Ринок нерухомості в Україні після повномасштабного вторгнення все ж таки вистояв. Ба більше, наприкінці 2023 року на ньому спостерігається зростання, щоправда, така ситуація далеко не в усій країні. Як змінився первинний і вторинний ринок; на скільки зросли ціни на житло в гривнях і в доларах; чому у Львові найвища в країні вартість квадратного метра житла; які проблеми та перспективи в забудовників; що робить Львів для розвитку і створення якісної забудови; чому цифровізація і спецмайнове право важливі та як це допоможе уникнути корупції, обговорили у Львові на «Forum West: нерухомість і ритейл» забудовники, девелопери та експерти зі всієї України. Tvoemisto.tv занотувало основні виступи та питання, порушені під час цієї події.

У Львові та в Києві продали майже половину житла з первинки в Україні

Олександр Павлов, експерт із житлової нерухомості компанії ЛУН, підбив певні підсумки щодо статистики ринку житлової нерухомості в Україні. Це дані безпосередньо з ЛУН та з досліджень, які проводить компанія.

Отже, на ринку новобудов на грудень по Україні відкриті продажі у 83% ЖК (у Львові цей показник сягає майже 100%). За рік він зріс на 5%, динаміка є, щораз більше ЖК відкривають продажі. А ще в Україні відновили будівництво 77% проєктів, та це далеко не довоєнні темпи.

Зараз у продажу 1490 ЖК в Україні: 55% із них будують і продають, 42% вже збудовані та продаються, 3% продаються та зупинені. У шести регіонах зосереджені 70% від усіх ЖК, які є в продажу по Україні. Лідерами за кількістю проєктів вважають Київську область (230 ЖК) і місто Київ (182 ЖК), у області продається на чверть більше, аніж у столиці. Львів і Львівщина на другому місці із 238 ЖК. Далі у рейтингу Одеська (135 ЖК), Івано-Франківська (91 ЖК), Хмельницька (88 ЖК) і Тернопільська (80 ЖК) області.

Після початку повномасштабного вторгнення щодо 275 проєктів стартували продажі. Тут у лідерах Львів і Львівщина (79 ЖК), Київщина (43 ЖК), Тернопільська (29 ЖК), Івано-Франківська (24 ЖК) та Закарпатська (23 ЖК) області. Це неймовірні результати з п'яти регіонів, де стартувало найбільше проектів: 72% від усіх, які розпочали продажі після 24 лютого 2022 року.

294 ЖК завершили їх після початку повномасштабного вторгнення, 65% з них продали в п’яти областях: 62 у Львівській, 53 в Київській, 30 в Івано-Франківській, 27 в Одеській і 18 в Тернопільській.

Умовне фото

А от щодо введення в експлуатацію квартир, якщо порівнювати три квартали 2022-го і три квартали 2023 року, темпи в більшості знизилися: у Києві на 15%, на Київщині на 35%, у Львові на 38%. Ці дані стануть відчутнішими в наступному році, а після відновлення ринку ці показники почнуть знову зростати.

«Важливо розуміти, що торік добудовували доволі багато житла, яке було на високих стадіях готовності до початку повномасштабного вторгнення. Ці проєкти легше було доробити. Те, що добудовують і здають цього року, є проєктами, над якими активно працювали вже під час повномасштабної війни», – пояснює експерт.

Читати також: Як змінилися ціни на нерухомість у Львові після повномасштабного вторгнення 

За рік ціни за квадратний метр житла в новобудовах зросли майже скрізь. Але в гривнях у Львові та Києві вони майже не збільшилися, бо тут було дуже суттєве зростання ще на початку повномасштабного вторгнення. Цього року Львів став містом, де ціна найвища – 48 500 грн/м². Одразу за нами йде Київ (48 000 грн/м²), далі Ужгород (41 500 грн/м²), Дніпро (40 000 грн/м²) і Одеса (36 500 грн/м²). Це мінімальна середня ціна в новобудовах.

На вторинці, навіть у доларах, вартість квартир зростає, особливо в Західному регіоні. У Львові за останні пів року ціна однокімнатної квартири збільшилася на 6400 дол. і становить у середньому 58 500 дол. Це показує інтерес до житла, в яке можна заселитися одразу і попит на яке збільшується.

