Тvoemisto.tv запускає нову програму – «Тема тижня», під час якої ми у студії за участі експертів будемо розбирати міські проблеми. Сьогодні говоримо про ринок нерухомості, як він реагує на зміни у місті та країні. Представник компанії «Еко-Дім» Роман Бук та експерт компанії «Галицька нерухомість» Роман Юськів розкажуть, на що є попит, які ціни є на житло і чого очікувати на ринку найближчим часом.

Днями соціологічне агентство «Рейтинг» оприлюднило своє дослідження про те, скільки переселенців розглядають можливість залишитися жити на Львівщині навіть після того, як ми переможемо. Тих, хто хотіли би залишитися – 26% з тих, хто зараз є. У Львівській області, за офіційними даними, є близько 240 тисяч українців, які переїхали на Львівщину з інших регіонів. Чи бачите ви у своїй діяльності, скільки людей хочуть лишитися у Львові і чи це якимось чином відображається на ринку як первинної, так і вторинної нерухомості?

Детальніше про результати опитування читайте тут

Роман Юськів: Почнемо з якихось певних перспектив. Люди переїхали сюди, щоб врятуватися від війни, від бомбардувань і знайти тимчасовий прихисток, перебути це жахіття, яке відбувається на їхній землі. Коли люди місяць-півтора уже прожили, вони починають приглядатися до місця, до людей, де вони живуть.

Я зустрів дуже чудесних людей, у тому числі переселенців, зокрема із Харкова і Маріуполя, з якими ми подружилися. Один успішний чоловік із Маріуполя займався вантажними перевезеннями морського транспорту, але він уже немає куди повернутися. Він показував свій будинок, який він збудував за 400 тисяч доларів, в який вкладав все життя. Залишилося чотири стіни. Зараз він у Львові, а діти з дружиною за кордоном. Він говорив мені, що не знає, чи залишатися у Львові, чи їхати на Захід, бо від Маріуполя не залишилося нічого. І друга показова сім’я, про яку я знаю – це харків’яни, які живуть зараз у Тернополі, оскільки у Тернополі дешевше. Вони готові придивлятися до нерухомості, але наразі не приймають ніяких рішень. 

У нас сподівалися, що буде бум на купівлю житла, як було у 2015 році. На жаль, цього не відбулося, тому що два місяці були закриті реєстри, ніякі дії не вчинялися, і досі тривають військові дії. Ракети долітають до Львова і немає 100% впевненості у безпеці. Тому люди, які мають більше заощаджень, вони очікують, надають перевагу тому, щоби притримати кошти, винаймати житло і почекати, коли закінчиться війна.

А чи справді було таке завищення цін на оренду, яке намагалися подати на початку вторгнення? 

Роман Юськів: Було по-різному. Якщо брати об’єктивно – то більшість львів’ян давали своє житло під прихисток безкоштовно. У мене у квартирі жило 11 чоловік. Багато львів’ян брали до себе друзів, знайомих, або й незнайомих, які просто у них жили. Якщо говорити про моїх клієнтів – то у нас люди також або здавали житло безкоштовно, або здавали по довоєнних цінах. Була частина львів’ян, за них мені прикро, які вирішили заробити на все своє життя протягом перших двох місяців війни. Вони здавали квартири втричі дорожче, ніж вони коштували. 

Згідно із соціологічним дослідженням, 49% внутрішньо переселених осіб наразі проживають у Центрах для біженців. 22% – у родичів, 21% – орендують квартиру. Це великі цифри чи ні, якщо п’ята частина змогла орендувати собі тут квартиру? При чому, 40% вважають, що ціни прийнятні, а 54% – що зазавищені. Чи можете ви в цінах приблизно оцінити, за скільки у Львові зараз реально орендувати 1-2 кімнатну квартиру, наприклад, в центрі чи і в інших районах міста? 

Роман Юськів: Якщо говорити про бюджетне житло – стандартну двокімнатну «чешку» (здебільшого це багатоквартирні будинки на 9 поверхів – ред.) у задовільному стані, нерадянську, але і без євроремонту, то її оренда зараз коштує в межах 10 тисяч гривень. У доларовому еквіваленті ціна не змінилася. Але зараз постає питання працевлаштування ВПО. До мене звернувся хлопець із Сіверодонецька, який просив знайти житло. За його словами, він знайшов роботу за 15 тисяч гривень. Але це означає, що він не може дозволити собі житло за 15 тисяч гривень, і 10 не може. Його бюджет – максимум 7 тисяч гривень – якісь варіанти у межах цієї суми дуже складно знайти. Щодо житла у новобудовах, то, зазвичай, одно- чи двокімнатна квартира до повномасштабної війни коштувала орієнтовно 500-600 доларів. Зараз так само. 

