Уже кільканадцять років держава дає громадянам право, а в останні кілька років – активно заохочує створювати об’єднання співвласників багатоквартирних будинків. Це означає розпоряджатися своїм житлом та прибудинковою територією самотужки, без участі й посередництва житлово-експлуатаційного підприємства (у Львові вони називаються «ЛКП»). Ба, більше: ЛКП мають бути остаточно ліквідовані вже цього року, хоча процес цей явно затягується. На словах усе ідилічно: добровільне об’єднання свідомих громадян, що порядкує у власному будинку й розпоряджається власним комірним. Tvoemisto.tv поспілкувалось із двома засновниками львівських ОСББ, щоб з’ясувати, як це відбувається на практиці.

Історія успіху на Мечникова

Ірина Дух – голова правління ОСББ «Ювілейний-750», створеного вісім років тому в новобудові біля Личаківського кладовища. «Ми дізналися, що будинок уже зданий, коли він простояв цілий рік: фірма-забудовник не поспішала запускати його в життя. Те, що люди не заселяються, їх не цікавило. Ми ж хотіли, щоб будинок почав жити. В нас був вибір – або віддавати будинок у підпорядкування ЛКП, яке навряд чи довело би до кінця справи з забудовником, або створювати ОСББ. Разом із кільканадцятьма власниками квартир ми обрали другий варіант», – розповідає вона. Проблем зі створенням об’єднання не було, а ось на те, щоб примусити забудовника завершити будинок, пішло два роки переговорів і судової тяганини. За цей час до будинку під’єднали електрику, газ і воду.

Невдовзі Ірина зрозуміла, що робота, на яку вона зголосилась, важка. Мешканці будинку телефонують їй зі своїми побутовими проблемами о будь-якій порі – одного разу о четвертій ранку довелось підхопитись і бігти перекривати воду. Якщо в будинку аварія, знайти майстрів і проконтролювати, аби вони все відремонтували – відповідальність голови правління.

Та все ж ОСББ в новому будинку – це простіше, ніж у старому, де потрібно багато грошей на ремонт. Головною проблемою для «Ювілейного-750» стали боржники – власники порожніх квартир, які не сплачують за утримання будинку. «Людина робить багатотисячні борги, та ще й обурюється: “що ви собі дозволяєте!? Я тут не живу!”. Доводиться, як у дитсадку, пояснювати, що платити потрібно незалежно від того, живете ви тут чи ні», – розповідає Ірина. Стягувати борги з несвідомих власників доводиться через суд, який може тривати роками. Закон про ОСББ, каже Ірина Дух, дуже добрий, але розрахований на ситуацію, коли всі учасники об’єднання поводяться сумлінно.

Минулого літа набув чинності новий закон про ОСББ, який і спростив, і ускладнив механізм управління спільною власністю. «Зникло поняття кворуму. З одного боку, це добре, бо зі ста квартир важко зібрати кворум. З іншого, тепер письмове опитування з кожного питання може тягнутися місяць. Зате всі можуть узяти в ньому участь, навіть дистанційно – прислати свій голос поштою», – пояснює Ірина.

У такий спосіб вирішується будь-яке питання, що стосується спільних грошей – наприклад, щодо заміни системи освітлення на економнішу. «Коли я жила в будинку, що належав ЛКП, я мовчки вкручувала лампочки на місце вкрадених. Зараз про таке не йдеться: власники кажуть, що потрібно змінювати систему освітлення на більш ощадну, таку, як вони бачили закордоном. Чому ми не можемо жити так, як там? Адже це залежить від нашого сприйняття світу?», – розмірковує голова ОСББ.

Зусиллями об’єднання будинок удалося зробити безпечним: двері з домофонною системою захищають під’їзд від крадіїв, тож мешканці спокійно залишають там, наприклад, дитячі візки. «Я була приємно вражена, коли маленькі сусідські діти – найстаршій дівчинці було всього шість років – зробили вертеп і ходили вітати. Вони прийшли без батьків. Якби було небезпечно, батьки б їх не відпустили», – каже Ірина Дух.

