Це – результат піврічної спільної роботи архітекторів, урбаністів, істориків, фудекспертів і мешканців Подолу в рамках громадської ініціативи «Житній буде жити», ініціаторами якої виступили архітектор Павло Пекер та шеф-кухар і громадський активіст Євген Клопотенко.

«Твоє місто» поспілкувалося з авторами концепції про те, яким може бути ринок і як втілити ці плани у життя.

Раніше редакція «Твоє місто. Київ» організувала дискусію «Житній ринок. Як урятувати найдавніший центр торгівлі Києва», щоб започаткувати діалог між владою, громадскістю та бізнесом.

«Гіпердемократичний підхід»: філософія нового Житнього

Основою концепції відродження Житнього ринку став підхід гіпердемократичної архітектури – коли громада виступає замовником проєкту, а архітектори розробляють проєкт, виходячи з її запиту.

Павло Пекер каже, що ідея гіпердемократичного підходу народилася через те, як громада реагувала на попередні пропозиції: «Основна проблема була не в тому, що концепції погані, а в тому, що з громадою не порадились».

Він пояснює, що надихався європейськими практиками: «У різних цивілізованих країнах проєкти починають із діалогу з громадою. Чим ми, власне, і займались. У нас відсутній хейт. Є тільки гострі коментарі – і це показує, що ми на правильному шляху».

Павло Пекер під час зустрічі Громадської робочої групи

Мультифункційний ринок: як працюватиме простір

Громадська ініціатива «Житній буде жити» хоче зробити ринок простором, який працює не кілька годин на день, а майже цілодобово. Для цього він має стати багатофункційним – як у сучасних світових ринках.

Пекер презентував функціональне зонування ринку, розроблене на основі результатів трьох публічних зустрічей Громадської робочої групи та соціологічного дослідження потреб громади, яке провело nobr research & design agency.

Запропонована модель зберігає основну функцію ринку – торгівлю продуктами харчування, – водночас додаючи комплементарні функції: гастрономічні простори, зону для проведення подій, простір для локальних виробників, ремісників та фермерів.

Пекер пояснює, що сьогоднішні громадські простори вже давно мультифункційні: «Сучасні заклади – це і магазин, і кав’ярня, і книгарня, і місце, де можна провести час».

Він порівнює європейські ринки та наводить приклад із Токіо, де фермери працюють лише частину дня, а потім величезний простір простоює: «Будівля з дванадцятої стоїть без функції. Тому ми розуміємо, що треба додавати функції, щоб кожен квадратний метр працював».

«Це про цінність. Не тільки прибуток, а цінність», – наголошує він.

«Ми створюємо не просто ринок, а багатофункціональний міський простір, який працюватиме цілий день. У центрі –продукти, поруч – локальна їжа, культура, спілкування. Це еволюція ринку», – зазначив Пекер.

Клопотенко ілюструє, як може працювати вечірня активність, посилаючись на приклад ринку в Берліні: «Зранку – ринок. А в обід приїжджають хлопці з палатками, підключають електрику і готують їжу. Там є пивоварня, яка працює постійно».

На Житньому це може бути реалізовано в різних форматах: «Щопонеділка – вулична їжа. По четвергах інший формат. По п’ятницях – івенти. І завжди працює бар з пивом».

Клопотенко каже, що вечірні формати теж можуть приносити дохід ринку.

«Я би в четвер поставив точку, продав сто порцій борщу по 100 гривень і заробив би п’ять тисяч. Це додатковий заробіток», – пояснює він .

Як виглядатиме простір і де взяти гроші

Функціональність ринку пропонують розширити без шкоди для традиційної торгівлі.

«Ряди – це технологічне ядро ринку. Там відбувається санація, і ми цими рядами не можемо користуватися по-іншому», –пояснює Пекер.

Але при цьому, за його словами, є доволі багато території, яку можна і треба застосовувати під інші функції, комплементарні до ринку.

«Щоб фермери могли зберігати низьку вартість продуктів, ми затягуємо комплементарні бізнеси, які можуть платити оренду Подолу», – пояснює Пекер принцип концепції.

