за прибудинковою територією та обслуговують будинки. За новим законом власники будинків будуть самостійно обирати, хто буде займатись доглядом їхнього будинку та на яких умовах. Однак закон несе як нові можливості, так і зобов’язання.

1. Хто такий співвласник?

Багатоквартирний будинок — це житловий будинок, в якому розташовані дві або більше квартири. У будинку можуть бути і нежитлові приміщення, які є окремими об’єктами нерухомості. Крім того, існують і допоміжні приміщення — комори, трубопроводи, шахти ліфтів, споруди на прибудинковій території тощо.

Співвласник багатоквартирного будинку — це власник квартир, або нежитлового приміщення в будинку. Орендарі квартир та приміщень можуть брати участь в управлінні будинком за дорученням власників. Новий закон діє на всі багатоквартирні будинки, незалежно від їх форми власності.

2. Майно будинку

Майно багатоквартирного будинку, наприклад ліфт, є спільним майном власників квартир. Воно не може бути поділене між власниками будинку. Крім того, кредитор мешканців не має права вимагати частку зі спільного майна. Майно, придбане за рахунок внесків та платежів співвласників, також вважатиметься спільною власністю.

3. ЖЕКи або приватні компанії?

Мешканці можуть продовжувати співпрацювати з ЖЕКами або найняти приватні компанії для надання послуг. Однак, від частини обв’язкових послуг вони відмовитись не зможуть. Наприклад, люди можуть самостійно прибирати в будинку або у дворі, чи найняти прибиральницю, двірника. А ось для вивозу сміття все одно прийдеться залучити підрядника.

4. Хто управлятиме майном будинку?

Управління будинком здійснюють власники квартир. Вони можуть передати усі функції, або частину, управителю будинку чи об'єднанню співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). У будинку може бути створене тільки одне об’єднання. Управителем будинку може бути фізична особа, підприємець чи юридична особа, які найняті на підставі договору зі співвласниками. Вони дивляться за будинком, його експлуатацією та прилеглою територію, здійснюють ремонт та організовують інші послуги тощо. Вартість послуг (зарплати) управителю визначається на підставі договору. Договір вкладається на рік. Управитель може бути мешканцем будинку, спеціально найнятою людиною або компанією.

5. Які витрати для співвласників будинку?

Власники квартир, крім витрат на зарплату (послуги) управителю, будуть оплачувати розходи на утримання, реконструкцію та проведення поточного і капітального ремонтів. Крім того, вони платять і оплату комунальних послуг щодо спільного майна багатоквартирного будинку. Витрати на управління будинком будуть розподілятися між співвласниками пропорційно до їхніх часток. Власник, який не використовує свою квартиру або інше приміщення, не звільняється від оплати щомісячних рахунків.

6. Які права співвласників?

Співвласники мають право вільно користуватися майном багатоквартирного будинку і брати участь в його управлінні особисто або через свого представника. Вони також мають право на інформацію про стан будинку та прилеглої території, інформацію про суму витрат на утримання будинку та доходи, отримані від використання спільного майна. Окрім того, власник квартири, який зазнав збитків від свого сусіда або орендатора, має право на їх компенсацію. При купівлі квартири чи нежитлового приміщення новий власник отримує відповідні права.

7. Які зобов’язання співвласників?

У той же час власники квартир будуть зобов'язані самостійно або, найнявши підрядника, забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан майна будинку та прибудинкової території. Забезпечувати технічне обслуговування і в разі необхідності провести ремонт спільного майна. Виконувати рішення зборів співвласників.

8. Як будуть прийматися рішення?

Рішення прийматимуться його співвласниками на загальних зборах. На таких зібраннях мешканці зможуть вирішувати долю спільного майна. Вибирати і звільняти управителя, визначати його повноваження. Приймати рішення по ремонту і вибирати підрядників для виконання робіт. На зборах також будуть визначатися розмір витрат на управління будинком.

Якщо раніше було потрібно 100% згоди співвласників, то тепер буде достатньо більшості — 50%. Для ухвалення важливих рішень, наприклад, здача в оренду потрібно буде 75% голосів. Якщо не буде кворуму, то можна буде провести письмове доопитування.

9. Передача будинку співвласникам

Колишній балансоутримувач будинку протягом трьох місяців з дня державної реєстрації об’єднання співвласників повинен передати йому копії технічної та іншої документації на будинок, а також документ, на підставі якого будинок прийнято в експлуатацію, технічний паспорт і плани інженерних мереж.

Якщо ж такі документи не можуть бути надані, то колишній балансоутримувач протягом півроку з дня реєстрації об’єднання повинен відновити їх за власний рахунок.

10. Чия земля?

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, приналежні до них споруди та прибудинкова територія можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися у постійне користування мешканцям будинку.

Крім того, згідно нового закону до Земельного кодексу будуть внесені такі зміни. У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано будинок, споруди та прибудинкова територія зберігаються за співвласниками будинку.

Також важливо знати: якщо протягом року мешканці будинку не створять об’єднання співвласників, то органи місцевого самоврядування призначать управителя самостійно. Радше за все це буде той самий ЖЕК, який обслуговує будинок. Однак після цього люди зможуть найняти свого управителя в будь-який час.

Джерело: канал «24»

Опублікувала Юлія Сабадишина