Львівська облрада має понад 800 тис. кв. м площ, більшість з яких належать комунальним установам. Невелику частину віддає в комерційну оренду. Бюджетні повноваження у Львівської обласної ради відібрали, а голову відправили у відставку. Депутатам залишилось хіба що комунальне майно. Tvoemisto.tv розповідає, що належить облраді у Львові, чи ефективно депутати використовують нерухомість та яка реорганізація може відбутися найближчим часом.

Історія з кінотеатром «Львів» як лакмусовий папірець

Нещодавно виник скандал із кінотеатром «Львів», що на вул. Уласа Самчука, 8А у Стрийському парку. Орендарі будівлі, яка належить обласній раді та є на балансі Львівського палацу мистецтв, частину її самовільно перебудували. Спеціальна комісія управління майном спільної власності ЛОР, яка виїжджала на місце, підтверджує відсутність будь-яких дозволів на ці роботи. 

Перебудова, здійснена орендарями в будівлі колишнього кінотеатру «Львів» (фото Захара Миляника)

Згодом на засіданні профільної комісії депутати вирішили, що будуть з’ясовувати всі обставини ситуації, орендарів виселять і за потреби навіть звернуться до суду. Депутати наголошують, що орендарі платять надто мало за орендовані площі. Орендарем частини будівлі, де проводили ремонтні роботи, є ФОП «Федак Ірина Ярославівна», яка займається наданням послуг мобільного харчування. За організацію видовищно-розважальної діяльності на 160 кв. м вона платить 10,4 тис. грн за місяць. Тобто 1 кв. м давньої будівлі в одному з головних парків міста коштує трохи більше ніж 65 грн. 

«Що там (у кінотеатрі «Львів» – Ред.) зараз відбувається? Це реально мізер. Орендар уже зрозумів, що став публічним, та готовий і так і сяк платити. Нічого простішого і кращого за аукціон немає: хто запропонує вищу ціну, той і може орендувати. Щодо будівель у Стрийському парку місто провело ще один  аукціон – і там чудова ціна (мовиться про оренду занедбаної ротонди – Ред.)», – обурюється заступник голови комісії з питань комунального майна облради Ростислав Добош. 

І справді, в тому ж Стрийському парку місто торік здало в оренду ротонду, вартість якої зросла на торгах з 10 тис. до 165 тис. грн за місяць. Ще один приклад – приміщення в парку на 14,4 кв. м, яке у березні цього року місто здало в оренду за 85 тис. грн, тоді як стартова ціна була майже 3,5 тис. грн.

Ситуація з колишнім кінотеатром – показовий приклад безгосподарності, вважає депутат. А щодо непрозорості й заниженої вартості оренди комунальних будівель це, ймовірно, не єдиний випадок. Зі слів Ростислава Добоша, ще до повномасштабного вторгнення депутати пропонували розробити проєкт і реконструювати будівлю. Тоді мовилося про кошторис на орієнтовно 8 млн грн. Якщо потім здати всі площі кінотеатру в комерційну оренду, внесок до бюджету області за рік може становити до пів мільйона гривень, а через кілька років вдасться вийти на самоокупність. 

Якою нерухомістю та як володіє Львівська обласна рада

У власності Львівської обласної ради понад 800 тис. кв. м площ на території Львова (більшість будівель) і області. Фактично 90% від усієї нерухомості становлять комунальні заклади – медичні, освітні тощо. У частині приміщень розміщені органи влади, як-от у будівлі на вул. Винниченка, яку ділять обласна рада та обласна військова адміністрація. Ще частина передана в користування громадським організаціям, видавництвам. 

Львівська обласна клінічна лікарня (фото Фотографії старого Львова)

Якщо говорити про комерцію, то приватні структури орендують лише 21 тис. кв. м, з них левова частка – майже 17 тис. кв. м – на території Львова. За даними облради, торік до бюджету області надійшло майже 5 млн грн від цієї діяльності. До речі, не забуваймо, що частину цих площ орендують за так званим пільговим тарифом: 1 грн за 1 кв. м за місяць та 1 грн за рік без ПДВ. Таку базову ставку рада встановлює для громадських, благодійних організацій, видавництв, комунальних та інших підприємств на підставі окремих рішень. 