Просто відбувся відтік людей із Києва. Кияни, які приїжджали до Львова у перші дні, мали більші заощадження, тому могли дозволити собі платити більшу ціну. Зараз більшість цих людей повернулися до Києва. Якщо брати переселенців з Донецької області, то це бідніші люди. Як бачимо зі статистики, 49% живе у центрах для біженців або у родичів.

Роман Бук: Ситуація, яка склалася у Львові після 24 лютого, виявилася дуже непростою. Було важко спрогнозувати, що робити. Ми не були у такій ситуації навіть у 2015 році. Я спостерігав ситуацію з ціноутворенням на ринку оренди. Дуже багато людей на Сході і у Центрі України були такої думки про львів’ян, що львів’яни захотіли заробити всі гроші світу у перші дні війни. 

Проте треба говорити про те, що дуже часто, коли люди приїжджали до Львова і на Захід України зокрема, то їх приймали безкоштовно. Напевно, кожен із нас мав таких гостей із зовсім різних сімей, які приїжджали, потім їхали далі, приїжджали нові. У когось вони залишилися жити Людей насправді було дуже багато. На львівському вокзалі творилися просто надзвичайні речі. Багато людей просто транзитом проїжджали через Львів до Польщі. Була ситуація, коли люди брали оголошення, можливо, уже якісь старі, де є номери телефонів, і пропонували уже за здану квартиру ціну вдвічі, або втричі більшу. І таким попитом власне була спровокована та пропозиція, яка подекуди зашкалювала по цифрах. 

Проте дороге житло, обладнане за останнім словом техніки, було в оренді і до того. Тому тут не можна так казати, що львів’яни взяли і захотіли собі заробити більше грошей. Ринок продиктував такі умови, і хтось на це пішов, хтось не пішов на них. 

26% людей збираються залишитися у Львові – чи відчуваєте ви це по людях, які до вас звертаються, і чи взагалі існує попит і зацікавлення людей у придбанні нового житла? 

Роман Бук: Так, попит сьогодні існує. Все залежить ще й від того, якою буде перспектива, або наскільки швидко закінчиться війна, коли стане зрозуміло, що перебувати на Заході України – дійсно безпечно. Тоді ті люди, які потребують житла, остаточно зможуть прийняти для себе рішення. Хтось вирішить залишитися у Львові, хтось, ймовірно, поїде до інших обласних, чи районних центрів, де вартість квадратних метрів може бути дещо меншою. Хтось буде повертатися до своїх домівок, якщо має куди повертатися і бачить у цьому якийсь зміст. 

Тому на сьогодні дуже багато відкладеного попиту. Як свідчить статистика, є люди, які хочуть залишитися у Львові і, маючи кошти на придбання житла або маючи можливість отримати ці кошти в перспективі, можливо, в кредит, чекають. Вони для себе мають вирішити, чи ці кошти їм заплатити за квартиру тут, чи, можливо, доведеться переїжджати в інший регіон. 

Наскільки я знаю, у вас у компанії є житло уже на фінальній стадії і є житло, яке ви тільки починаєте будувати. Є різниця у попиті на готове житло і те, яке можна купувати у розтермінування на стадії фундаменту? 

Роман Бук: Сьогодні покупець віддає перевагу житлу або проєкту придбання житла, яке буде доступне у недалекому часі. Коли починаємо будувати будинок, то у нього мінімальна ціна, коли будинок має вже якусь ступінь готовності, то ціни трішки вищі – кожен обирає те, що для нього найбільше підходить. Але те, що здається у експлуатацію скоріше, на сьогодні користується більшим попитом, ніж ті квартири, які є на етапі фундаменту.

Чи підвищувалися ціни після лютого на первинному ринку нерухомості? 

Роман Бук: Стосовно ціни, то ситуація розділилася на довоєнну і під час воєнних дій. У 20-х числах лютого у нас трохи коливався курс іноземної валюти. Коли почав зростати курс долара, то ми розуміли, що найближчим часом будуть рости ціни на будівельні матеріали. І у 20-х числах лютого ми вже сідали і переглядали ціну у гривнях, для того, щоби сформувати її якомога об’єктивнішою до тієї економічної ситуації, яка була на той момент.