«Ми проводимо синдикативне дослідження – опитуємо девелоперів, як у них із цифрами. Результати цих досліджень отримують лише ті, що беруть в них участь, але кілька цифр із них все ж таки назву, бо це дуже важливі дані для розуміння процесів на ринку. Щодо динаміки продажів у новобудовах по країні: якщо вважати, що в 2021 році ринок був на піку, в ідеальній ситуації, то в другому кварталі 2022 року було лише 6% від продажів за 2021-й, в третьому кварталі 2022-го – 9%, у четвертому кварталі 2022-го – 11%; у першому кварталі 2023-го – 13%, у другому кварталі 2023-го – 22%, у третьому кварталі 2023-го – 24%, – додає Олександр Павлов. – Це небагато, але динаміка є, процес відновлення триває. Звісно, по Україні це відбувається нерівномірно. В Києві та області станом на третій квартал 2023-го за кількістю угод на первинці в новобудовах це 17% від показника до повномасштабного вторгнення, у Львові та області – 42%».

На первинці за 2023 рік майже половину усіх квартир в Україні продали у Києві та Київській області (24%) і у Львові та Львівській області (23%). На всі інші регіони Правобережної України припадає ще 45%, Лівобережної – лише 8%.

На це один із організаторів івенту, керуючий партнер «HD Partners» Володимир Глащенков зауважив: «Всі ми розуміємо причини, чому так відбувається. Добре, що захід України не перестає будувати, що тут створюють умови, щоб люди могли переміститися й облаштувати якесь житло. Я розумію цю динаміку і економічні причини подорожчання собівартості будівництва. Але об'єктивно ми стаємо дуже дорогою країною для того, щоби люди могли собі купити житло. Забудовники мають підстави формувати такі ціни, однак зростання купівельної спроможності людей, їхні зарплати не встигатимуть за динамікою зростання цін».

Житла комфорт-класу вже не вистачає

Катерина Джичка, СЕО Well Bud, експертка ринку нерухомості, яка в девелоперському бізнесі понад 12 років, розповіла про стан ринку житлової нерухомості у Львові.

«Ринок Львівщини почувається набагато краще, аніж у інших регіонах, але проблем у нас вистачає. Однак загалом нема на що нарікати,зважаючи на те, що відбувається в Києві, особливо в Харкові», – зауважила вона.

За даними Мінрегіонбуду, вартість 1 м² житлової забудови в гривнях у Львові станом на жовтень 2021-го була 24 100 грн, на жовтень 2022-го – 44 900 грн, на жовтень 2023-го – 48 200 грн; у Києві – 33 000 грн, 49 000 грн і 47 300 грн відповідно. До повномасштабного вторгнення девелопери мали значно скромніші ціни в гривнях і доларах. Спостерігався дуже значний приріст у 2022 році, в 2023-му такої динаміки вже нема.

Вартість 1 м² у доларах в Києві за три роки майже не змінилася: станом на жовтень 2021-го – 1222 дол. (курс 27 грн за дол.), на жовтень 2022-го – 1256 дол. (курс 39 грн за дол.), на жовтень 2023-го – 1251 дол. (курс 38 грн за дол.). А от у Львові відчутно зросла: від 893 до 1151 дол. і 1275 дол. відповідно, хоча це дані про найнижчі ціни. Вартість 1 м² в Києві з 2021-го по 2022 рік зросла на 34 дол. (2,7%), а з 2022-го по 2023 рік навіть знизилася на 5 дол. Натомість у Львові з 2021-го по 2022 рік зросла на 258 дол. (22,4%), а з 2022-го по 2023 рік – ще на 124 дол. (10%).

«Рік тому зростання цін відбулося через міграцію і більший попит на заході України. Але цього року все урегулювалося. Маємо у Львові, напевно, найнижчий показник за останні шість років до повномасштабного вторгнення, бо приріст цін тут завжди відбувався в одному з найвищих темпів», – резюмує експертка.

Катерина Джичка

Середня вартість будівництва 1 м² у гривнях у Львові та Києві зростала досить повільно, а в доларах у 2022 році навіть просіла, тому що долар подорожчав. Зараз собівартість у доларах практично на рівні 2021 року. Співвідношення ціни 1 м² до собівартості будівництва в Києві в 2021 році була 62,3%, у 2022-му – 38,1%, у 2023-му – 51,6%; у Львові – 33,5%, 35,4% і 43,3% відповідно. Вартість 1 м² житла економкласу у Львові в 2021 році сягала 580 дол., станом на жовтень 2023-го зросла до 900 дол.; комфорт-класу – 710 і 1015 дол., бізнес-класу – 1050 і 1350 дол., елітного класу – 1300 і 3123 дол.

«Мене часто питають, коли вже у Львові не підніматимуть ціни. Мовляв, за такі гроші можна купити житло в Лодзі, є пропозиції в Катовицях… Якщо собівартість будівництва стрімко не зростатиме, то не буде причин для збільшення цін на ринку нерухомості. Фізичний попит вирівнявся», – пояснює вона.