За розрахунками ініціативи «Житній буде жити», перші необхідні ремонтні роботи на ринку коштуватимуть орієнтовно 118 млн грн. Це кошти, які необхідно вкласти, щоб запустити в роботу перший поверх ринку.

Житній ринок планують перезапустити у кілька етапів і зробити повноцінним торговельно-культурним центром.

План 1 поверху

Перший поверх матиме близько 200 торгових місць і продуктові магазини, другий – ресторани, кав’ярні та креативний простір.

План 2 поверху

Третій поверх пропонують відвести під мистецьку зону.

План 3 поверху

Додаткові площі дадуть вулична торгівля та велике підвальне приміщення. Орендні ставки розраховані за київськими ринковими цінами, а доходи можуть зрости завдяки івентам і рекламі.

Фінансова модель передбачає, що ремонт коштуватиме близько 118 млн грн і фінансуватиметься кредитом під 5%, який планують погасити за чотири роки (або за три – у разі пільг від міста). Очікуваний чистий прибуток – близько 42 млн грн на рік.

Очікується, що така система дозволить зберегти історичну будівлю, залучити різні джерела фінансування і вибудувати прозору модель управління, де місто є власником, підприємство – виконавцем, громада – контролером, а бізнес –партнером

Зокрема Клопотенко посилається на варіант, який реалізований на ВДНГ.

«Ми можемо подивитися, що було, і те, що зараз. Якщо чесно, за десять років чи за вісім років це кардинально інші два місця. Там ще є багато чого робити. Але там же територія інша. Який підхід? Підхід простий, ми порахували кількість місць і порахували кількість людей, які там можуть бути. І ми це все просто оцифрували і зрозуміли, скільки нам треба грошей, щоб просто зробити косметичний ремонт першого поверху, щоб там можна було продавати якісь продукти. І гроші генерувати для ремонту другого поверху. Тобто це означає як з ВДНГ, а не прийти і відразу "дайте мені 49 мільярдів. я тут все відремонтую"», – пояснює шеф-кухар.

За його словами, є щонайменше три сценарії фінансування: міська інвестиція, довгостроковий внутрішній кредит для КП, або інші неочевидні ринкові рішення.

«Коли ми точно розуміємо, що ми вже управляємо ринком, ми можемо створити фонд і надалі з цього фонду брати кошти на реалізацію. Є багато компаній, які готові будуть допомогти, якщо ми до них звернемося. Тому цей проєкт вже в реалізації. Завжди можна знайти кошти різними варіантами. Але завжди існує юридична площина, і ми не можемо зараз сидіти і обіцяти, що ми завтра зробимо так, бо існує спочатку бачення громади, далі рішення Київради. Після рішення багато погоджень. І вже там ми будемо розуміти, що ми можемо йти по одному треку, або по іншому треку», – пояснює Клопотенко.

Підвал і укриття

Підвал – ресурс, який можна використати функціонально.

«У підвалі є чудові технічні приміщення – їх багато, але більшість із них зараз захаращені й не використовуються. Це важлива інфраструктура, без якої будівля нормально не функціонуватиме. Парковку там зробити неможливо – за рівнем вона просто не поміститься», – каже Пекер.

Щодо стосується укриття, то підвал можна використовувати як найпростіше укриття. Можна виділити частину підвалу й оформити її відповідно до вимог.

«Потрібна лише довідка від ДСНС, що приміщення відповідає мінімальним нормам», – каже Пекер.

Власне, підвал і будувався для технічних потреб: там мають бути складські приміщення, охолоджувачі, сухі склади. Це зручна інфраструктура, яка дозволяє ринку працювати без потреби мати окремі склади на іншій території.

Стан даху: тимчасові рішення не розв’язують проблему

Дах – критична частина будівлі, але нинішній ремонт – лише латання.

На ремонт даху з бюджету міста було виділено півтора мільйона гривень і зараз на даху поклали руберойд. За словами Клопотенка, дах вже перестав протікати, але ця стабільність триває лише місяць або два.