Комунальним майном в області урядують фактично три суб’єкти. Першим є управління майном комунальної власності, яке має у віданні частину площ. До речі, обласна військова адміністрація не має жодного стосунку до розпорядження обласною нерухомістю.

Другим суб’єктом, який управляє частиною будівель, є спеціально створене комунальне підприємство «Нерухомість і майно», яке передає приміщення в оренду, більшу частину прибутку з цього віддає в обласний бюджет, а меншу залишає на адміністрування, як-от прибирання будинку, стеження за терміном дії договорів тощо. 

Третім суб’єктом, який оперує майном ЛОР, є безпосередньо комунальні заклади, тобто лікарні, школи, коледжі, культурні установи тощо. В цьому випадку керівники повинні мати концепцію використання приміщень. Скажімо, якщо в лікарні є вільні площі, то головний лікар може здати їх у комерційну оренду під приватний кабінет, аптеку тощо. 

Враховуючи те, що чи не найбільше приміщень використовують медичні заклади, в них, зокрема в обласних лікарнях, вартість квадратного метра може становити 150, 200 і навіть понад 300 грн залежно від виду діяльності орендаря. Прибутковими тут є приватні кабінети й аптеки. 

Натомість приміщення, розташовані в центральній частині міста, справді коштують дуже мало. Скажімо, в будівлі львівського Музею-Арсеналу на Підвальній, 5 підприємство «Галицька кнайпа» за площу понад пів тисячі кв. м платить 24,2 тис. грн. Приватному підприємству «Світлиця», яке на пл. Ринок, 17 орендує приміщення на майже 194 кв. м, платить трохи більше ніж 17 тис. грн. Тобто якщо зіставити вартість оренди, яку отримує обласна рада від своїх об’єктів у Львові, з ринковими цінами, то можна припустити, що суттєва різниця виявиться не в одному десятку укладених договорів. 

Музей-Арсенал на вул. Підвальна, 5 (фото Афіша розваг)

В.о. керівника управління майном комунальної власності Андрій Білоус каже, що низька вартість оренди може бути зазначена в давно укладених договорах, наприклад десять років тому, коли приміщення були передані не за підсумками аукціонів. Натомість, відколи законодавство почало вимагати проведення торгів, об’єкти здають в оренду їх переможцям. 

«Стартові умови на аукціоні регламентуються законодавством. Ми самі не визначаємо ціну. Іноді стартова ціна об'єкта може бути невисока – умовно кажучи, одна гривня за квадратний метр. Але наш досвід показує, що якраз такі міські стартові ціни приваблюють увагу потенційних орендарів, вони залюбки беруть участь в аукціонах. Тоді ціна зростає і стає набагато більшою від початкової», – пояснює в.о. обласного управління майном. 

І додає, що міська рада, наприклад, має набагато більше майна, і воно цікавіше. Обласне комунальне майно – це вже залишки.

Власник – у нашому випадку один із трьох суб’єктів обласної ради – виставляє приміщення для оренди на певний період – три роки, п’ять і більше. Після закінчення першого періоду орендар має право без конкурсу взяти це приміщення, однак орендодавець може переглянути вартість, тобто збільшити її, якщо змінилася кон’юнктура ринку. Після закінчення другого періоду орендодавець вже зобов’язаний цей об’єкт виставити на конкурс. І якщо переможе інший кандидат, то той, хто орендував це приміщення раніше, може забрати його за максимальну ціну. Тобто переважатиме право орендаря.

Отже, питання, на які терміни були укладені договори між орендарями й обласною радою, якщо це вже не перший період (що, ймовірно, так і є, адже чимало договорів продовжені зараз до 2028, 2030, 2032 років), та чому орендодавець не переглянув вартість оренди, взоруючись на стан ринку нерухомості. 