Після 24 лютого все кардинально змінилося, але ціни в доларах залишилися. Вони як були на певному рівні, так і залишилися, навіть подекуди, курс дуже скаче, але ми маємо ціну у гривнях, яка подекуди на 50 центів дешевша, ніж була тоді. 

А в угодах зараз ціни як прописуються – в доларах чи у гривнях? 

Роман Бук: Ми в компанії «Еко Дім» працюємо виключно через Фонд фінансування будівництва. У договорі про участь у Фонді ми не маємо такої можливості прив’язувати гривневу ціну до доларового еквіваленту чи навпаки. Тому при підписанні договору про участь у Фонді ціна зафіксовується у гривні і змінити її забудовник, якось там автоматично, не попередивши свого інвестора, не може ні в якому випадку. 

Тому в інвестора завжди, навіть якщо стається подорожчання будівельних матеріалів, що заставляє переглядати ціну, зазвичай є можливість упродовж 5-10 днів оплатити свої квадратні метри по тій ціні, яка була зафіксована на момент підписання. 

Роман Юськів: Я ще спілкувався із кількома переселенцями, настрої яких також свідчать про відкладений попит. Вони розраховують, що за їхнє зруйноване житло буде компенсація від держави або якесь пільгове кредитування. Тому якщо вони придбають житло зараз, то вони у майбутньому не використають шанс пільгового кредитування чи якоїсь пільгової компенсації. Це також є одним із факторів, який, можливо, трішки відтерміновує попит. 

Тобто, розраховують потім купити житло за отримані компенсаційні кошти? 

Так. Принаймні, сподіваються. 

А які зараз ціни на ринку оренди і комерційної оренди? 

Роман Юськів: Ціни на оренду у більшості повернулися до довоєнних, але десь у валютному еквіваленті. У гривнях вони, звичайно, підросли. Всі, кому треба було знайти житло, уже знайшли, а дорожчі квартири преміум-класу стоять поки що пусті.

Ще один момент, який став дуже важливий для всіх – це питання безпеки житла там, де проживають. За словами головного архітектора Львова Антона Коломєйцева, місто розробило рекомендації для будівництва нового житла. Чи відчувається зміна попиту в залежності від того, де знаходиться нерухомість, поверховості нерухомості, і так далі – які чинники люди для себе, окрім ціни, бачать важливими зараз при купівлі або оренди квартири? 

Роман Юськів: Наприклад, мені клієнти-харків’яни, які хочуть квартиру або котедж, зразу сказали, що не хочуть біля аеродрому, танкового заводу і військових частин. 

Чи відрізняються зараз їхні запити? Здебільшого просять центр, передмістя, чи зважають на колію, наявність паркінгу, близькість до укриття? 

Роман Бук: Якихось особливих запитів або вимог, що стосуються безпечного укриття або інших речей, я не зустрічав. Звичайно, коли людина розглядає купівлю квартири і бачить, що поруч є військова частина, то це вже залежить від кожного. Хтось боїться, можливо, не даремно, і каже, що йому такий варіант не пасує. Інші люди, можливо, звертали увагу, але якогось обговорення, що той чи інший об’єкт не підходить, бо він розташований біля чогось небезпечного – я не чув. 

Питають, чи є підвальні приміщення, але про підвальні приміщення питали і до війни, бо, можливо, мали намір там складати якісь свої речі. Сьогодні підвал набув нового призначення, він є укриттям. 

Ми у своїх нових проєктах намагаємося передбачити підвал, який може служити укриттям. Місце, де можна буде комфортно переховуватися, перечікувати, бути у безпеці. Бо коли це є якісь маленькі комірчинки і люди стоять у коридорах – це не зручно. Коли це є велике приміщення, яке має вентиляцію та місце для приготування кави та чаю, де є комфортне освітлення, де можна сісти на нормальне крісло, чи диван – такі простори ми почали передбачати вже. 

Серед рекомендацій Львівської міської ради, які розробили, є увага до підземних укриттів, які можна переробити під паркінги, щоби забезпечити там наявність води і можливість довшого перебування. І друге – це створення окремих кімнат безпеки у квартирі. Серед вимог – посилені зовнішні стіни, єдиний стояк, армовані загородження вікон. Ми перепиталися кількох забудовників, наскільки вони готові та можуть це втілювати – реакція була дуже різна. Чи можете спробувати спрогнозувати, чи можливе будівництво таких кімнат, наскільки від цього може подорожчати житло і чи готові люди вкладати більше коштів за це? 