Водночас Пекер наголосив, що будь-які висновки про стан даху можливі лише після фахових процедур.

«Це треба робити обстеження і на основі цих обстежень робити якісь висновки, проєктні рішення, рахувати кошторис, виділяти бюджети і тому подібне», – каже він.

Клопотенко пояснив, що поки громадскість не має юридичних повноважень проводити такі роботи.

«Ми просто не маємо юридичного права нічого робити. Житній ринок як комунальне підприємство має виступати замовником відповідних послуг. Тільки після отримання будь-якого юридичного статусу вони зможуть вже від КП Житній Ринок звернутися до фахівців для обстеження і зрозуміти, яка сума грошей потрібна на ремонт», - каже він.

Паркування і транспорт

Паркінг біля Житнього зробити неможливо – це археологічна зона. Як працюватиме транспортна логістика.

«У нашій пропозиції для міста ми одразу зазначаємо, що зробити достатню кількість паркомісць на території Житнього ринку нереально», – каже Пекер, але навпроти є автостанція з великою кількістю паркувальних місць — їх можна використовувати.

«Якщо подивитись на Копенгаген, Берлін чи Париж, там пріоритети такі: пішохід, велосипедист, громадський транспорт, таксі – і лише потім приватні авто. Це історичний центр, і нам теж треба рухатися в цьому напрямку. У Римі, наприклад, у центр взагалі не можна заїхати на власному авто. Припаркуватися біля центрального ринку Барселони неможливо – і ніхто не страждає. У Мілані ти навіть не під’їдеш. А в нас ситуація набагато краща, ніж у Барселоні чи Мілані», – аргументує архітектор.

Простір біля ринку з боку Житньоторзької вулиці

«Ми пропонуватимемо формат Kiss&Fly – підвезти, висадити й поїхати далі. Також потрібна парковка для таксі та місця для людей з особливими потребами. Наша мета – забезпечити пішохідну зручність і безбар’єрність, щоб Житній ринок став частиною пішохідних маршрутів Києва й навіть їхньою відправною чи кінцевою точкою», – пояснює він.

Клопотенко додав, що Столичний ринок заробляє на парковці, у випадку з Житнім це питання складне.

«Було б добре, але є нюанси. Праворуч є парковка, яка колись належала Житньому ринку, але її взяли в довгострокову оренду жителі Воздвиженки. Теоретично можна домовлятися – або з ними, або з автостанцією. Можна, наприклад, орендувати велику частину за 100 тисяч гривень і заробляти на в’їзді – умовно 70 гривень. Автостанція отримує стабільну орендну плату, а ми пробуємо заробити більше. Але це все теорії, які треба перевіряти», – припускає він.

Безбар’єрність

Пам’яткоохоронний статус ринку ускладнює, але не блокує безбар’єрні рішення.

Пекер пояснює, що для того зробити пандус чи підйомник, треба валідувати це з науковцями і органами охорони пам’яток.

«Це непростий одразу скажу шлях, але це необхідно, Це наше сьогодення і майбутнє. І це обов'язково має бути виконано», – наголошує він.

Територія і «бабусі»: соціальна частина концепції

Умовна «бабуся на ринку» з домашніми продуктами стала центральним символом концепції. Громадська ініціатива хоче повернути дрібну торгівлю на територію ринку.

Тераса біля ринку

«У нас “бабця” – це центральний персонаж, навколо якого розкручується наша концепція. Ми його так і називаємо», – каже Пекер.

Він пояснює, що вся територія ринку має охоронний статус, оскільки до нього належить не тільки будівля, а й простір навколо неї, а там уже є необхідна інфраструктура, тож якихось змін і вкладень не передбачається.

Тераса біля ринку

Клопотенко, зі свого боку, зазначив, що там є близько 40 місць уже облаштованих, де можна ставати і продавати, але вони закриті. Якщо просто відкрити ці точки, то фактично одразу з’являються «сорок місць для бабульок».

Він додав, що існує багато місцевих органів, які впливатимуть на ухвалення рішень щодо цього, однак команда має своє бачення. Клопотенко заявив, що вони готові звертатися до бізнесу з пропозицією заплатити за оренду цих місць для «бабусь».

