На місці міжнародного готелю з паркінгом у середмісті Львова, на площі Князя Ярослава Осмомисла, з’явився тимчасовий ринок, який львів’яни знають як ринок «Добробут». Тимчасовий базар замість трьох років проіснував тут майже чверть століття. Нагромадження металевих МАФів, пластикових накриттів, тісні торгові ряди, «наливайки» створюють відчуття стихійного ринку та безладу. І все це в історичній зоні ЮНЕСКО. Безодня між величчю Опери і «шанхаєм» «Добробуту».

Фото: Твоє місто

Колишній ринок "Добробут"

Кілька років тому ринок майже весь знесли. На його місці з’явився супермаркет «Арсен». Однак це не ушляхетнило територію, відчуття, що потрапив у нетрі, так і залишилося. Місце виглядає так само, як колись – без жодного натяку на архітектуру. А супермаркет «Арсен – як великий розтягнутий МАФ. Натомість площа Князя Ярослава Осмомисла могла б стати ще однією візитівкою Львова.

Нині за цю територію триває справжня битва в судах між Львівською міськрадою й ТзОВ «Галінвест». Суди тривають з 2020 року. Мерія вважає цю землю комунальною власністю, на яку незаконно оформили право в кадастрі, власник ринку відкидає ці звинувачення і наголошує на рейдерстві міської влади.

Кому насправді належить земля під колишнім «Добробутом»; як Львівська міська рада позбулася корпоративної частки в «Галінвесті», маючи 55% статутного фонду; схеми 90-х, сфальсифіковані документи чи безпристрасність Феміди; що корисне для львів’ян можна було б збудувати на цій території, дізнавалося «Твоє місто».

Як виник ринок «Добробут»

Коротко нагадаємо історію 30-річної давності, яка донині не завершилася. У 90-х роках в історичному центрі Львова, на нинішній площі Князя Ярослава Осмомисла, вирішили звести суперсучасний готель. Під це будівництво спеціально створили СП «Галінвест». Серед засновників були міськвиконком, австрійська компанія ABV, а також облвиконком, Львівське управління залізниці, Львівський авіазагін, Промінвестбанк, а також ВО «Маяк», комерційним директором якого на той час був Валерій Холодило.

Сквер на місці ринку «Добробут», вигляд зі сторони театру М. Заньковецької. Фото другої половини 80-х років / Фотографії старого Львова

Нині єдиним засновником ТзОВ «Спільне українсько-австрійське підприємство «Галінвест» є австрійська фірма «Ост-Інвест-Унд-Баупроектменеджмент-Г.М.Б.Х», а кінцевим бенефіціарним власником – львів’янин Валерій Холодило.

Але повернімося в 90-ті. Як стверджують у Львівській міськраді, саме місту належала найбільша частка – 35% статутного фонду «Галінвесту», яка становила 2,8 млн крб. Обласна рада мала 12,5% (1 млн крб), австрійська компанія ABV – 20% (1,6 млн крб).

«Тоді міська рада виділила досить серйозні активи як внесок у статутний фонд СП «Галінвест», – розповідає «Твоєму місту» Любомир Зубач, заступник міського голови Львова з містобудування. – Зокрема, земельну ділянку за оперним театром, земельні ділянки на вулицях Земельній і Таджицькій, будівлю на площі Міцкевича, у якій колись працював банк. Було також відселено мешканців 28 квартир з чотирьох будинків, які заважали будівництву п’ятизіркового готелю. Але готелю ніхто так і не збудував».

Зробили тільки фундамент, і будівництво на цьому зупинилося. В 1999 році на цьому місці влаштували тимчасовий ринок «Добробут», доки інвестор не відновить будівництво. Згідно з рішенням міськради ринок мав проіснувати там не довше ніж три роки, тобто до 2002-го. Однак торгівля затягнулася на майже чверть століття.

Закрили «Добробут» аж у лютому 2023 року. Зараз на цьому місці працює супермаркет «Арсен».

Як фундамент незбудованого готелю став нерухомістю

Минуло 30 років. І що має сьогодні міська громада? Фактично нічого, адже готелю нема, а земельні ділянки, надані містом як статутний капітал, втрачені. За оцінками міськради збитки міста становлять 500 млн грн.

Що має «Галінвест»? Земельну ділянку в постійному користуванні у середмісті, а також право власності на 5211 м² під ринком «Добробут».