Читайте також: Чи справді у Львові готові будувати квартири із кімнатами захисту

Роман Юськів: На мою думку, про це перш за все потрібно буде говорити із забудовниками, але моя думка, що має бути як з автомобілями. Автомобілі Deo дешеві і Mercedes. Якщо забудовник будує просте житло, бюджетне – то це можуть бути якісь спеціальні кімнати чи паркінг, який буде мати додаткові укріплення, але воно має бути багатофункціональне. У преміум-класу будинках, елітних, за гроші покупців можна збудувати дороге бомбосховище тощо. Це як із машинами – і бюджетна, і преміум-класу «буде їздити».

Роман Бук: Стосовно новобудов і стосовно місць укриття, то якоїсь однозначної відповіді на це немає, але я точно знаю, що покупець, який сьогодні купує житло, яке коштує кілька тисяч за квадратний метр, і якщо він буде розуміти, що квартира з укриттям для нього буде коштувати дорожче, то він буде незадоволений, що це лягає на плечі покупця.

Якщо ми говоримо про укриття, що мають бути на поверсі чи у кожній квартирі, то ми маємо розуміти, що у перспективі укриття має залишатися укриттям, але не сховищем для велосипедів. Ми навчилися робити комірки там, де тільки можна їх робити. 

Ще один момент про укриття на поверсі чи у квартирі, то на сьогоднішній момент перепланування у квартирі можна робити на свій смак після введення будинку в експлуатацію – забираючи чи доставляючи перегородки. Хтось об’єднює кухню із вітальнею, хтось робить якісь інші дизайнерські рішення у своїй квартирі, є нові тренди і так далі. Якщо збудувати таке приміщення у межах квартири, то треба розуміти, що таку стіну вже не розбереш. І та кухня чи кімната, залишиться саме такою, як вона є, і бажано не закладеною ще чимось. 

Якщо передбачати такі кімнати в нових квартирах – то за скільки часу їх можна втілити у життя? 

Роман Бук: Воно може бути втілене у життя у кожному наступному проекті. Якщо ми говоримо про те, що ми вивчили питання, прийняли рішення, і розробили проект, то такий будинок на 3-5 під’їздів будуватимуть півтора-два роки. Це якщо ми говоримо про те, що він має будуватися за кошти інвесторів-покупців у процесі будівництва. Якщо кошти на будівництво такого будинку у забудовника є вже, то, можливо, цей процес займе менше часу. 

Чи відчуваєте ви різницю в людях, які купувати житло? Раніше можна було сказати, що серед них був великий сегмент, який працює в ІТ і живе у Львові. Був великий сегмент людей, які були на роботі за кордоном, і мали можливість вкладати кошти у нерухомість у Львові для сім’ї. Як зараз змінилося? Хто є серед тих платоспроможних людей, які мають можливість купувати житло? 

Роман Юськів: По вторинному ринку у нас зараз є ті, які були до війни і надалі хочуть щось докупити. Навіть ті самі кияни, які хотіли мати апартаменти у Львові, просили тримати їх в курсі. Це ⅔ клієнтів. І, напевно, ⅓ – це віддалений попит – переселенці, які придивляються, які напевно щось куплять, але не зараз. 

Роман Бук: По новобудовах я не можу сказати, що дуже сильно змінився портрет покупця в залежності від його зайнятості, але справді є ситуація, коли люди могли їздити за кордон, повертатися до України і заробляли кошти за кордоном. Їх було набагато більше, ніж є зараз. Через вікові обмеження багато хто вже не може поїхати на роботу в іншу країну і назбирати кошти на те житло. 

Що стосується спеціалістів зі сфери ІТ, то вони нікуди не ділися, вони купують житло і надалі, просто сьогодні покупців, які потенційно мають потребу купити житло, є доволі багато. А покупців, які мають потребу і готові його купити – їх є просто в сотні разів менше. 

Роман Юськів: Якщо пам’ятаєте 2021 рік, то теж було затишшя. Все зупинилося, ніхто нічого не купував, всі чекали кінця світу і попиту як такого не було, але все одно люди щось шукали, якісь квартири продавалися, і буквально за пів року воно “вистрілило” і почався бум нерухомості, почали рости ціни і на первинний, і на вторинний ринок. Я думаю, що десь аналогічна ситуація зараз. Люди будуть дивитися, придивлятися, чекаючи визначення, щоби наші і відбили, і перемогли навалу, і тоді просто пожвавиться ринок. 

Модератор: Сергій Смірнов

Текст: Роман Тищенко-Ламанський