Контроль якості продуктів та лабораторія

Один із ризиків – якість продукції від дрібних продавців.

«Якщо бабулька продає і не платить, це відповідальність між нею і покупцем. Але якщо вона торгує на ринку, то має віднести в лабораторію», – пояснює Клопотенко.

На ринку вже є технічні приміщення для лабораторії і обов'язково всі продукти мають перевірятися.

«Тому що якщо раптом з кимось трапиться якась халепа, то звинуватять не бабульку, яка там стояла і десь вже зникла, а прийдуть на ринок, прийдуть до керівництва і будуть питати», – пояснює Пекер.

Чи прийдуть люди: як створити людський трафік

План розвитку побудований на поступовості та зміні поведінки мешканців – через сервіс, події і прозорість.

Павло Пекер пояснює, що це не відкриття торговельного центру і розвиток буде поступовим.

«Це має бути органічний зріст. Тобто ми не закриваємо Житній ринок, а потім бац і відкрили як торгівельний центр з усіма місцями. Ми якраз і будемо впроваджувати все поступово. Тобто спочатку там зробити косметичний ремонт, вимити, вичистити торгівельну частину, торгівельні місця. Потім долучити одну точку, де можна поїсти, ресторан чи кафе. Потім другу, потім третю. І так поступово розвивати. Просто коли будуть підтягуватися правильні бізнеси, вони в геометричній прогресії будуть підтягувати за собою інші», – пояснює він.

Клопотенко пояснює, чому зараз ринок порожній:

«Існують ярмарки, які перекривають вулиці. Ми ці ярмарки переведемо на Житній ринок. Ми вже поговорили з районною адміністрацією Подільською, і ми можемо цих 50 місць поставити на Житньому ринку. Таким чином, всі потоки ринкові, які є на Подолі, вони будуть вести лише на Житній ринок. Це одна із дій, бо зараз є багато скарг на те, що вони перекривають вулицю і людям там некомфортно, а потім після себе не прибирають. І це є проблема для Подільського району».

Одним із ключових елементів проєкту має стати масштабна піаркампанія. За словами, Клопотенка, сьогодні люди майже не ходять на ринок, бо «там ніхто не був і вони не знають, що туди можна ходити». Він підкреслив, що ринок має потенціал завдяки доступу до вулиці, яка веде на Троєщину через новий міст.

Також поруч уже працюють ресторани, і команда створює інфраструктуру також і для них.

Простір біля ринку з боку Житньоторзької вулиці

«Я їжджу на столичний ринок. Навіщо? Там нема асортименту. Наша задача номер один туди завезти асортимент, і після цього там з'явиться більша кількість людей. Бо туди готові ходити. Ми породимо попит», – каже Клопотенко.

Це можна зробити через різні заходи та івенти, каже він. Зокрема, йдеться про івент-хол, який у перші п’ять–сім місяців можуть безкоштовно надавати громадським організаціям та іншим ініціативам. Таким чином, на ринку знову з’являтиметься життя – це і є стратегія.

Клопотенко додав, що вже є Instagram, Facebook і піар-агенція, яка працює з командою й найближчим часом активно долучиться.

Також громадські активісти планують говорити з міською владою, змінювати транспортний маршрут, робити ринок доступнішим, показувати ціни, запускати акції та проводити майстер-класи.

За словами Клопотенка, туди заведуть «цікавий бізнес» – зокрема, "якусь модну пивоварню" та інші формати, що працюють як магніти.

Оновлений ринок має стати туристичним магнітом, «продуктовим магнітом Подолу», а також ключовою точкою, яка поєднає Верхнє і Нижнє місто, формуючи їхнє спільне «серце».

Як втілити задумане у життя. «Коли ідея сильна і має підтримку, вона не може залишитися непоміченою»

Ключове питання: хто стане реальним управлінцем Житнього ринку. Команда Клопотенка просуває громадську модель.

Він пояснює, що у випадку оголошення продажу, чи конкурсу на оренду, громадська ініціатива не матиме шансів.

