Житній ринок у столиці є одним із найдавніших. Департамент комунальної власності Києва виставив його на орендний аукціон, проте громадськість занепокоєна, що ринок можуть закрити, а територію забудувати. Редакція «Твоє місто. Київ» з цього приводу організувала дискусію «Житній ринок. Як урятувати найдавніший центр торгівлі Києва», щоб з’ясувати, що відбулося та якими можуть бути рішення і наслідки.

Учасники дискусії: шеф-кухар, ресторатор Євген Клопотенко, засновник і виконавчий директор інвестиційної компанії Inzhur Андрій Журжій, начальниця відділу торгівлі та споживчого ринку Подільської райдержадміністрації Вікторія Блюміна, радниця заступника міського голови-секретаря Київради, громадська активістка Ольга Гвоздік і депутатка Київради Євгенія Кулеба.

Житній ринок – це ринок на Подолі. Одну з його частин ще раніше здали в оренду. У 2022 році туди прийшла компанія «Танджерін», яка мала б здійснити капітальний ремонт, однак не зробила цього, як і не платила за оренду. 

Житній ринок чи забудова

Після допису в соцмережах ресторатора Євгена Клопотенка почали називати амбасадором Житнього ринку. Сам Євген пояснює, що не має бізнес-інтересу до цього ринку, проте дуже хоче, щоби його зберегли.

«Одна з двох вимог громадськості вже виконана: ми домовилися про перенесення торгів. Друга вимога дуже проста. Незрозуміло, що там робить орендар – товариство «Танджерін». Вони виграли два суди, не платять гроші, бо є заборона ДСНС на проведення ремонтних робіт. За фактом 30% ринку вже в оренді. Що робити, якщо відбудуться такі самі торги з такими самими умовами і туди зайде хтось інший? Відповіді на це питання нема», – вважає він. 

І додає, що навіть якщо торги відбудуться і буде визначений переможець, то ще не відомо, як дві компанії ділитимуть оренду: «Це непрозоро й незрозуміло. І в цьому найбільша проблема. Також постало питання приватизації. Раніше для того, щоби приватизувати, треба було впродовж трьох років вкласти 20% від оціночної суми Житнього ринку, тобто 60 мільйонів гривень. Тепер такого нема, і приватизувати може хто завгодно». 

«Коли я завітав на Житній ринок у травні 2023 року, там усе було дуже погано. Він може пропасти, про це знає кожен, хто туди приходить. А ще є досвід Сінного ринку, якого одного дня не стало, погані кейси з Осокорками і купа всього іншого. За Житнім ринком розташований Гостиний двір, збоку – автостанція «Поділ»… Можливо, це така гарна багатоходівка, внаслідок якої ти отримуєш територію на Подолі, де можеш щось побудувати», – веде далі Євген Клопотенко.

На його думку, треба зберегти архітектуру, автентичність ринку, здійснити вдалу реновацію. Для цього потрібно запровадити прозору привабливу бізнес-модель, яка давала б прибуток бізнесменам і задоволення киянам. Наприклад, на першому поверсі могли б бути торговельні ряди, на другому – ресторани, освітні центри, «щоби було не соромно сказати, що це один із найкращих ринків у світі».

«Найкраще, щоб кияни вирішували»

Із Євгеном Клопотенком погоджується засновник і виконавчий директор інвестиційної компанії Inzhur Андрій Журжій, який також запевняє, що їхня компанія не має бізнес-інтересу до Житнього ринку: Inzhur інвестує в нерухомість прогресивними інвестиціями, але не в оренду. 

«Загалом ми об’єднуємо 3000 інвесторів. Відверто кажучи, ми відгукнулися саме на запит наших співвласників. Заради цікавості почали з’ясовувати, що ж там відбувається. Як кияни, підприємці бачимо дивну історію. Два роки тому провели один аукціон на більш ніж 4 тисячі квадратних метрів. Після укладення договору орендар два роки не платив ні копійки. Київське комунальне підприємство «Житній ринок» програло першу та апеляційну інстанції, тоді й було встановлено, що орендар не має платити за оренду», – пояснює підприємець. 

І водночас висловлює здивування, навіщо передавати в оренду другу частину, якщо вже здали першу, за яку не платять. І наголошує, що за умовами аукціону перший і другий (майбутній) орендарі мають здійснити капітальний ремонт будівлі, хоча невідомо, як це має відбуватися.

Із його слів, там справді має бути ринок. «Найкраще, щоб кияни вирішували. Можливо, вони змогли б об’єднатися й викупити ринок у міста», – пропонує Андрій Журжій. 