Читайте також: Як забудовують південну околицю Львова та що не так

Хто ж купує квартири в новобудовах і на що саме звертають увагу? Основні клієнти – чоловіки від 25 до 34 років і жінки від 35 до 44 років. Головною у виборі квартир для будь-якого сегменту залишається ціна (71% у 2023-му, на 2% вище від попереднього року), інфраструктура в ЖК і поруч  (68% в 2023-му проти 41% у 2022-му), локація (62% у 2023-му). Також важливі репутація забудовника (57% проти 52%); розтермінування або можливість скористатися програмою «єОселя» (41% проти 46% у 2022-му); питання безпеки та укриття (37% проти 36%) і термін введення в експлуатацію (35% проти 57% у минулому році). Репутація забудовника стає щораз важливішою, бо він дуже багато вкладає в якість будівництва, вчасну здачу об’єктів навіть у складних умовах. А от наявність укриття не в лідерах, залишається посереднім фактором.

Чого ж бояться забудовники? Насамперед того, що повернуться не всі з понад 6 млн громадян, які зараз за кордоном, а також низького рівня народжуваності, невизначеності із закінченням бойових дій та припинення фінансування з боку США та Європи. 

«Проблема номер один у теперішньому будівництві – відсутність кваліфікованих кадрів через військову службу. Навіть якщо ти укладаєш контракти із субпідрядниками, генпідрядниками, то не факт, що команда, яка почала будувати об’єкт, у такому ж складі його завершить. Також є питання до кваліфікації й того, чи працівники взагалі залишаться на об'єкті, – вважає Катерина Джичка. – Також ми боїмося зміни курсу внутрішнього інвестора на закордонні проєкти, бо нерухомість купують і для себе, і задля інвестиції. В 2022 році задля інвестиції квартири купували лише 12% від показника 2021 року. В 2023-му їх уже 46%, та все одно це не зростання. У 2020-му і 2021 роках в нас купували по 6-10 квартир, цілими поверхами, навіть під'їздами. Тепер такі інвестори перейшли на закордонний ринок – у Польщу, Туреччину, Грузію. Вважаю, що ті інвестори, які були, назад до нас не повернуться. Динаміка зростання ціни цього не прогнозує, та й закордонні проєкти щодо ціни, якості й безпечності кращі»

Також є страх перед проблемою з основними джерелами енергії. Торік під час блекаутів процес будівництва на генераторі додав 10 000 доларів лише на дизель, щоби забезпечити нормальну роботу, а це економічно недоцільно.

Із позитивного: ринок працює з програмою «єОселя», країна йде в правильному напрямку до іпотечного кредитування, яке мають наші західні сусіди, адже, за даним експертки, 93% контрактів у Польщі укладають завдяки іпотеці. Катерина Джичка висловила сподівання, що за два роки ми зможемо сягнути 30-40% цього показника.

Триває внутрішня міграція, люди купують житло або ж інвестують у нього, оскільки є попит на оренду. Також є новий upper-middle клас – військові та контрактники, які отримують зарплату вищу, аніж середня по Європі. Є великі вливання грошей у нашу економіку, можливість партнерства з європейськими компаніями щодо побудови соціального житла.

«Я їжджу на форуми, знайомлюся з багатьма людьми з Польщі, Іспанії, Америки, які розглядають інвестиції в Україну, готують підрядників на відбудову і дуже позитивно дивляться на ситуацію у житловій забудові в Україні», – пояснює вона.

Також маємо недостатню пропозицію на ринку житла, бо девелопери неохоче запускають нові проєкти. Але в 2021-му – на початку 2022 року об’єктів, на яких завершували будівництво, продали дуже багато. У Львові почалося будівництво 22 ЖК, але цього надто мало, бо попит значно більший.

«Є багато ЖК, де залишилися неліквідні квартири або ж дороге житло. Таких пропозицій достатньо на ринку. Однак на 2024 рік нам уже не вистачає пропозицій, щоб забезпечити попит рівня цього року. Треба випустити певну кількість ЖК за адекватною ціною (1350-1500 доларів за 1 м²), з квартирами середньозваженою площею 30-60-90 м². Однак на ринку так не є: вводять дороге житло бізнес- та елітного класу від 2500 доларів за 1 м² або економсегмент (та й то ближче до Львова, а не в самому Львові). А потрібна поява житла комфорт-класу» – резюмує спікерка.