«Ми не пропонуємо, щоб ми брали ринок в оренду. Якщо буде конкурс – бізнеси швидко виграють», – констатує він.

Отже, є три варіанти, які можуть ухвалити депутати:

• Оренда
• Продаж
• Громадська модель управління

Але лише третій варіант означатиме реалізацію проєкту, який підтримує громада. При цьому Клопотенко вважає, що є дуже високі шанси, що саме такий варіант підтримають депутати Київради.

«Це питання, чи почує влада місцева містян? Це дуже цікаве запитання. Бо, як часто громаду не чують? Але часто громада і не говорить нічого, бо є там три-п'ять активістів, може, десять. Може, є там петиція. Але якщо ми подивимось на кейси, деякі по типу «Квіти України», Гостинного двору, музею під Поштовою площею...Громаду сильно чули? Так само на Житньому ринку почули – зупинились. Але далі нічого. Бо громада зупиняється. Це невелика кількість людей. Наша задача була об'єднати величезну кількість людей», – каже він.

«Уявіть, що депутати голосують не за те, що напрацювала громада. Це буде величезна хвиля хейту. І будь-яка інша модель може бути заблокована», – каже Клопотенко.

«Коли ідея сильна і має підтримку, вона не може залишитися непоміченою», - підкреслює своєю чергою Пекер.

Громада пропонує такі можливі моделі управління ринком, які забезпечують збереження комунальної власності та прозору участь громади:

• Відкритий конкурс на посаду директора КП із залученням представників громадськості
• Оновлення статуту чинного КП «Житній ринок» із запровадженням моделі спільного управління, наглядової ради та громадського контролю

Тобто, міська влада залишається засновником і власником КП «Житній ринок», а сам ринок і надалі працюватиме як комунальне підприємство.

Після набуття чинності нового законодавства місто має перетворити підприємство на комунальне комерційне та передати йому майно в узуфрукт. Для цього Київрада затвердить оновлений статут, створить наглядову раду щонайменше з п’яти осіб та встановить обов’язковий аудит фінзвітності.

За задумом, керівника ринку призначатиме саме наглядова рада – на відкритому конкурсі та з чіткими критеріями відбору. Документи підприємства матимуть силу лише за подвійного підпису директора і голови наглядової ради.

Як поєднати операційну діяльність КП і великі ремонтні бюджети.

Якщо ринок залишатиметься комунальним підприємством, то воно має перераховувати зароблені кошти до міського бюджету.

За словами Клопотенка, це будуть два різні процеси. Прибутки йтимуть у бюджет, а адміністрація ринку звертатиметься до міської ради по відповідне фінансування.

«У нас буде проєкт, умовно, на 118 мільйонів і ми будемо подавати його до бюджету міського, працюючи разом з економічним відділом, щоб знайти рішення, як отримати відповідне фінансування», – каже він.

Другим варіантом стане звичайна господарська діяльність комунального підприємства: Клопотенко пояснив, що комунальне підприємство буде отримувати гроші і вони будуть іти на рахунок КП і можуть використовуватись у визначеному законом порядку.

Водночас, каже він, всі фінансові механізми залежатимуть від того, «яка буде система управління». Це може бути субвенція, а може буде процедура, яка дозволить акумулювати кошти на спецфонді.

Клопотенко навів як приклад кейс із його проєктом в одному із закладів професійно-технічної освіти в Києві. За його словами, там існує два фонди – загальний і спеціальний. Загальний фонд («оплати праці») фінансується з бюджету Київської міської державної адміністрації. Натомість спецфонд наповнюється іншими шляхами і використовується на інші речі.

«В кожному окремому кейсі треба напрацьовувати окрему модель, і вони точно існують. І ми точно вже з ними працюємо», – каже він.