Аж раптом у грудні 2020 року з’ясувалося, що реєстратор Солонківської сільської ради Максим Живко зареєстрував за ТзОВ «Галінвест» право користування земельною ділянкою, яку місто свого часу виділило під будівництво готелю. А в лютому 2022-го реєстраторка вже Глинянської міської ради Анастасія Марушко зареєструвала право власності на промислово-продовольчий торговий центр.

Це стало підставою для подання міською радою позову. Міськрада, зокрема, вимагає скасувати реєстрацію прав ТзОВ «Галінвест» на цю земельну ділянку, а також скасувати реєстрацію права власності на торговий центр «Добробут» на вул. Старій, 3. У міськраді вважають, що це зробили незаконно, а право користування землею могли оформити на підставі сфальсифікованих документів.

«Це був тимчасовий ринок, наголошую – тимчасовий! Щоби звести на ринку капітальну будівлю, статус ринку має бути постійним, – коментує ситуацію «Твоєму місту» Любомир Зубач. – Мало того що на тимчасовому ринку появилися капітальні споруди, незаконно, то ще й на них оформили право власності. Це є предметом судового провадження, що й зараз відбувається між містом та «Галінвестом». Вважаємо цю реєстрацію незаконною і просимо суд скасувати її».

Любомир Зубач розповів, що на сам фундамент незбудованого готелю неможливо оформити право власності, тому на тимчасовому ринку незаконно звели капітальну споруду і зареєстрували на неї право власності. А відтак і право власності на всі 5211 м² фундаменту майбутнього готелю, на якому був розташований ринок. Право власності було зареєстроване не міською владою чи нотаріусом, а реєстратором. З цього приводу зараз відкрите кримінальне провадження і триває розслідування.

На запитання «Твого міста», чи не вибула земельна ділянка під «Добробутом» з комунальної власності міста, Любомир Зубач відповів, що фактично вибула.

«У 90-х видавали загальні акти щодо користування землею без винесення меж ділянки. Зараз діє інша система: має бути сформована земельна ділянка, позначені її межі, присвоєний кадастровий номер з чіткими координатами. Доведено, що вони оформили постійне користування земельною ділянкою і присвоїли кадастровий номер фактично за підробленими документами. І це є предметом окремого кримінального провадження».

Скандальний «Арсен»

У 2023 році на території колишнього «Добробуту» відкрили новий супермаркет «Арсен» у приміщенні продуктового ринку. Видно, що стара будівля зазнала змін. Згодом тут мають добудувати зі збірних конструкцій другий поверх.

І знову не обійшлося без скандалу. Територія, на якій стоїть супермаркет «Арсен», розташована в межах охоронної зони ЮНЕСКО і входить до буферної зони ансамблю історичного центру Львова, що накладає суворі обмеження на будівництво та реконструкцію у цій локації. Для легальної модернізації такого об'єкта в центрі Львова обов’язково потрібні містобудівні умови й обмеження, видані департаментом архітектури ЛМР. Але цю вимогу проігнорували.

«Будь-яка реконструкція, що відбувається на території Львова, не може здійснюватися самовільно, – стверджує Любомир Зубач. – Будь-яка реконструкція потребує отримання містобудівних умов і обмежень. Там видно, що відбулася реконструкція, але без містобудівних дозволів. Це є порушенням. Вони кажуть, що це нібито був капітальний ремонт, а не реконструкція. Це маніпуляція фактами. Видно, що споруда зазнала змін. Однак місто жодних дозволів на облаштування там супермаркету не надавало».

Як місто позбулося корпоративної частки власності у «Галінвесті»

«Твоє місто» попросило Любомира Зубача прокоментувати, як корпоративна частка міськвиконкому в «Галінвесті», зрісши після передавання часток інших інвесторів до 55%, раптом перетворилася на 0%, а місто вийшло із засновників.

«Для мене це також велика загадка. 55% – це більшість у статутному капіталі. Звісно, можна зменшити частку, але щоб до нуля! Це, думаю, ввійде до реалізованих юридичних махінацій. Як пояснюють у «Галінвесті», підприємство мало борги, місто не закрило ці борги, тому ця частка була нівельована. Але навіть студент-першокурсник знає, що підприємство відповідає за борги в межах свого майна і свого статутного капіталу, а не майном і ресурсами засновників. Зрозуміло, що так бути не може. Місто внесло земельні ділянки, відселило мешканців 28 квартир, а потім все це втратило та ще й повністю позбулося своєї частки. Як таке може бути законним?

