Кілька років тому у Львові сталась бійка між забудовником та людьми, які придбали у нього квартири. Тоді поліція розбороняла людей пострілами у повітря. Tvoemisto.tv поспілкувалось із юристом Віталієм Білоусом і дізналось, на що треба звернути увагу перед купівлею нерухомості в новобудові та чи можливо повернути кошти, якщо щось пішло не так.

На карті незаконних забудов у Львові – кілька десятків житлових комплексів. Йдеться, зокрема про такі компанії, як ОК «Вілла Варшава», ГО «Наше ідеальне місто», «Престиж Умань», ПрАТ «Ірокс» тощо. Останнє, що зводить багатоквартирний житловий будинок без дозвільних документів на вул. Тернопільській, 42, минулого тижня оштрафували на 1,6 млн грн.

Ще одна історія трапилась із цим забудовником улітку 2016 року, коли люди купували квартири в ПрАТ «Ірокс» на вул. Антонича, 3. А виявилось, що на будову не було жодних дозвільних документів, тож не можна було підключити комунікації – ані воду, ані світло. Тоді власники квартир у багатоповерхівці вирішили зробити це самостійно.

«До мене зверталися люди, які там купили квартиру, і потім за власний кошт проводили світло, робили документи, а забудовник їм у тому ще й перешкоджав – ставив бетонні блоки, заважав копати траншеї тощо», – розповідає Віталій Білоус.

Тоді навіть побилися представники забудовника та мешканці новобудови. Аби припинити бійку, поліції довелось стріляти в повітря. Зараз люди таки в'їхали у свої помешкання, проте загубили багато нервів і коштів у цій історії.

Читайте також: У Львові поліція застосувала табельну зброю, аби припинити бійку

А навесні вже цього року «Ірокс» відновив будівництво на вул. Тернопільській, 42 у Львові. Через це місто скерувало звернення до всіх відповідних інстанцій, аби зупинити роботи, які вважало самовільними. Разом з тим, як повідомили у компанії «Ірокс», будівельні роботи на Тернопільській, 42 ведуть згідно з дозволом Інспекції Державного будівельного контролю у Львівській області №12-08ж від 13.03.2008 року. У компанії зазначали, що цей документ дозволяє виконувати будівельні роботи.

Однак минулого тижня забудовника ошрафували на 1,6 млн грн, адже дозвіл на виконання будівельних робіт анулювали ще 2016 року. Відтоді, за даними міської інспекції Держархбудконтролю (ДАБК), нічого не змінилося.

Шість кроків або що потрібно перевірити перед купівлею

Віталій Білоус каже, що загалом є шість важливих кроків, якими слід керуватися під час вибору забудовника і нерухомості, аби не нажити собі проблем. Найперше і головне питання – земельна ділянка – право власності чи право користування нею. Це, за його словами, своєрідний фундамент, що слід перевірити перш за все. Для цього потрібно перейти за посиланням на сайт Держгеокадастру та ввести кадастровий номер ділянки.

Читайте також: У історичному центрі Львова демонтували засклений балкон

«Ділянка не обов'язково має бути у власності забудовника. Це може бути оренда, суперфіцій (право користування чужою земельною ділянкою для забудови), інше право користування, але документи на земельну ділянку повинні бути», – говорить юрист.

Далі слід перевірити наявність містобудівних умов та обмежень. Якщо ідеться про Львів, то це зробити досить легко: рішення міськради є на сайті, де можна перевірити, чи їх видавали, за адресою, забудовником чи кадастровим номером земельної ділянки.

Третій крок – перевірка дозволу на будівництво.

«Коли йдеться про багатоквартирний будинок, то обов’язково має бути дозвіл. Є сайт з дозвільними документами в публічному доступі, сайт Інспекції з держархбудконтролю, де можна пересвідчитися, чи є такий дозвіл», – додає Віталій Білоус.

Наступний крок – технічні умови на водопостачання, водовідведення, електрику, газ, якщо в будинку передбачені котли.

Читайте також: Львівська міськрада відбере у компанії «Ірокс» садочок у Рясному як компенсацію за мільйони боргів

Далі важливо звернути увагу на схему купівлі-продажу, наскільки вона надійна. Їх є багато і різних. За словами фахівця, може бути і попередній договір, і кооператив, і форвардний контракт або інвестиційні варіанти.

«Львівські забудовники іноді просто продають квартири за готівку, так, що і квитанцій на руках не залишається. Це взагалі дуже ризикований варіант, на це погоджуватися точно не можна. Кооператив – трохи гірший варіант, бо передбачає безповоротний фінансовий внесок на будівництво і якщо щось піде не так, то складно повернути кошти», – розповідає юрист.