Допомогою місцевої влади вона задоволена: в ЛМР сприяли і створенню ОСББ, і постійному обміну досвідом. «Раз на рік Львівська міськрада проводить форум ОСББ. Це потрібно. Ми радимось з іншими головами правління зі Львова, Києва та інших міст, – розповідає вона, проте наголошує, що часто чужий досвід неможливо застосувати – будинки занадто різні. – Зараз є багато сайтів ОСББ з юридичними та бухгалтерськими підказками, за якими ми стежимо».

Історія боротьби на Левандівці

Іван Савицький вже дев’ять місяців очолює ОСББ «Повітряна, 92», яке ніяк не може народитись. «Я вже шкодую, що взявся за цю ініціативу», – каже він.

Ідея створити об’єднання виникла в кількох небайдужих мешканців будинку на Левандівці, які кілька років боролись із комунальниками, вимагаючи ретельніше обслуговувати будинок. «ЛКП – це структура, що паразитує на мешканцях, – говорить Іван. – Контролювати їхню діяльність і змусити їх виконувати свої обов’язки практично неможливо».

Проблеми в ініціативної групи виникли від самого початку. «Усі ці методички – “Як легко створити ОСББ”, “Сім кроків до створення ОСББ” – не описують і п’яти відсотків бюрократичних нюансів, – нарікає Іван. – Наш будинок старий – 1981 року. Виявилося, що з законодавства зникла норма про те, що балансоутримувач має передати нам будинок із капітальним ремонтом. Отже, ми маємо прийняти халабуду й ремонтувати її власним коштом?». Та навіть якби хотіли, не змогли б. З вісімнадцяти пунктів переліку документів, які мало надати ЛКП, знайшлося два. Решта вже півроку в процесі виготовлення.

Виникли проблеми і з мешканцями будинку, особливо літніми. «У старих будинках живуть люди, яким держава дала квартири. Весь цей час вони вважали, що держава їм винна, й за комірне, яке вони платять, має вирішувати всі їхні проблеми. Наприклад, виявилось, що багато людей за тридцять п’ять років жодного разу не чистили батареї. Коли запустили центральне опалення, у квартирах, де батареї замінені на нові, було тепло, а там, де лишилися старі – дуже холодно. Просимо мешканця замінити батареї, а він відповідає, що держава це має зробити. Субсидії – це взагалі зло. Люди так і кажуть: “Я нічого не буду платити чи модернізувати, бо в мене субсидія”», – розповідає Іван Савицький. Хоча загалом мешканці усіх квартир – а їх у будинку понад сто – ідею створення ОСББ підтримували: на установчих зборах було 86% мешканців.

Щоправда, не всі розуміють, що це таке. «Люди на зборах плутають ОСББ і ОБСЄ», – сміється Іван. І зізнається, що за час, що займається об’єднанням, зненавидів телебачення, адже люди, почувши в ефірі від політиків, що отримають щось безкоштовно – наприклад, лічильники – відмовляються платити. «Ти приходиш до пенсіонера, а він відповідає: “Чому ти гроші збираєш? Я ж чув по телевізору, що мають давати безкоштовно”. У нас є такий жарт: хороший сусід – це той, що хоч підпис поставить», – розповідає він. Зі 269 співвласників «Повітряної, 92» активна заледве п’ята частина.

«Я готовий боротися з державою, але не готовий боротися з мешканцями, – говорить Іван. – Мені не потрібні ті сварки, крики та звинувачення в тому, що я начебто вже другу машину придбав на гроші, яких насправді ще ніхто не здавав». На заснування об’єднання збирали по тридцять гривень із квартири, проте зібраної суми не вистачило – довелось докладати свої, й надалі багато за що платити з власної кишені. Тим часом держава ускладнює життя активістам ОСББ – наприклад, вимагаючи, щоб усі протоколи зборів були завірені нотаріально.

