26 листопада у Львові відбувся практичний семінар з нерухомості Forum West, в межах якого обговорили основні зміни на ринку нерухомості, поділилися досвідом у галузі будівництва, нерухомості та інвестицій.
Керівниця департаменту агентських і консультаційних послуг у сфері торговельної нерухомості Cushman & Wakefield в Україні Катерина Весна каже, що станом на сьогодні стабільність проєктів торговельної нерухомості полягає у добрій протидії зростаючій конкуренції, покращенні та розвитку своїх проєктів. За всіма прогнозами, орендна ставка у ТЦ та ТРЦ, наприклад, Києва буде зменшуватися. Причинами є карантинні обмеження, збільшення конкуренції у зоні охоплення найбільш потужних проєктів та віддалена робота, тобто з дому. Це ті чинники, які переміщують населення з його звичками купувати і проводити час у місця проживання.
Однак іншу ситуацію спостерігаємо, наприклад, у Харкові, коли минулого року орендна ставка становила близько 35-48%, а зараз – 65%. Це сталося через те, що до недавнього часу у місті був проєкт у житловому масиві, але, коли відкрився сучасний проєкт у центрі міста, то орендарі здебільшого захотіли туди. Так, створення нового проєкту в тому чи іншому місці залежить від запиту покупців, місця розташування, покращенні й розвитку, проте не завжди вкладення великих інвестицій у проєкт означає, що він себе окупить.
Cushman & Wakefield в Україні Володимир Мисак стверджує, що вартість на нерухомість зросла, і це відбулося за рахунок того, що й збільшилася кількість інвесторів, які конкурують за цю нерухомість.
«Цікавим фактом є, наприклад, ринки Східної Європи, які дають можливість залучати кредитне фінансування, а воно доступне будь-якому гравцю, який купує активи. Ці кредити є дуже конкуретними, адже його вартість становить 2-3%, і коли ти купуєш актив під ставку дохідності 5% повернення, то власний капітал зростає до 7-8%», – каже він.
Для ринку Європи, який є передбачуваний і ліквідний, це досить гарна пропозиція, але на ринку України не бачать цих великих гравців. Водночас наш ринок досить активний і є сигнал того, що ця активність зростає.
Керуючий партнер CBRE Ukraine Радомир Цуркан каже, що у Львові постійно збільшується офісний ринок. Станом на листопад цього року загальна конкурентна пропозиція офісів становить 358 тис. квадратних метрів. У 2018 році, приміром, вона становила майже 200 тис. кв. метрів професійних офісів. Тобто, незважаючи на пандемію, ринок все одно розвивається, є нові надходження.
Також додамо, що за останній рік пропозиція офісів у Львові зросла на 100% (+57 200 кв. м). Попри те, що нові надходження були, середня вакантність на ринку впала на 3% і зараз становить 19%.
Щодо орендних ставок, то тут дуже велика розбіжність. Станом на сьогодні збалансованою стабільною ставкою є вартість 10-18 доларів за кв. метрів за місяць.
«Збалансована стабільна ставка становить близько 12 доларів без ПДВ, але вона не є рентабельною для сучасного будівництва офісів, бо за наших умов фінансування нормальна ставка мала б бути близько 16 доларів», – каже він.
Наступного року у Львові планують втілити два бізнес-центри – МОНО на вул. Стрийській та Washington Tower на Сихові. Серед основних проблем та помилок бізнес-центрів Радомир Цуркан називає будівництво за застарілими проєктами: коли надто високий коефіцієнт загальних площ, непродумана концепція поверху, неможливість розділити поверх для двох чи трьох орендарів та вузька сітка колон і слабкий доступ до денного світла на поверсі.
Крім того, ще однією проблемою є неефективні площі типового поверху. Йдеться про недостатню висоту поверху, низький доступ до денного світла на площу поверху та неефективну форму типового поверху з точки зору майбутнього планування робочих станцій. Третє – інфраструктура для орендарів. Часто можна зустріти тісні лоббі і непродуману зону очікування для відвідувачів, відсутність якісного обслуговування, відсутність плану навігації, поганий чи відсутній Wi-fi у ліфті.
І останнє – паркінг. Якщо паркінг дуже малий і без навігації у підземному паркінгу, непродумані конструкції чи відсутні місця для зарядки електроавтомобілів, велопарковки, немає паркування і зарядки самокатів, то це стає ще однією з проблем бізнес-центрів.
Тож які проєкти краще будувати у Львові? Радомир Цуркан вважає, що це не повинні бути окремі офісні будівлі, а бізнес-центри під окремим концептом, які можуть називати офісними парками чи кампусами, але вони не мають бути дуже великими.
Представниця компанії ЛУН Поліна Шальнева додає, що у Львові ринок активно зростав з 2015 року (100 проєктів). У 2018-2019 (91 та відповідно 73 проєкти) роках було помітно невеликий спад, однак станом на зараз видно ріст ринку (98 проєктів станом на листопад 2021). Якщо темпи виходу нових проєктів будуть зберігатися й надалі, то у Львові є всі шанси наздогнати показники 2016 року (109 проєктів).
Загалом зараз на ринку Львова та області є 368 проєктів. 80% з цих проєктів – житлові комплекси, а 20% – котеджні. Також додамо, що у Львові 229 проєктів перебувають у статусі продажу, у 32 проєктів продаж ще не розпочали, а у 29 проєктах – призупинили.
Софія Шавранська
Партнерська публікація