На його думку, модель інвестиційних фондів нерухомості існує в світі вже понад 60 років. Це мільярдні компанії. «Inzhur працює в цій моделі, вона об’єднує інвесторів. У нас в управлінні 1,5 мільярда гривень. Один із кейсів народного краудфандингу – участь у приватизації торгово-розважального центру Ocean Plaza. Ми стартували в грудні, і попри те, що не оголошена дата аукціону і є багато юридичних нюансів, за чотири місяці до цієї народної ініціативи долучилося понад 1600 українців, які проінвестували близько 200 мільйонів гривень у межах підготовки до приватизації та акумуляції коштів. У такій моделі власниками майна є інвестори, а ми – керівна компанія, яка здійснює управління відповідно до анонсованої моделі, бо її визначають саме інвестори».

Однак, каже Андрій Журжій, зараз найважливіше зрозуміти, що місто хоче від цих аукціонів, адже публічної приватизації нема. Заноситься на те, що відбувається прихована приватизація, коли Житній ринок спершу передадуть в оренду. Він переконаний, що на пропоновані умови – 2,5 мільйона на місяць – не прийдуть «адекватні» орендарі, хіба «прийде «Танджерін» або інша компанія, яка розуміє, що не платитиме за оренду і має відповідні рішення судів». Якщо це приватизація, то вона має бути прозорою, коли виставляється цілісний майновий комплекс або об’єкт нерухомого майна без будь-яких обтяжень. За умовами приватизації майна на Prozorro через два-три місяці з моменту оголошення відбувається конкурс, всі охочі знають про це і мають змогу підготуватися, вивчити об'єкт, а держава чи місто може отримати найкращу ціну, визначивши цільове використання, тобто збереження ринку. 

На його думку, найкраще, щоби був один орендар, щоби ринок не втрачав цілісності: «Другий поверх зданий два роки тому. Той аукціон дуже показовий, у ньому брали участь три компанії, які не торгувалися між собою, просто подали закриті пропозиції. Приблизно те саме буде й тут. Мене як киянина турбує те, що будівля в належному стані, це встановлено рішеннями судів, місцева влада вказує це в умовах аукціону. А це означає, що ви маєте здійснювати капітальний ремонт. А далі є законодавство, у якому прописано, що якщо ви проінвестували понад 25% від вартості майна, то маєте право його приватизувати. Тобто якщо обов’язковим є капремонт і після нього воно буде приватизоване, то, може, одразу треба цілісний комплекс виставити на приватизацію? Бо в підсумку виходить та сама приватизація тільки без торгів. Місцева влада має чітко контролювати, яким чином це будуть використовувати.

Якщо буде запит киян, ми готові створити відповідний фонд, об’єднати тисячі мешканців, щоб вони спільно викупити цей об’єкт. Ми готові об'єднуватися з активістами, амбасадорами, такими як Клопотенко, щоб вони розвивали його і щоб місто не отримало чергову багатоповерхову бандуру на місці цього ринку», – запевняє підприємець.

Капітальний ремонт чи реконструкція

Депутатка Київради Євгенія Кулеба погоджується, що Житній ринок є справді дуже важливим для Києва об’єктом. Мовиться не лише про культурну й архітектурну спадщину: «Для мене навіть важливіше, що це нематеріальна спадщина – спогади киян і киянок, які приходили на базар, щоб купити копчених грушок. Це навіть цінніше, ніж сама споруда». 

І наголошує: те, що відбувається довкола ринку, свідчить про погану комунікацію з боку чиновників. Друга проблема, на її думку, в тому, що міська влада не довіряє активістам, активісти й активні кияни не довіряють міській владі, «тому й виникає головне питання, чи це не торги під якогось конкретного учасника, з яким уже всі домовилися. Ширяться чутки, що це АТБ чи ще хтось».

«Мені хотілося б, щоби це справді був фудкорт, сучасний ринок, щоби туди приходили. Я приїжджаю на Житній ринок, особливо в сезон. Якщо місто провалить історію з ним, то витягти киян зі стану розчарування зможе лише диво. Не знаю, що зможе відновити цю довіру», – вважає депутатка.  

Із її слів, у оголошенні про аукціон сказано «капітальний ремонт (реконструкція)», але це абсолютно різні речі: «Я декілька разів перечитала опис цього лота, але там немає захисту інтересів міста, киян. Це величезна проблема. В нас у таких документах завжди є величезний простір для маневру, коли одне й те саме слово можна прочитати по-різному. Сподіваюся, на цей аукціон прийде добросовісний бізнес. Але може прийти і недобросовісний, який шукатиме можливість приватизувати».