Місту важлива людиноцентричність, розвиток локацій та якість забудови

Антон Коломєйцев, головний архітектор Львова, каже, що для нього все змінилося, що він навіть не пам'ятає, як було до початку війни.

«У перші тижні, місяці ми ставили контейнерні містечка, які стали тимчасовим помешканням для внутрішньо переміщених осіб, що приїхали зі сходу та півдня України з мінімумом речей. Архітектори, які вчора проєктували тисячі метрів квадратних, включалися в роботу для того, щоб максимально швидко заселити людей. Цей соціальний момент дуже цінний, він сильно змінив речі, які відбуваються у нашому місті, кожного з нас, – пояснює він. – Тоді над нашими головами летіли ракети, одна з них влучила у СТО, загинули люди... Зараз ця СТО відбудована, і в цьому полягає сила бізнесу, людей, готових продовжувати і стартувати знову. Або ж у липні, коли ракети влучили в житловий будинок і прекрасний офісний центр, про який я за кілька днів до того говорив із Войцеховським у Варшаві».

Антон Коломєйцев під час інтерв'ю «Твоєму місту» / Умовне фото

Навіть у складний час війни Львів, центр міста, залишається зоною притягання з погляду туризму, культури. Та є й зміни в нашому місті: затверджена інтегрована концепція розвитку, яка максимально зрозуміло і публічно доносить логіку просторового розвитку (інтенсивний розвиток міста, неможливість будівництва в полях).

«Хабітат (у 1985 році ООН ухвалила проводити Всесвітній день Хабітат, присвячений умовам проживання в населених пунктах. Його відзначають у перший понеділок жовтня, починаючи з 1986 року – Ред.) сприймається дуже негативно, потрібні нові автодороги, інфраструктура, мережі, за які мають всі платити і які нереально збудувати в потрібній кількості. А от інтенсивний розвиток є характерним для всіх передових міст світу. Не всім жителям Львова до вподоби те, коли поруч із їхнім будинком чи близько до центру потрібно будувати щось нове замість колишніх радянських промислових підприємств, щось ущільнювати. Але міська влада завжди відстоює позицію ущільнення міста, щоправда, в правильний спосіб, – вважає головний архітектор Львова. – Інтегрована концепція лягла в основу детальних планів та інших речей, однак сильно контрастує з генпланом, який практично неможливо прочитати як креслення. Де є основні осі, простори розвитку, інтенсифікації всередині кільця між центром і районами радянської доби, там є й динаміка з погляду ринкових умов, логіки та інтенсивного розвитку міста».

Перед містом зараз постали кілька викликів. Всі об'єднані громади в Україні на порозі розробки комплексного плану. На Львів це також чекає.

«Ми оновили геодезію на всю громаду. Це основа, щоб стартував комплексний план – новий і необхідний містобудівний документ», – каже він.

Ще один виклик – європейська колія. Рік тому про це багато говорили, до Брюховичів мала пролягати тільки пасажирська гілка, яка не мала б жодного потенціалу для товарних перевезень, не була б інтегрована з іншими напрямками. Та після перемовин із представниками ЄС, міністрами, «Укрзалізницею» підходи змінилися.

Читайте також: «Ви бачили Під Голоском? Ми такого не хочемо». Де у Львові буде новий мікрорайон

«У липні 2023-го на замовлення Єврокомісії JASPERS презентував стратегію, завдяки якій Львів набуває зовсім іншої ролі. Цей документ на десятки років стане основою майбутнього розвитку всього залізничного сполучення між Євросоюзом, Україною та Молдовою для інтегрування цих країн у загальну структуру залізничної Європи. Львів стає точкою перетину коридору між Чорним морем (найбільший порт – Константа) і Балтійським морем. Це дуже важливі логістичні речі. В контексті цього зараз маємо надзвичайно інтенсивну співпрацю в межах робочої групи з «Укрзалізницею»: перші проєкти, контейнерні термінали, землі, які можна інтенсифікувати, можливість пуску електрички у майбутньому завдяки перебудові залізничних сполучень», – пояснює Антон  Коломєйцев. І зауважує, що, спілкуючись із забудовниками та архітекторами, часто апелює до якості забудови, яка важлива навіть попри всю свою інтенсивність. Вона не у фасадах, архітектурі, а в просторі, який формується. У час війни місто запровадило нові стандарти якісного житлового будівництва. Мовиться про просторове структурування, те, щоб мати різну типологічність, середню поверховість на 6-7 поверхів із окремими акцентами, де це можливо, про гуманнішу забудову, спільномірну людині, та нові вимоги до безпеки.