«Або є ще ботсад, і там усе працює по-іншому. Вони належать до структури Університету Тараса Шевченка. Там така сама ситуація: всі гроші йдуть кудись угору, і їм мають їх повертати, але, як правило, гроші не повертаються. Але ми знайшли благодійну організацію випускників Університету Тараса Шевченка. Далі схема працює так: умовно, їм треба засклити теплицю. Благодійна організація шукає людей, які можуть це зробити. Ці люди виставляють кошторис – наприклад, 20 тисяч гривень. Ці 20 тисяч виплачують з благодійного фонду», – розповів Клопотенко.

Нинішні орендарі та судові тупики

Другий поверх ринку зайнятий чинними орендарями і це створює складнощі.

Клопотенко визнає, що наразі вони не можуть ухвалювати остаточні рішення, насамперед тому, що не бачили ключових документів: договорів оренди і судових рішень.

Він розповів, що на Житньому ринку ще в 1980-х роках встановили витяжні системи, а приблизно у 2016 році, ДСНС ухвалила нові вимоги до витяжних систем у приміщеннях. Після цього пожежники прийшли до ринку й заявили: «або міняйте витяжку, або ми вам даємо статус, ви в аварійні і не можете проводити діяльність».

Таким чином орендар має право оренди, але не сплачує гроші. КМДА подала до суду, але програла, бо орендар посилався на те, що не може нічого робити, бо є постанова пожежників. При цьому, за словами Клопотенка, коли орендар брав об’єкт в оренду, ця постанова вже діяла.

На його думку, одним із логічних кроків є переговори з пожежниками та з’ясування деталей: чи нові вимоги стосувалися лише нових приміщень, чи всіх без винятку, яким чином була накладена заборона, і чи є можливість узгодити технічні рішення.

«Можливо, це буде наша перша інвестиція. Поміняти витяжку», – припускає Клопотенко.

Він підкреслює, що головна проблема – просто усунути заборону і тоді орендар буде платити.

«Якщо місто отримає два мільйони від оренди певних точок – це ж супер! Нехай місто отримає», – каже він.

Водночас громадськість управлятиме іншими частинами ринку, і це також буде позитивним результатом.

Коли чекати результати?

Команда Клопотенка продовжує фіналізувати концепцію модернізації Житнього ринку й готується перейти до політичного етапу – погодження проєкту з міською владою. Саме від цього буде залежати, коли стартують реальні зміни.

Після презентації оновленої концепції команда Клопотенка планує піти до мера. За його оцінками, орієнтовно в березні наступного року Київрада може ухвалити рішення щодо майбутнього ринку.

На запитання, яким він бачить Житній ринок через п’ять років, Клопотенко відповів, що сподівається на зміни навіть раніше. Він порівняв потенційну трансформацію із перезапуском ВДНГ: «Треба реально взяти просто ВДНГ. Я думаю, що ми підемо їхнім шляхом».

Масштаб завдання менший, додає він, але потенціал – цілком реальний.

Клопотенко наголосив, що його команда хоче ефективно управляти ринком, щоби продемонструвати його можливості. Водночас він підкреслив, що їхня роль тимчасова: «Звичайно, ми не будемо робити це все життя. Ми покажемо модель, доведемо його до ефективності, а далі… передамо його. Управляти ним буде або громада, або КП».

«Наша задача зараз – врятувати, почистити, помити, показати фінансову ефективність. Далі вже міська влада вирішуватиме, як розвивати ринок», – додав шеф-кухар.

На побоювання щодо можливого занепаду після повернення ринку під контроль влади він відповів, що розраховує на зміну підходів: «Я думаю, влада поміняється. Наступне покоління влади буде трошки інше по своїй ментальності. Я маю віру в запит суспільства на оновлення».

На його думку, головне – «показати моделі взаємодії громади з місцевою владою», адже місцева влада могла би робити «в сотні разів більше, якби просто слухала громаду».

Станіслав Нестеренко

Повна або часткова републікація тексту без письмової згоди редакції забороняється і вважається порушенням авторських прав.

Щоб отримувати актуальні новини Києва, підписуйтеся на наш Facebook.

«Твоє місто. Київ» – сучасне незалежне медіа європейської столиці. Ми пишемо про міську культуру, урбаністику, інфраструктуру, бізнес та людей, які змінюють місто на краще.