Мерія та активісти називають це найбільшою аферою. Місто внесло в «Галінвест» найцінніше – земельні ділянки в самому центрі Львова. Видалення міста із засновників означало, що громада втратила контроль над цією землею».

У міськраді стверджують, що документи для видалення були сфальсифіковані, а самі судові засідання відбулися з порушеннями, щоб місто не могло вчасно захистити свої інтереси. Більшість експертів та юристів міської ради схиляються до того, що це було типове рейдерство через судові рішення, характерне для українських судів 2000-х. Формально прикриваючись боргами підприємства, приватні структури витіснили муніципалітет, щоб отримати повний контроль над дорогою нерухомістю.

«Ми звели будівлі на ринку. Ми є власниками»

Ми поцікавилися в Андрія Потинського, адвоката, який представляє інтереси «Галінвесту», куди поділася корпоративна частка міста:

«Коли почалося будівництво готелю, на засновників теж було покладено обов’язок фінансування. Побудували фундамент площею 5 тисяч квадратних метрів і на цьому зупинити будівництво?! Думаю, що засновники просто не захотіли його фінансувати. Виникло питання, хто має заплатити за фундамент. Утворився борг. Акціонери, які не змогли чи не захотіли платити, написали заяви, що відмовляються від своїх часток на користь Львівської міської ради. Але за умови, що міськрада погасить усі борги. І міськрада цього зобов’язання не виконала. «Галінвест» потрапив у банкрутство. Ця справа розглядалася в багатьох судових інстанціях, і вони поставили крапку в цьому питанні».

Зі слів Андрія Потинського, коли «Галінвест» зайшов у процедуру санації, австрійська компанія погасила ці борги.

«Унаслідок цього міськрада не набула частки, яку їй передали інші акціонери. В судових рішеннях так і зазначено: «Міська рада не набула частки». Отже, через невиконання зобов’язань міськраду вивели зі складу «Галінвесту», і вона, відповідно, перестала бути засновником».

На питання про те, чи законно зведена капітальна будівля на території тимчасового ринку «Добробут», на який оформлене право власності, співрозмовник відповів:

«Ми й так були власниками цього. Реєстрація або внесення в реєстр – лише підтвердження, що особа є власником. А право власників у нас виникло на підставі того, що ми звели ці будівлі та здали в експлуатацію. Державна комісія прийняла в експлуатацію цей об’єкт, тому ми є власниками цієї будівлі. Тепер кажуть, що треба забрати ділянку. Як можна забрати ділянку з-під будівлі власника, яка на цій ділянці стоїть? Знести не можна, тому що міська рада сама прийняла її в експлуатацію. На «Добробуті» понад 5 тисяч метрів квадратних бетону. Це капітальна споруда. Це підтвердить будь-яка експертиза. І підприємство є власником цієї нерухомості. А власність – це базова річ, захищена протоколом про права людини і нашою Конституцією. І він не є незаконним. Це абсолютно легальний об’єкт».

Нагадаємо, що згідно з законом України про регулювання містобудівної діяльності акт про прийняття об’єкта в експлуатацію підтверджує лише те, що об'єкт побудований згідно з нормами та готовий до використання за призначенням. Але акт не визначає, кому він належить. Тобто це різні речі. Акт – це «зелене світло» від архітектурної інспекції на користування будівлею. Реєстрація в реєстрі – це визнання державою власника.

А питання щодо незаконного зведення капітальної будівлі на території тимчасового ринку взагалі залишилося без коментаря адвоката.

Про те, чому реконструкцію будівлі під супермаркет «Арсен» здійснювали без надання необхідних містобудівних умов і обмежень, враховуючи, що територія, на якій стоїть супермаркет «Арсен», розташована в межах охоронної зони ЮНЕСКО в історичному центрі Львова, Андрій Потинський відповів:

«У 1999 році Львівська міська рада дозволила перепроєктувати незавершену будівлю готелю під промислово-продовольчий торговий центр площею 5211 метрів квадратних і прийняла його в експлуатацію. Є акт державної комісії, затверджений міською радою. Цей юридичний статус вказує на те, що це нерухомість, прийнята в експлуатацію як промислово-продовольчий торговий центр. Приміщення, де зараз міститься «Арсен», було збудоване в 1999 році. І цільове призначення цієї будівлі не змінилося. Просто тепер у зведену раніше будівлю ввійшов новий орендар».