Іван та його товариші зрозуміли, що їм бракує і юридичних знань, і вільного часу, аби розібратись із бюрократичними нюансами, проте найняти професійного управлінця не можуть: у законодавстві є поняття «управляючий», але немає процедури його призначення. На те, щоб провести збори, опитування мешканців, прийняти рішення і зареєструвати його, йде щонайменше місяць, а влада може забракувати документи, прискіпавшись до дрібниці. Особливо дратує повсюдно декларований перехід на електронний документообіг, адже на практиці в багатьох органах вимагають паперові копії навіть тих документів, що лежать у відкритому доступі на сайті міської ради.

«На третій-четвертий місяць я почав розуміти, в яку халепу я потрапив. Та на півдорозі таку справу не кинеш, хоча бажання виникає часто. Раз ми взялись, то мусимо довести, принаймні, до запуску ОСББ, – говорить Іван Савицький. – Тобто до передачі документації – акту прийому та рішення міськради про передачу будинку. Поки цього не сталося, ми не приймаємо платежів від мешканців, хоча кошторис затверджений». Таким чином, «Повітряна, 92» зависла в повітрі: без грошей неможливо найняти юриста, необхідного для завершення підготовки до фактичного запуску ОСББ. Коли це станеться, на ремонт і впорядкування будинку, за Івановою оцінкою, піде близько семи років.

Проблеми є, але створювати варто

2016 року у Львові створили 426 ОСББ. Це на порядок більше, ніж 2015-го. У січні 2017 року створено майже в чотири рази більше нових об’єднань, ніж у січні минулого року.

За словами голови відділу супроводу ОСББ Львівської міської ради Сергія Солтиса, об’єднання пропонує очевидні переваги: «Якщо мешканці хочуть зберегти свій будинок і продовжити його життя щонайменше вдвічі, це має мотивувати їх збирати кошти, вкладати їх у будинок і самим вирішувати, що і в якій послідовності вони хочуть зробити. А також визначати послуги, за які вони хочуть платити. Це відповідальність, а з іншого боку – можливість вирішити проблеми, які не вирішуються роками й навряд чи будуть вирішуватись надалі». Стимулом стали й нові тарифи на тепло, газ та електрику – адже, об’єднуючись, мешканці будинку можуть брати участь у програмі «Теплий дім», що дозволяє отримати вигідний кредит на утеплення. Ще одна перевага – можливість облаштувати прибудинкову територію на власний розсуд.

Крім ОСББ, є інші форми правління. Самообслуговування – форма, що найбільше пасує будинкам із чотирма-шістьма квартирами. Мешканці більших будинків можуть наймати управителя, попередньо поспілкувавшись із ним, обговоривши умови та на загальних зборах співвласників ухваливши укласти з ним договір. «Є управителі, які виросли з голів ОСББ і тепер надають платні послуги», – розповідає Сергій Солтис. Найняти управителя можуть і будинки, де не створене об’єднання співвласників, однак ОСББ полегшує цей процес. Крім того, на львівському ринку вже одинадцять компаній пропонують послуги управління будинками.

Комунальні підприємства, передаючи будинки на баланс ОСББ, намагаються виправити недоліки, якщо на це є грошові та людські ресурси. За словами Сергія Солтиса, зобов’язання ЛКП зробити капітальний ремонт будинку в чинному законодавстві немає. «Проте, створюючи ОСББ та беручи участь у програмах підтримки об’єднань, мешканці можуть виправити в будинку набагато більше, ніж якби далі залишались в ЛКП», – запевняє він. Якщо в ініціаторів створення об’єднання виникають труднощі, вони можуть звертатись до ресурсного центру супроводу ОСББ Львівської міської ради чи до відповідальних за ОСББ в районних адміністраціях: там обіцяють допомогти.

Підготувала Олена Семенюк.

Фото авторки та з відкритих джерел