Слід перевірити історію забудовника у реєстрі судових рішень. Буває, що є судові справи стосовно землі чи дозвільних документів, що потім можуть вилізти боком.

Чи реально перевірити забудовника самостійно

Впоратися самому з тим, щоби зібрати документи та перевірити забудовника, каже Віталій Білоус, практично нереально. Навіть людині з досвідом для того, аби знайти деякі документи, іноді потрібно ретельно і довго пошукати. Важливо, що лише ріелтор в цьому випадку не допоможе, оскільки його завдання – продати квартиру. Бажано знайти фахівця, який би займався питаннями нерухомості. Так можна швидше зорієнтуєтеся і розібратися у ситуації.

Читайте також: 5 скандальних забудов у Львові, які погоджував Мінкульт

«Якщо у Львові з цим трохи легше, то знайти містобудівні, що видавали, наприклад, у Дублянах чи в Брюховичах, набагато складніше. А фахівець може дати конкретний висновок про те, купувати чи ні. Це дозволить спокійно спати і потім не буде історій, коли вкладники беруть плакати, приходять під міськраду і вимагають не зносити будинок, в який вони вклали гроші», – говорить він.

Хто або що перешкоджає компаніям отримати дозволи

У Львові є недобросовісні забудовники, а є й такі, що збирають мінімум документів, бо інші отримати складно. Якщо йдеться про історичний ареал міста – треба погодження від Міністерства культури на початок будівельних робіт. У 90% випадків, каже юрист, забудовники його не отримують. Коли йдеться про пам’ятку архітектури, то потрібен висновок з управління охорони історичного середовища ЛМР. Те, з чим можуть бути труднощі, забудовники ігнорують і будують, як є.

Але реальність, за словами Віталія Білоуса, така, що навіть, коли в забудовника все добре з документами, отримати дозвіл на роботи буває складно. Є багато вимог від окремих осіб. У приклад юрист наводить житловий комплекс «Національний» на вул. Стрийській, поблизу видавництва «Вільна Україна». Колись там на 150 метрів паркану написали «Будуємо без хабарів».

Читайте також: Епіфаній теж просив. Як у центрі Львова будують храм. Оновлена візуалізація

«Цей напис висів там довго і забудовник пояснював, для чого саме. Його представники дуже довго ходили кабінетами, але їм не могли пояснити, в чому проблема і що треба доробити, аби отримати дозвільні документи», – говорить юрист.

Цікаво, що містобудівні умови та обмеження мають видати на першому етапі – перед проєктуванням, однак були випадки, коли будинки вже звели, а квартири продали, і тільки тоді виконком затвердив МУО заднім числом. Одна з компаній без містобудівних умов та обмежень не могла ввести будинок в експлуатацію, і влада чомусь пішла їй назустріч.

Чи реально повернути гроші

Віталій Білоус каже, що на практиці майже нереально повернути гроші. Зараз забудовники на кожен об’єкт будівництва створюють нову юридичну особу з мінімальним статутним капіталом.

«Буває, що в забудовника щось пішло не так, закінчилися гроші, він не може добудувати, здати, а кошти, які отримав від людей, вже інвестував. Тоді людина отримує судове рішення про те, що забудовник зобов’язується повернути гроші, але чи на практиці можна буде стягнути їх – невідомо, бо немає що стягнути», – додає він.

Водночас, якщо є об’єкт, що довго не добудовують, та незадоволені інвестори, це негативно позначається на репутації забудовника. Коли ідеться про більші компанії, що справді хочуть вирішити це питання, вони можуть зробити це за рахунок інших об’єктів. Але, здебільшого, є окрема юридична особа, з якою судитимуться інвестори, та стягнути не буде що.

Читайте також: Нам це треба. Як локальні громади можуть заробляти на історичних об'єктах

«Також забудовнику можуть анулювати дозвіл на будівництво, приміром, за порушену висотність. Якщо це виправити, то дозволи можна відновити», – зазначає юрист.

Віталій Білоус також наводить приклад довгобуду на вул. Лукаша, неподалік гуртожитків Національного університету «Львівська політехніка». Там багато років стоїть недобудована «свічка» і також була судова тяганина. Забудовнику сказали зменшити поверховість і тоді завершити роботи.

Натомість Львівський окружний адміністративний суд дозволив не зносити два незаконні поверхи скандальної багатоповерхівки на Лукаша, 1 у Львові. Суд визнав протиправними та скасував приписи Державної архітектурної будівельної інспекції у Львівській області про призупинення будівництва та знесення двох поверхів новобудови на вулиці Лукаша, 1.

Ольга Коваль

Повна або часткова републікація тексту без згоди редакції заборонена та вважатиметься порушенням авторських прав.