Фото: Freepek

Фото: Freepek

«Зараз маємо пік». Як змінилась ціна на квартири у Львові

6248 0
В Україні стрімко здорожчала нерухомість. Ціни на столичному ринку тільки за жовтень зросли майже на 32% за квадратний метр. Експерти проводять паралель із «мильною бульбашкою» цін на житло у 2008 році”. Tvoemisto.tv дізналося, що відбувається із цінами на ринку нерухомості у Львові.

Про ріст ціни

Вартість квартир у Львові зросла, але не настільки як у Києві, говорить Роман Юськів, агент із нерухомості громадської організації «Галицька нерухомість». 

«Львівський контекст збільшення цін на житло не набагато відстає від тенденції у Києві, проте у Львові вартість квартир у новобудовах також зросла. Дещо менше, але приблизно на 20%. Зараз реально менше, ніж 900 доларів за квадратний метр у новобудові Львова не купити. Ще пів року тому вартість була 750-800 доларів», – говорить він.

Про те, що особливо зросли ціни квартир у новобудовах говорить й експертка з нерухомості Ірина Яремко.

«Ми не збираємо дуже детальної статистики, але помічаємо ріст цін на квартири та житлову нерухомість. Це зростання дуже помітне. За останній рік особливо дуже зросли в ціні новобудови. Якщо півтора-два роки тому можна було знайти квартиру за 500-600 у.о. за кв. метр, то зараз таких цін немає», – каже Ірина Яремко.

Ціна зростає через багато факторів, серед яких подорожчання будівельних матеріалів та оплата будівельникам.

«Будівельні компанії пояснюють ріст ціни через подорожчання будівельних матеріалів та збільшення оплати будівельникам. Пандемія так само внесла свої корективи. Багато професіоналів повернулися з Європи. Вони вже звикли до високооплачуваної роботи. Щоби втримати доброго працівника, компанії платять більше. Все це відбилося на вартості квадратного метра», – каже Ірина Яремко.

Вартість житла у Львові постійно збільшувалася з 2014 року. За її словами, на ціну вплинув попит та об’єктивні причини. 

«Львів завжди був популярний, а особливо в останні роки. Після Революції Гідності і військових дій на сході. Також дуже багато людей повернулося з Криму до материкової України і шукали для себе комфортне житло. Це не могло не відбитися на вартості житла. Населення міста збільшилося, люди почали активніше купувати оселі у Львові. Наші клієнти говорять, що це зручне та комфортне європейське місто зі своїми традиціями», – стверджує експертка.

Чи це не є ознакою росту цінової бульбашки як у 2005-2008?

За словами Ірини Яремко, сьогоднішню ситуацію варто розглядати уже в іншому контексті, тож проводити аналогій, на її думку, не варто.

«Так, можливо, ми маємо зараз пік ціни за квадратний метр. Однак щось прогнозувати і проводити аналогії – це дуже невдячна справа. У 2008 році зростання цін спричинили банківські кредити, коли їх надавали всім охочим і квартири масово купували в кредит. Зараз – інший контекст. Незрозуміло, як поведе себе економіка в майбутньому, також не зрозуміло, наскільки затягнеться пандемія», – додає вона.

Ціни не залежать від локдаунів, говорить Яремко. Еспертка радить купувати житло тоді, коли виникає потреба в його купівлі, і не відкладати покупку через очікування падіння цін.

«Були очікування, що як тільки почнеться локдаун, ціни на нерухомість впадуть. Цього не сталося. Навіть відбулося протилежне – вони зросли. Люди стали менше їздити на відпочинок та відправляти дітей на навчання за кордон. Крім інвестицій у нерухомість не було іншої можливості інвестицій», – говорить вона. 

Не варто сподіватися і очікувати падіння ціни. Експертка радить молодим сім’ям купувати квартири зараз, адже незрозуміло, що відбудеться у найближчі кілька років.

Значний попит та житло у 2008 році був спровокований безконтрольними кредитуванням, також вважає Роман Юськів.