«Класично ми у Львові мали вулицю як основний громадський простір міста, квартал, двір, який використовує спільнота. Це дуже чітко структурований простір. Але на Сихові радянської доби бачимо повний хаос: незрозуміло, де починається і закінчується вулиця, кому належить двір, чий це простір і хто має про нього піклуватися. Такий хаос є симптомом 1960 – 1970-х років у світі. В передових містах Європи так уже не мислять, а в нас ця логіка успішно трансформується й тиражується мільйонами метрів квадратних, хоч з'являються нові бренди, забудовники, – дивується він. – Ми хочемо знову мати вулицю, двір».

Все ще актуальним є розвиток постпромислових територій, які десятки років залишаються незагосподарьованими.

Фото: Андрій Білий

У місті багато вакантних і важливих локацій, як-от на Городоцькій біля вокзалу. Ця територія – суперпотенційна, і місто намагається показати, що тут можна організувати комфортний простір, мати комерційний ефект і ефект для міста. Правий бік уже впорядкували, місто інвестувало в це, зробило алею, дорогу. А лівий із рядом МАФів просто псує загальне сприйняття.

«За чотири роки роботи я бачу динаміку, зміни, зокрема й на Під Голоском. Ми не можемо мислити великими районами міста, маємо думати на рівні мікрогромад, із залученням інших осіб намагатися визначати пріоритети, слабкі елементи», – додає він.

Читайте також: Що варто врахувати під час оновлення Привокзального ринку у Львові. Пояснення архітектора 

Під час війни повністю обрізані бюджети, але попри це треба працювати з громадськими просторами. Навіть якщо замінити страшний паркан, поставити стільці, вже буде ефект.

«Мені подобається, як із ландшафтами працюють швейцарці. В них усі рішення дуже бідні, прозаїчні. Якийсь гравій чи невеличка колода робить простір затишним, – стверджує Антон Коломєйцев. – А в нас на ШРП залишалася палета вуличної плитки, і ми оновили алею, вона стала інклюзивною. Або ж на Йосифа Сліпого, де ще до війни розібрали спортивний майданчик. Однак до задуманого проєкту зможемо повернутися хіба за десять років. Частину засипали піском, зробили майданчик для пляжного волейболу, футбольне поле, і в цьому просторі вже повно людей. Стараємося  підтягувати це, досягти ефекту мінімальним коштом».

Величезне питання, яке стосується будь-якого нового девелопера і міських вулиць, це інклюзивність. Місто вчиться, як правильно діяти. Невдовзі площа Ринок буде зразковою у цьому. Орієнтація передусім на людей на колісних кріслах.

Після 2022 року Львів став великим гуманітарним хабом. 5 мільйонів людей пройшли через місто тільки за перший рік війни. Частина містечок, побудованих для них, вільна: люди повертаються додому.  Місто змінює формат цих містечок, але не демонтує їх, бо це хороший резерв за умов нестабільної ситуації в країні.

До Львова прибувають і багато травмованих людей – військових та цивільних. Тому виник муніципальний проєкт Unbroken. За рік збудований місток із другого поверху лікарні до сьомого поверху колишньої поліклініки, яку перетворили на реабілітаційний центр.

«До кінця січня буде готовий фасад одного з корпусів. Усередині всі приміщення перебудовані. В корпусі ліворуч – колишній триповерховій дитячій поліклініці – триває дерев'яне будівництво, щоб наростити ще два поверхи, бо не вистачає ліжко-місць. Попереду проєкт у Брюховичах, протезну майстерню на 1000 м² вже будують. Працюємо також над кампусом лікарні, маємо підтримку в будівництві трамвайної колії, плануємо муніципальне житло для поранених, яке можна надавати найбільш потребуючим, – пояснює головний архітектор міста і веде далі:

«У Львові вже народжуються прототипи, які будуть використані в Україні. Також маємо експеримент – будівництво першої в світі 3D-школи на 3D-принтері. Стараємося всі виклики розглядати як можливість експериментувати, винаходити, рухатися вперед».

Марічка Ільїна

Повна або часткова републікація тексту без письмової згоди редакції забороняється і вважається порушенням авторських прав

_________________________________________________________________________________________________________________

Щоб отримувати актуальні й гарячі новини Львова та України, підписуйтеся на наш Instagram та Viber.

Трансляції важливих подій наживо і щотижневі відеопрограми – про актуальні львівські питання у «Темі тижня» та інтелектуальні розмови на загальноукраїнські теми у «Акцентах Твого міста» і публічні дискусії для спільного пошуку кращих рішень викликам громади міста – дивіться на нашому YouTube-каналі.