Євгенія Кулеба переконана, що ситуацію мав би прояснити мер зі своєю командою, а небайдужі кияни надали б рекомендації щодо умов цих торгів: «Мій юрист працює над цим, але потрібно, щоб це була система. Умови поки що не опубліковані. Можна звертатися до мене, я надсилатиму звернення зі своїми пропозиціями, як зробити цей конкурс прозорішим, зрозумілішим, як більше захистити будівлю і функцію Житнього ринку. Потрібно про це говорити, організовувати круглі столи, показувати, що громада Києва захищає важливий для неї об’єкт».

Спершу проєкт, відтак інвестор

Андрій Журжій звертає увагу, що «цілісний об’єкт розривають на частини: одну частину віддають другій стороні, і це фактично обтяження майна. Коли робити таке з якісним об’єктом, він стає непривабливим». 

Євген Клопотенко додає, що нема прозорості: «Зрозуміло одне: якщо на аукціоні переможе компанія, яка, уявімо, брала участь в минулому, то мало хто зможе щось зробити. Що зробить громада? Подасть до суду?» 

Ресторатор переконаний, що потрібно напрацювати механізм, щоб на аукціон прийшли доброчесні люди з ідеями, бо наразі умови такі, що це виглядає непривабливо для бізнесу: «Поки що нема одного очевидного рішення. Треба говорити з мером, замовниками, із представниками Житнього ринку. Можливо, варто спочатку створити проєкт, погодити його і під нього шукати людей. Можливо, це й буде рішенням». 

Аукціон перенесли на три тижні, але це не вирішує проблему. На думку Євгена Клопотенка, зараз такий момент, коли можна нарешті створити успішний кейс у Києві, але для цього треба показати, що далі всі ці схеми не працюватимуть. 

«Як я дізнався? З інстаграму. Компанія, яка подає на аукціон, на своїй сторінці в інстаграмі написала: «Євген Клопотенко, купуйте Житній ринок». Мені пересилають це вночі, я посміявся, переходжу за активним посиланням, а ринок реально вже третій день на аукціоні. В мене питання до Київради: було рішення комісії 16 лютого, але чому про це ніхто нікому не сказав?» –  обурюється він.

Євген Клопотенко каже, що з минулорічного травня займається Житнім ринком. Але на те, щоб розробити проєкт розвитку, знадобилося б іще три місяці, щоб його подати й презентувати інвесторам: «Але я не встиг. Якби там нічого не відбувалося, я прийшов би з проєктом, людьми, грошима, рішенням до мера, і все було б гаразд. Проєкт готовий, може, на 20%. Щоб його зробити, потрібні фінансування і час. Ми провадили одні дискусії, переговори, а потім одного дня прокинулися, і це все вже не має значення».

Андрій Журжій уточнює, що умовами аукціону передбачене таке: віддають частину приміщення, вимагають, щоби був зроблений капітальний ремонти всієї будівлі та дають шість місяців, щоби його розпочати. «Але коли ви прийдете погоджувати його до балансоутримувачів, вам це просто не погодять, бо в «тощо» можна вписати будь-що. Тому жоден реальний гравець з іменем на цей аукціон не прийде». 

Хто має вирішувати, який вигляд матиме Житній ринок

Радниця заступника міського голови-секретаря Київради, громадська активістка Ольга Гвоздік наголосила, що справді існує велика недовіра: «І тут питання не в Кличку чи в інших іменах. Це загальна недовіра до інституції, спровокована багатьма факторами. Якщо згадати попередні історії, наприклад кінотеатр «Київ», який передавали в оренду, то там досі тривають судові процеси. Активна громадськість виступила за те, щоби був конкурс, прозорі умови, щоби кінотеатр виконував ті самі функції. Але зараз будівля закрита, її обіцяють відкрити після війни. І оскільки є такі прецеденти, то постає питання відновлення довіри. А вона будується за кількома принципами: інформування, консультування й залучення».

«Хто має визначати, що це за об'єкт і який вигляд він матиме? Мабуть, не тільки Євген Клопотенко повинен визначати це. Має бути стратегія міста щодо роботи з такими об'єктами, які є культовими для громади, міста, мають історичне ціннісне значення. Місто мусить зрозуміти, що саме має бути, який вигляд воно матиме, і аж тоді вести мову про пошук орендарів, а не про приватизацію», – вважає вона.

Зі слів Ольги Гвоздік, якщо місто не налагодить якісну прозору роботу з бізнесом, то заробляння ним грошей на оренді майна буде неефективним: постійно виникатимуть прецеденти, бізнес судитиметься з владою, громадськість її критикуватиме. 

«Продовження конкурсу не зможе заспокоїти громадськість і відповісти на питання, які вона ставить перед собою. Це не тільки питання, що мер мусить вийти і сказати: «Я бачу, що Житній ринок має лишатися ринком». Яким ринком? Що там має бути? Який вигляд він матиме? Що в ньому має бути збережене? Мусимо відкласти цей конкурс, напрацювати якісну позицію з громадськістю, з баченням і тільки після цього шукати інвесторів. Сподіваємося, що з другої сторони реакція буде не тільки у вигляді постів і заклику «читайте все, що написано в оголошенні», – додає громадська активістка.