«Я би не говорив те, що зараз назріває «мильна бульбашка» на ринку нерухомості. У 2008-му це була тенденція у світі. Ціни на нерухомість у США зростали через шалений попит, який був штучно створений через видачу безконтрольних кредитів. Взяти іпотеку міг практично будь-який студент із фіктивною довідкою про доходи, яких у нього не було», – говорить Юськів. 

Ріст цін на житло трапився через декілька факторів. Невикористаний попит на житло, який «заморозився» у 2020 році, за його словами, – основна причина росту цін сьогодні.

«Під час Covid-19 у 2020 році ціни дещо знизилися, бо на ринку був реальний застій, який тягнувся до червня 2021 року. Тоді дуже мало нерухомості продавалося. Після закінчення локдауну стало зрозуміло, що життя продовжується і люди знову почали купувати нерухомість», – каже спеціаліст. 

На його думку, представники ІТ-галузі зараз вкладають свої кошти у житло, тому ціни ростуть. Ріст цін не такий стрімкий, як у 2008 році.

«По-друге, представники деяких сфер, як ІТ, продовжували і далі працювати, тепер їм стало необхідно кудись вкладати інвестиції. По-третє – ціни виросли не на 100%, а лише на 20%. У 2005-2008 роках люди не встигали купувати житло, як ціни вже зростали», – додає він. 

Про ціноутворення

Ціна на нерухомість залежить від багатьох факторів, проте ключовий з них – це місце розташування будинку, розповідає Ірина Яремко. За її словами, нова квартира на околицях ніколи не буде дорівнювати ціні квартирі у центрі.

«Оцінка нерухомості – це ціла наука. Колись, коли я була на конференції в Америці, рієлтори говорили про визначення вартості. Вони жартували, що є три показники визначення вартості нерухомості: локація, локація і локація. Перш за все, на ціну впливає місце розташування об’єкту. Перебудови та покращення можна зробити у помешканні на власний смак, але перенести його неможливо. Гарно зроблений ремонт на околицях Львова не буде стільки коштувати, як квартира без ремонту у тихому спокійному зеленому центрі», – говорить вона.

За її словами, визначальним у ціноутворенні на житло є тип будинку. Радянська забудова завжди коштує менше. «Хрущівки» завжди залишаться «хрущівками», вони ніколи не будуть коштувати дорожче, або так само, як «сталінки».

Також одним із факторів, які визначають ціну на житло, експертка називає матеріал, з якого побудований будинок, та додаткові квадратні метри і комфорт.

«Клієнти завжди надають перевагу цегляному будинку, ніж панельному, чи газо-, піноблоковому. Незрозуміло, як вони поведуть себе через років 20. Лоджії великі, балкони великі, ліфт – все це додає до ціни. Коли ми робимо попередню оцінку об’єкту, дивимося дуже багато факторів, включаючи близькість до транспорту, інфраструктури, кількість сусідів, вид з вікон», – говорить Ірина Яремко. 

Ціни на житло на первинному і вторинному ринку

Львів – специфічне місто із різними типами забудови. За словами Ірини Яремко, інколи відносно стара квартира в центрі може коштувати дорожче, ніж овобудова на околицях.

«Львів не можна порівнювати з іншими містами в Україні, бо, мені здається, що ми є найбагатшим містом у різноманітті будинків. У нас є історична забудова, забудова австрійського часу, польська забудова, сталінки, хрущовки. Інколи ціна квартир старого фонду міжвоєнного періоду 1930-1939 років, які будували поляки, може бути значно вищою від ціни новобудов. Це, зазвичай, будинки у центрі або недалеко від центру, малоквартирна та малоповерхова забудова із просторими кімнатами», – говорить Яремко.

Зараз серед покупців попитом користуються квартири й із радянської забудови, говорить Роман Юськів. За його словами, вартість квартир при купівлі зараз не намагаються зменшити.