Що з майном робить місто

Керівниця управління комунальної власності Львівської міськради Інна Свистун, яка також є депутаткою Львівської обласної ради, не погоджується з таким твердженням. Вона переконана, що питання радше в ефективності управлінням процесом: 

«Якщо ти заводиш об’єкт у Prozorro чи то для оренди, чи для приватизації, то ринок скаже, скільки цей об’єкт коштує. Якщо на площі Ринок, то більше, а якщо, для прикладу, на Володимира Великого, то менше. Якщо ми маємо об'єкти, але через Prozorro їх не заводимо або ж заводимо з дуже низькою стартовою ціною і нікого про це не повідомляємо, то зрозуміло, що потім отримуємо нижчу плату. Тому що не утворилася конкуренція, до нас ніхто не зайшов. Це залежить від ефективності управління цілим процесом, який складається з багатьох різних елементів». 

Торік у місті здали в оренду майже 1500 кв. м вільних приміщень, вторгувавши тільки на аукціонах 464 тис. грн. Середня вартість квадратного метра на торгах зросла приблизно втричі й становила 317 грн з ПДВ. Ще 782 тис. грн торік вторгували на аукціонах із продовження договорів оренди, на яких вартість об’єктів зросла на 30%. 

Зі слів Інни Свистун, бувають доволі цікаві об’єкти, розташовані в гарній локації, тому на аукціон приходять понад 10 учасників, які конкурують між собою, і ціна справді збільшується. Так було у випадку оренди на Стрийській, 109, що в будівлі податкової. Так було із занедбаною ротондою на Уласа Самчука, 8А, про яку вже мовилося. Вартість її оренди взагалі зросла у 15 разів від початкової. 

Занедбана ротонда в Стрийському парку (фото Українська універсальна біржа)

Крім того, керівниця міського управління комунальної власності згадує, що після запуску системи Prozorro у Львові проголосували за рішення, щоби балансоутримувачі, коли виставляють об’єкт на продаж, здійснювали його переоцінку, аби стартова ціна не була умовно 5 грн, а відповідала ринковій. Тоді претенденти можуть купити його дуже дешево. До того ж малий гарантійний внесок міг би підштовхнути до неправильних процесів у подальшій приватизації. 

До речі, торік міська рада уклала 48 договорів купівлі-продажу, з яких до бюджету міста надійшло 55,5 млн грн. Цього року від приватизації місто отримало вже 36,7 млн грн, а до середини червня мають надійти ще майже 45 млн грн.

Що стосується області, то востаннє продаж комунального майна відбувався ще в 2021 році. Натомість ні торік, ні цього року приватизацію його не здійснювали. Таке рішення, як зазначив очільник управління майном Андрій Білоус, було ухвалене з огляду на ситуацію в країні та умови воєнного стану. Однак, каже він, невдовзі вдасться відновити приватизацію. А це означає, що подальша реорганізація комунальних закладів з метою оптимізації чи навіть продажу як у Львові, так і в області знову стане актуальною. Нагадаємо, що востаннє таке об'єднання провели торік, коли облрада реорганізувала ендокринологічний центр на вул. Остроградських, 1. Колектив медзакладу тоді заявляв, що причиною стала привабливість земельної ділянки.   

Насправді не проблема продати все, що не задіяне, вважає депутат Ростислав Добош. Але з погляду бізнесу це треба робити, коли є найвища ціна або найбільша потреба. Під час війни це не зовсім так. Важливо також розуміти, куди варто вкласти вторговані гроші. Закинути у загальний бюджетний кошик, на його думку, не найкращий варіант, адже це не стабільний дохід. Не можна продати приміщення тільки тому, що воно стоїть пусткою, без розуміння, як бути далі. 

У керівниці управління комунальної власності Львова Інни Свистун головна претензія до обласної ради полягає у недостатній прозорості оперування майном. Було б бажання. Але у виконавців на Винниченка воно наразі відсутнє. 

«Мені як депутатці, яка непогано орієнтується в майні, дуже важко знайти інформацію на відкритих ресурсах обласної ради. Хотілося б побачити, наприклад, перелік майна, яке вони здають в оренду, щоб його можна було легко знайти не лише мені, а й кожному охочому. Цього немає, тому проведення хоч якогось аналізу однозначно буде доцільним», – вважає вона.

