1. Порядок визначення кількості належних співвласникам голосів.
На практиці, часто виникає питання як розподіляти голоси співвласників, враховуючи, що в одному будинку співвласник може володіти декількома квартирами чи приміщеннями; або власником однієї квартири є декілька осіб.
Відповідно до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», за загальним правилом кожен співвласник під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. У такому випадку, розподіл голосів буде виглядати наступним чином.
- Розмір загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку прирівнюється до 100% голосів співвласників. Для прикладу, якщо загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень становить 1000 квадратних метрів, то співвласник квартири розміром 100 квадратних метрів матиме під час голосування 10% голосів.
Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» також надає співвласникам можливість, передбачити у статуті ОСББ інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах. На практиці, в статутах ОСББ часто зустрічаються порядок розподілу голосів за правилом: кожний співвласник квартири володіє одним голосом (1 квартира = 1 голос); або незалежно від кількості квартир та нежитлових приміщень, які є у власності співвласника він володіє одним голосом (1 співвласник = 1 голос).
2. Як розподілити голоси, якщо співвласників однієї квартири є декілька.
Відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, якщо квартира чи нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав і виконання обов’язків співвласниками квартири чи нежитлового приміщення, включаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності.
На практиці це може виглядати наступним чином. Якщо в будинку, загальна площа квартир та нежитлових приміщень становить 1000 квадратних метрів, а загальна площа квартири становить 100 квадратних метрів, співвласниками якої є двоє осіб із рівними частками в праві спільної власності із розмірами 1/2 та 1/2, то кожен із них володітиме по 5% голосів під час голосування.
3. Вимоги до оформлення протоколу загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку.
Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачено, що рішення, яке приймається на зборах співвласників, обов’язково оформлюється протоколом, який підписується всіма співвласниками (їх представниками), які брали участь у загальних зборах. Однак наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 25.08.2015 р. № 203 було затверджено форму протоколу, яким мають бути оформлені загальні збори. Відповідно до форми цього протоколу, у ньому мають бути обов’язково зазначені наступні відомості:
1) прізвище, ім’я, по-батькові співвласника;
2) загальна площа квартири та/або нежитлового приміщення, яким володіє співвласник;
3) документ на підставі якого співвласник володіє нерухомим майном;
4) результат його голосування “За” чи “Проти”;
5) особистий підпис кожного із співвласників, який брав участь у загальних зборах;
6) номер квартири співвласника;
7) документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника).
4. Як повинні бути оформлені відносини ОСББ з Головою та членами правління.
Згідно Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», для керівництва поточною діяльністю об'єднання обирається виконавчий орган – правління; правління має право приймати рішення з питань діяльності об'єднання, визначених статутом. На даний момент існують декілька варіантів як оформлювати відносини з виконавчим органом ОСББ та самим ОСББ.
1) Голова та члени правління ОСББ можуть здійснювати свої повноваження на громадських засадах. Правління є керівним органом ОСББ, однак так як саме ОСББ є неприбутковою організацією, то на нього поширюються вимоги ч. 3 ст. 65 та ч. 2 ст. 85 Господарського кодексу України, які зобов’язують призначати (обирати) керівника підприємства. Тож, передбачивши в Статуті ОСББ, що Голова та члени правління здійснюють свої обов’язки на громадських засадах, це не суперечитиме законодавству. Такої ж позиції притримується Мінсоцполітики в своєму листі від 02.03.2015 р. № 228/13/84-15.
2) З Головою та членами правління може бути укладений трудовий договір.
Вищим органом управління об’єднання є загальні збори його співвласників які визначають:
1. порядок обрання та відкликання членів правління, їх кількісний склад і строки обрання, а також компетенцію та повноваження правління;
2. розмір матеріального й іншого заохочення голови та членів правління;
Після цього, правління зі свого складу обирає голову правління ОСББ та його заступника. Однак, саме загальні збори повинні визначити умови, на яких виконуватимуть свої повноваження голова правління й інші члени правління, та умови їхньої оплати. Тобто, якщо загальними зборами прийнято рішення про укладення трудового договору, у кошторисі об’єднання потрібно передбачити кошти на оплату праці голови правління ОСББ і забезпечення інших трудових гарантій, передбачених КЗпП.
Слід зазначити, що Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» не передбачає укладення цивільно-правових угод із Головою та членами правління.
5. Чи можна створити ОСББ у новозбудованому будинку.
Після прийняття будинку в експлуатацію залежно від обраної моделі залучення інвесторів (покупців квартир та приміщень) до його будівництва:
1) забудовник реєструє на власне ім’я право власності на квартири в будинку, після чого укладає цивільно-правові договори з покупцями. На підставі таких договорів покупці оформлюють право власності на квартиру на себе;
2) забудовник передає встановлені законодавством копії документів покупцеві, і останній самостійно здійснює первинну реєстрацію права власності на квартиру одразу на власне ім’я.
Таким чином, покупці допоки не оформлять право власності на придбані ними квартири чи приміщення, не можуть вважаються співвласниками, а тому — не мають права створювати ОСББ.
Відповідно до ч.1 ст. 6 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», установчі збори об’єднання в новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більш ніж половину квартир і нежитлових приміщень у такому будинку. Отже, лише після того, як покупці отримають свідоцтва про право власності на більш ніж 50% квартир і нежитлових приміщень в будинку, можна ініціювати процес створення ОСББ.
6. Чи можна створити ОСББ після 1 липня 2016 року у будинках, які перебувають на обслуговувані ЖЕКів.
Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що співвласники мали визначитися з формою управління багатоквартирними будинками до 1 липня 2016 року. У разі, якщо співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком буде здійснюватися управителем, якого призначатиме на конкурсних засадах виконавчий орган місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок.
У даному випадку іде мова, про 3 альтернативні форми управління багатоквартирним будинком: безпосередньо самими співвласниками, із залученням управителя чи шляхом створення ОСББ.
Звичайно, що створити ОСББ в багатоквартирному будинку, який перебуває на обслуговувані та балансі ЖЕКу можна буде і після 1 липня 2016 року, але співвласники ризикують отримати призначеного управителя органом місцевої ради. У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя.
Однак із такої ситуації теж є вихід – якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, співвласники приймуть рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, співвласники мають право достроково розірвати такий договір, попередивши про це управителя, призначеного на конкурсних засадах, не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.
(Партнерська публікація)
Підготував Марко Мандрусяк,
Юрист ТОВ «Західна консалтингова корпорація»