Однак Євгенія Кулеба переконана, що не варто приватизовувати Житній ринок: «Приватизувати такі об’єкти – це як приватизувати Софію Київську. Дуже велика небезпека. Є об'єкти, які просто не можуть бути в приватній власності, Житній ринок для мене один із таких. Хоча я говорила з бізнесменами, і вони озвучують величезну суму на капітальний ремонт». 

Із її слів, вона становить 7 мільйонів доларів. «Від 7 до 15 мільйонів доларів», – уточнює Євген Клопотенко. 

Ольга Гвоздік каже, що якщо цим займеться місто, то Житній ринок може перетворитися на збитковий об'єкт і не даватиме ні задоволення, ні коштів – нічого. «Місто має давати рамку, а його управління – це справа бізнесу», – переконана вона.

Із цим твердженням погоджується начальниця відділу торгівлі та споживчого ринку Подільської райдержадміністрації Вікторія Блюміна, яка вважає, що краще віддати бізнесу, тоді буде більший порядок.

І доповнює, що їхня структура не має повноважень впливати на ситуацію, що більшість інформації вони дізнаються, як і Євген, з інстаграму та фейсбуку, але позиція району полягає в збереженні ринку.

«На Подолі нема де купити свіжі овочі та фрукти. Звісно, є супермаркети, але коли тривало обговорення, всі просили, щоби ринок залишився», – наголошує чиновниця. 

Андрій Журжій додає, що якщо місто не хоче, то може не залучати приватного інвестора. Місцева влада може сказати «ми не хочемо», але це також має наслідки. Теперішній стан Житнього ринку є результатом управління міста й відсутності ефективного власника. Коли говорять, що треба створити підприємство, яке управлятиме ефективно, це неможливо. Є балансоутримувач, КП «Житній ринок», яке збиткове. Ба більше, через відсутність власника ринок намагаються розтягти на частини і в такий спосіб отримати контроль над ним або ж власність. 

Ключове питання – збереження ринку

«Коли ви кажете, що проти приватизації, це добре. Але якщо ви кажете, що орендар зобов'язаний зробити капремонт, то маєте сказати, що закон після цього передбачає право на приватизацію і ви не можете його змінити. Якщо сказали, що орендар зобов'язаний зробити капремонт, який обійдеться в більш ніж 60 мільйонів гривень, а нам озвучують цифри 7 чи 15 мільйонів доларів, то це означає, що той, хто робитиме цей капремонт, просто приватизує ринок без будь-якого конкурсу. То чому місто не зробить це в прозорий спосіб із зобов'язаннями для того, хто захоче зробити це прозоро, зберегти цей ринок? Чому так не є?» – запитує підприємець. 

«Місцева влада має всі важелі, аби, з одного боку, залучити інвестора і власника, а з другого – зберегти функціональне призначення ринку. Це просто спекуляція, бо влада і містобудівна документація визначають, що там – ринок. Забудова не відбувається у вакуумі, а на підставі містобудівних умов і обмежень, які видає влада. Якщо вона не вважає, що там можна побудувати висотки, то це неможливо зробити. Понад те, якщо кияни об'єдналися, щоб убезпечити ринок, і це буде не один власник, а тисячі, то вони не робитимуть цього», – пояснює Андрій Журжій.

Варто зазначити, що їхня компанія почала консультації з однією міжнародною компанією щодо розроблення концепції сучасного ринку, якщо місто відкладе цей аукціон. 

Також Андрій Журжій наводить приклади європейських міст, у яких функціонують ринки: «Тут нічого не треба вигадувати, просто гуглите будь-яку країну, столиці Європи, і бачите чудові приклади реалізації, де є сучасний ринок, фудкорт, продукти харчування, ресторани, громадські простори, де відбуваються інші заходи. Ключове  питання – збереження саме ринку, його духу. Це привабливий бізнес». 

Модерував Тарас Яценко

Текст: Марічка Ільїна

Фото із сторінки facebook.com/zhytniy.rynok

Повна републікація тексту без письмової згоди редакції забороняється і вважається порушенням авторських прав. 

_______________________________________________________________________________________________________________________

Щоб отримувати актуальні й гарячі новини Львова та України, підписуйтеся на наш Instagram та Viber.

Трансляції важливих подій наживо і щотижневі відеопрограми – про актуальні львівські питання у «Темі тижня» та інтелектуальні розмови на загальноукраїнські теми у «Акцентах Твого міста» і публічні дискусії для спільного пошуку кращих рішень викликам громади міста – дивіться на нашому YouTube-каналі.