Важливим є й те, що керівник управління майном має бути не в статусі виконувача обов’язків, а повноцінним керівником, який повинен розробити стратегію розвитку для результативної роботи органу. 

Аудит в управлінні комунальним майном

Заступник голови комісії з питань комунального майна ЛОР Ростислав Добош зауважує, що тепер в області вільного нерухомого майна не так уже й багато. Тож бодай те, що є, варто ефективно адмініструвати, а це не так просто. За даними управління майном спільної власності, є 26 об’єктів загальною площею 5,6 тис. кв. м, яке може бути передане в оренду. 

Крім того, є приміщення, які, на переконання депутата, можна було б вивільнити і використовувати з більшою користю. Наприклад, значну частину площ орендують громадські організації, створені в 1990-их чи 2000-их роках, які вже не провадять активну діяльність. Їх можна розмістити в якомусь хабі, де кожна ГО могла б працювати у визначені дні. 

«Я з повагою ставлюся до цих людей. Звісно, це наша культурна спадщина. Але, напевно, якби я годину поспілкувався з ними, то спробував би аргументувати, що краще ми допоможемо з організацією, орендою майна, ви проведете акції, знайдете компаньйонів за тематикою, і це буде ефективніше, аніж коли у вас просто є ключ від своєї кімнати в будинку, який руйнується. Зрозуміло, що 10 кімнат у будівлі, де розміщена ГО, неефективно використовуються», – вважає Ростислав Добош. 

Будівля на вул. Винниченка Львівської облради та Львівської ОВА (фото Фотографії старого Львова) 

Нещодавнє звільнення голови Львівської облради Ірини Гримак фактично пришвидшило процес «перезавантаження». Перший заступник Євгеній Гірник, який зараз виконує обов’язки її очільника, розпочав роботу зі скорочення апарату. На черзі проведення аудиту в управлінні майном спільної власності та оголошення конкурсу на посаду його керівника. 

Як повідомив нинішній голова ЛОР, перевірка спрямована передусім на підвищення ефективності комунальних установ, закладів і підприємств. Після цього вдасться аргументовано підійти до вибору керівника управління та вимагати від нього стратегії розвитку. Крім того, аудит покаже, чи немає зловживань у так званому пільговому тарифі, яким користуються комунальні установи. 

«Про проблеми в цьому управлінні свідчить часта зміна керівників. За три роки – три управлінці, двоє з яких працювали як виконувачі обов’язків (Тарас Зозуля та нинішній керівник Андрій Білоус – Ред.) Тобто лиш один із них отримав схвалення своєї кандидатури на сесії ЛОР (Сергій Івах – Ред.).У деяких напрямках є дійсно хороші напрацювання, навіть попри війну. Як правило, це залежить переважно від ініціативності, активності самого керівника і трудового колективу закладу або підприємства. Багато недопрацювань виходять на поверхню через публічні звіти керівників», – каже Євгеній Гірник.

Для кращого розуміння ситуації: від ініційованого аудиту в управлінні майном спільної власності обласні обранці насправді не в захваті, а ті, що відверто заявляють про підтримку такої ініціативи в.о. голови Гірника, керуються радше особистими намірами. Однак поки що не відомо, як далі розвиватимуться події у Львівській обласній раді, як швидко там призначать нового голову, хто зможе замінити на посаді Андрія Білоуса чи, можливо, він і далі очолюватиме управління майном спільної власності.

Тепер обласна рада фактично позбавлена бюджетних повноважень, які перебрала на себе обласна військова адміністрація. Від того, хто впливатиме на процеси, безпосередньо залежатиме ефективність керування майном, що є у власності ЛОР. Якщо управління очолить «вигідна» голові ЛОВА Максиму Козицькому особа, обласній раді загрожує втрата будь-яких важелів впливу на процеси, адже зараз це єдиний суб’єкт, причетний до обласної казни. 

Юлія Осим

Повна або часткова републікація тексту без письмової згоди редакції забороняється і вважається порушенням авторських прав.