«Ціни на квартири на вторинному ринку у Львові пов’язані із вартістю осель на первинному ринку. Вони також зросли. На них також значно зріс попит: якщо раніше деякі з квартир протягом довгого часу не хотіли купувати, то зараз за квартири ніхто навіть не торгується. Активно продаються навіть оселі в радянських будинках, бо не кожен може дозволити собі дорогий ремонт у новобудові», – каже Юськів.

Чи працівники IT-сфери продукують будівництво нового житла?

Працівники ІТ-галузі дійсно є «двигуном» нового будівництва, на думку Ірини Яремко. Вона говорить, що спершу багато з них винаймали якісне житло, а пізніше почали вкладати у будівництво.

«Молоді люди, які працюють у IT-сфері, отримують достойну заробітну платню. Спершу багато хто з них просив винайняти дуже якісні квартири з повним наповненням в новобудовах. Для них вартість оренди в місяць 500 у.о. була абсолютно доступною. Проте потім вони зрозуміли, що не варто орендувати, коли можна придбати своє житло і зробити той самий ремонт ітанаповнити її на свій смак», – каже експертка.

Завдяки ІТ-фахівцям будуються не тільки нові багатоквартирні комплекси, а й зводять нові котеджі.

«Дуже багато молодих людей з ІТ дозволяють купити собі квартири в межах 100 тисяч умовних одиниць. Багато ІТ-спеціалістів не тільки купують собі кваритири, а й будують котеджі за новітніми технологіями та особливими архітектурними рішеннями», – розповідає Ірина Яремко.

Працівники ІТ-сфери, а також ті, хто працює за кордоном – це ті, хто найбільше вкладає у нове будівництво у Львові.

«ІТ-фахівці однозначно розвивають будівництво. Це – платоспроможна верства працівників. На початках вони можуть дозволити собі винайняти житло преміум класу, потім вони ж і купують нові квартири. Також активно купують житло є заробітчани. Вони можуть навіть жити закордоном, але купувати його для своїх дітей», – каже Роман Юськів.

Чи стимулює розвиток будівництва державна програма «Доступна іпотека 7%»?

Умови для кредитування державною іпотекою «Доступна іпотека 7%» дуже вимогливі, тому Ірина Яремко не зустрічала жодного клієнта, який би скористався нею. Натомість експертка називає державну підтримку соціально вразливих верств суспільства більш реальною. 

«Я зустрічала небагато клієнтів, які намагалися взяти кредит «Доступна іпотека 7%». У ній дуже багато вимог. Треба, щоби квартира була у буднку не старше певного віку, щоби квадратних метрів було не менше певної кількості, щоби ціна була визначена у певних межах. Потрапити у ці визначені межі дуже важко. У моїй практиці не було жодного випадку, щоби мої клієнти скористалися таким кредитом. Натомість я знаю дуже багато випадків, коли ми допомагали купувати житло для сиріт, для поранених учасників АТО, для сімей, рідні яких загинули на війні. Ось тут державні виплати були більш реальними», – каже вона.

Гарним PR-продуктом називає державну програму з кредитування «Доступна іпотека 7%» і Роман Юськів. За його словами, він не знає жодного клієнта, хто би нею скористався.

«Я про неї дуже багато чув, але наразі серед моїх клієнтів і знайомих ще ніхто нею не скористався. Вона гарно розпіарена, але ще не бачив жодного клієнта, який би взяв цей кредит. Принаймні серед моїх клієнтів, я не говорю, що їх немає взагалі», – каже експерт із «Галицької нерухомості». 

Роман Тищенко-Ламанський

Повна або часткова републікація тексту без письмової згоди редакції забороняється і вважається порушенням авторських прав.

Міські акценти

+
Щодня наша команда працює над тим, щоб інформувати Вас про найважливіше в місті та області. За роки своєї праці ми довели, що «Твоє місто» - це медіа, якому справді можна довіряти. Долучіться до Спільноти Прихильників «Твого міста» та збережіть незалежне медіа для громади. Кожен внесок має значення!