Отже, відповіді, по суті, ми так і не отримали.

На запитання про земельну ділянку, яку «Галінвест» зареєстрував із порушеннями (у міськраді стверджують, що це також стало підставою для звернення до суду), адвокат відповів:

«Це брехня! Я вам відверто заявляю, що це неправда! Це маніпуляція, бо земельна ділянка ніколи не вибувала з комунальної власності. У нас всі речі з вибуттям та набуттям реєструються в реєстрі речових прав. Так побудована система речових прав в Україні. Ті речі, які називаються нерухомістю, до яких належить і земельна ділянка, підлягають реєстрації в реєстрі майнових прав. Ви зрозумієте, що не може 30 років незаконно стояти об’єкт за 100 метрів від оперного театру? 30 років влада визнавала там його існування!

І через 30 років нам кажуть, що в 90-х щось відбулося не так, треба у вас це забрати. Це аж ніяк не накладається ні на строки позовної давності, ні на принципи правової визначеності. Тобто суб’єкт приватного права не несе відповідальності за дії державного органу. Якщо він припустився колись помилки, ми не можемо за це відповідати».

Наостанок ми запитали про те, чи не мав би «Галінвест» повернути місту земельну ділянку, надану під будівництво готелю, бо ж готелю нема.

«У цю ділянку вкладена величезна інвестиція, – наголошує адвокат. – Є нерухомість – 5 тисяч квадратних метрів. Скільки коштують 5 тисяч квадратних метрів? Помножмо на тисячу доларів! Скільки буде коштувати нерухомість?» – питає він.

Новий простір «Кракідали»: сквери, безбар'єрність, пішохідна вісь, підземний паркінг

Тим часом Львівська міська рада оголосила Всеукраїнський відкритий архітектурний конкурс на краще облаштування громадського простору на площі Князя Ярослава Осмомисла.

Головний архітектор Львова Антон Коломєйцев розповів «Твоєму місту», що історичну дільницю «Кракідали» місто розглядає як стратегічне місце формування масштабного інклюзивного зеленого простору:

«Мовиться про створення повноцінного скверу площею майже 1,4 гектара просто в серці міста та в буферній зоні ЮНЕСКО. Наша стратегічна мета – зробити так, щоб ця територія логічно завершила формування зеленого кільця навколо історичного ядра Львова, ідеї якого формувалися впродовж століть. Зокрема, виношувалися відомим садівничим Львова Арнольдом Рерінгом. Це має бути місце, орієнтоване на людину: комфортне для спокійного відпочинку, зустрічей та прогулянок, вільне від візуального шуму та комерційного перенасичення».

Фото: Фотографії старого Львова

Серед головних акцентів майбутнього простору головний архітектор називає пішохідну вісь і реорганізацію руху громадського транспорту:

«Плануємо масштабну пішоходизацію прилеглих територій, зокрема частини вулиці Сянської. Це дозволить обʼєднати дрібні сквери навколо вулиці в єдиний простір. А також хочемо розкрити простір площі Князя Ярослава Осмомисла. Сьогодні його важко розгледіти за численними тимчасовими спорудами. Плануємо створити надзвичайно важливий транспортний хаб міста, який передбачає повністю інклюзивну зупинку громадського транспорту. Абсолютна безбар'єрність, зручні платформи та доступність для маломобільних груп населення є нашим беззаперечним пріоритетом».

Зі слів головного архітектора, тут хочуть побудувати підземний паркінг, щоби звільнити наземний простір від автомобілів і розв'язати проблему з паркуванням у цій частині міста. Паркінг використовуватимуть також як укриття. Площа паркінгу буде визначена на подальших етапах та залежатиме від результатів проведення археологічних досліджень.

«Усі пазли складаються», або Чи справді тут варто зробити підземний паркінг

Член Асоціації операторів та професіоналів галузі паркування «Культура паркування» Сергій Партика розповів «Твоєму місту», що в 2025 році Львів отримав у бюджет 109 млн грн штрафів саме за паркування в недозволених місцях. Це найбільший показник з 2022 року. За цей період сума збільшилася вдвічі:

«З одного боку, це вказує на ефективність роботи інспекції з паркування, а з другого – на масштаб проблеми. Це стільки порушень, що можна отримати 109 мільйонів гривень штрафами! Кілька років тому міська рада досліджувала цю проблему, і з’ясувалося, що в центрі міста є вулиці, де попит у 15–17 разів вищий за кількість місць для паркування».

Зі слів Сергія Партики, в більшості європейських міст у центральній частині зазвичай є паркінги – кількаповерхові наземні або підземні:

«Ми всі бачимо, що в середмісті взагалі немає вільних ділянок, на яких можна збудувати паркінговий комплекс. І тут з’являється така територія в самому центрі міста. Всі пазли склалися, щоби під цим громадським простором збудувати підземний паркінг на два-три поверхи вниз. І вирішити в кардинальний спосіб проблему паркування принаймні в цій частині міста. Звичайно, цей паркінг не вирішить проблеми з паркуванням в середмісті, але дещо розвантажить одну з його ділянок».

Цю ідею підтримує і Юліан Чаплінський, архітектор, урбаніст: «Там можна заховати паркінг і звільнити від паркування площу навколо «Вернісажу» й театру Заньковецької, зробити там сквер, щоби люди, які їдуть в Оперу чи в театр Заньковецької, могли паркуватися на тому боці, за Оперою».

«Якщо не скористатися цією можливістю, підземних паркінгів у Львові й надалі не буде, – прогнозує Сергій Партика. – Якщо взяти Прагу, Відень чи Будапешт, там усюди навколо центру є підземні паркінги. Нам також треба йти цим шляхом».

«Викинули на смітник давню історію Львова»

Територія сучасної площі Князя Ярослава Осмомисла, колишнє Краківське передмістя, є частиною історичного простору «Кракідали». І однією з найдавніших заселених зон, де археологи знайшли сліди поселень V–VI та XIV–XVI століть.

У 1992 році на території за оперним театром, де мав постати п’ятизірковий готель «Золотий лев», були проведені археологічні розкопки. «Твоє місто» звернулося до Миколи Бандрівського, археолога, доктора історичних наук, професора, щоби запитати, наскільки важливі археологічні дослідження для збереження історичної спадщини міста:

«Це були наймасштабніші розкопки на території Львова. Там знайшли матеріали від пізньоримського часу або черняхівської культури, що існувала на території України в ІІІ–V століттях нашої ери. Знайшли також матеріали празької культури – археологічної культури раннього Середньовіччя V–VIІ століть, а також пам’ятки, які ми відносили до давньоруського часу – Х–ХІІІ століть. Уявіть собі, що там було знайдено десятки житлових об’єктів – дерев’яні зруби, застелені колодами вулиці, кілька монетних скарбів, тисячі уламків посуду, знаряддя праці, ножі, наконечники, стріли».

Зі слів Миколи Бандрівського, від пізньоримського часу на тому місці майже безперестанку селилися люди:

«Але місто виникло не пізніше ХІІІ століття. Я був на тих розкопках стороннім спостерігачем, бо мав свої дослідження у той час, але неодноразово туди приходив і бачив усі ті знахідки, усі ті матеріали, десятки матеріалів про ті розкопки, які називалися «Золотий лев» від назви готелю, який мав на тому місці бути».

Розкопки тривали близько трьох місяців.

«А потім усі ті споруди, десятки об’єктів, знахідок, то все екскаваторами згребли на самоскиди і вивезли на смітник, – обурюється археолог. – Фактично викинули на смітник давню історію Львова. На сьогоднішній день там нема що консервувати. Культурний шар цієї території знищений».

Микола Бандрівський розповідає, що коли він був депутатом міської ради, уже тоді порушувалося питання про юридичну і кримінальну відповідальність ініціаторів і виконавців цього злочину:

«Як у такому європейському місті, як Львів, допустили зумисне знищення таких унікальних об’єктів?!»

Поза межами знищеної ділянки, каже він, культурний шар середмістя містить ще багато пам'яток археології, які є безцінними залишками матеріальної культури минулих епох. І їх треба зберегти для подальшого вивчення історії Львова.

Наталя Меркулова

Повна або часткова републікація тексту без письмової згоди редакції забороняється і вважається порушенням авторських прав.