Фото: prolviv.com

Фото: prolviv.com

Як забудовують Львів та чим зможуть пишатись наші онуки

9204 0
Львовом захоплюються, сюди не проти їхати, але вже зараз варто думати про те, щоб і через кілька століть тут хотілося жити. Tvoemisto.tv організувало дискусію «Сучасна забудова Львова і майбутня історична пам’ять. Як Львову не втратити своє обличчя» за участі президента Асоціації архітектури Франції, головного архітектора Львова, забудовників, архітекторів, і депутатів міськради.

Львів забудовують попри війну 

Попри війну у Львові триває активна забудова. Чи не щотижня виконком Львівської міської ради видає містобудівні умови на будівництво нових житлових комплексів, публічні обговорення яких фактично відсутні. Впродовж кількох останніх років виконавчий комітет Львівської міськради погодив для проспекту Чорновола низку містобудівних рішень, де планують збудувати торговий центр та кілька нових ресторанів. Також трансформується промисловий район Підзамче: тут уже запланували будівництво офісів на місці деяких заводів, зводять сучасні житлові комплекси. Розвиваються й інші райони Львова – мікрорайон Трускавецька – Івана Пулюя, де за останні кілька років погодили будівництво сучасних житлових комплексів, паркінгу, міського архіву, офісів і навіть льодової арени. Серйозно має змінитися й забудова вулиці Княгині Ольги, однієї з найперспективніших магістралей Львова, тощо. Під час засідання, яке відбулося 26 січня, з’явилося рішення про будівництво готелю на вулиці Любінська замість ресторану «Шекспір», нового ЖК на Личаківській та загальноосвітньої школи й дитячого садка на території житлового району Під Голоском.

Про те, що в майбутньому Львів має зважати на свої активи, ідентичність та формувати нові райони, не копіюючи інші, а також мати глобальний підхід до певної території та пам’ятати, що це мало б стати спадщиною ХХІ століття, напередодні в інтерв’ю Тvoemisto.tv зазначив президент Асоціації архітектури Франції Мартен Дюплантьє. З його слів, Львовом захоплюються, сюди не проти їхати, але вже зараз варто думати про те, щоб і через кілька століть тут хотілося жити.

Головний архітектор Львова Антон Коломєйцев переконаний, що так і буде, адже є візія майбутнього.

«Зараз для нашої держави складний час, бо вся увага прикута до лінії фронту. Нам треба витримати натиск і перемогти, водночас треба думати про майбутнє і те, яким буде завтрашній день. Це розуміння прийшло ще у лютому минулого року. Наприклад, з точки зору містобудівної політики ми зробили чимало речей, зокрема ввели нові стандарти якості будівництва. Виконком виїжджає на кожну ділянку, де є критичний об’єкт з точки зору житлового будівництва, який може негативно позначитися на навколишній забудові, відтак виносить питання на містобудівні ради», – сказав він.

А ось щодо активності забудови, то, зі слів учасника дискусії, вона знизилася. До активної фази війни, тобто до 24 лютого 2022 року, Львів був містом, яке притягувало, бо тут відчувається комфорт, прикута увага до екології та транспорту. Чимало людей переїхали через це зі столиці до міста Лева. Але у Львові не вистачає квадратних метрів на людину. Маючи певний заробіток, люди покращували свої умови проживання, і місто розвивалося глобально, надолужуючи потенціал, набутий у минулі десятиліття. Що стосується сьогодення, то ми в загальноєвропейському процесі.

Знаковою книжкою головний архітектор Львова вважає «Місто-колаж», де автор Колін Роу описує дві моделі житла. Перша – будь-який будинок у місті може бути «окупантом», і тоді простір навколо нього стає випадковим, незручним, хаотичним. Друга – будинки є визначальниками простору, вони формують якісний, комфортний простір, співмасштабний людині.

Читайте також: У Львові частину вулиці Хуторівки перейменували на проспект Святого Івана Павла ІІ

Львів творили будівлі, де простір важливіший за фасад та архітектуру. Львів’яни, які виросли в місті, мають цей код у собі і розуміють, що таке співмасштабна, комфортна архітектура. Отже, варто й надалі відновлювати цю модель.

На запитання, які проєкти сучасної забудови за останні п’ять років у Львові є такими, що притягують, Антон Коломєйцев назвав Центр Шептицького, церкву на Сихові, яку збудували на початку 2000-их років, майбутній проєкт «Незламні» та інші.

На його думку, житлова архітектура у Львові є фоновою, а забудова стає щораз якіснішою.

«У нас немає «мурашників» на 20 поверхів із виходом у двір, куди ніколи не потрапляє сонце. Ми стараємося будувати житло на сім-вісім поверхів із окремими акцентами. Це поступова зміна, яка триває десятиліттями, а не трансформація одного року. І в цьому помітна різниця між нашим та іншими містами», – вів далі учасник дискусії.

Позитивним архітектор вважає те, що площа Ринок пішохідна. Це позначилося на Львові й відкрило туристичний потенціал.

Сучасна забудова Львова і вплив держави

Як зазначив Антон Коломєйцев, через зміни в законодавстві вплив міської ради та головного архітектора постійно знижується. Проте серед погоджених проєктів нема таких, за які може бути соромно.

Якщо до активної фази війни вартість одного квадратного метра житла у нас становила 600-700 доларів, що для європейських міст дешево і вважається соціальним житлом, то тепер ринок змінився і ціни зросли. Це означає, що масовий, менш якісний, дешевий сегмент відпаде. Архітектура буде якіснішою та конкурентнішою.

Усіх «десять заповідей», які дали в квітні минулого року та які стосуються стандартів якісного житлового будівництва – паркувальних місць, безпеки, фасадів, організації простору і планування, зараз дотримуються як забудовники, так і учасники ринку у Львові, за що головний архітектор дуже вдячний. Це «викристалізовується до зразкових європейських міст», сказав він. 

Зразкові європейські міста і те, як розвивається Львів

Зі слів президента Асоціації архітектури Франції Мартена Дюплантьє, який може оцінити місто зовні як гість, Львів має багато збережених активів і рівнів історії. Тоді як у інших містах України мовитиметься про відбудову, у Львові це буде будова або розбудова.

Дещо непокоїть і засмучує учасника дискусії те, що вплив міста знижується (мовиться про закон №5655, який прийняла Верховна Рада, але ще не підписав президент. Докладніше про зміни, які містить цей закон, можна прочитати у інтервʼю). Історично Львів, як і інші міста – Барселона, Брюссель чи Амстердам, що розрослися у ХІХ столітті, мали узгоджені правила розвитку, які диктував не тільки ринок. Кожне місто мусить мати свої правила, але в критичний момент важливо, щоби уряд на національному й законодавчому рівнях переглянув їх і надав повноваження.

Будівництва, як зазначив Мартен Дюплантьє, тривають близько семи років. Про найновіші проєкти йому нічого не відомо, бо він їх не бачив. Натомість Антон Коломєйцев каже, що, аби побачити зміни в місті, доведеться чекати. Наразі помітні лише наслідки попередніх рішень.

«Стандарти, про які ми зараз говоримо, є намаганням зробити максимум, публічно на місцевому рівні погодити із забудовниками напрямок руху. Але якщо на національному рівні більше влади буде на місцях, не виникатиме нюансів із запропонованим законопроєктом №5655, де мовиться про те, що забудовники самі можуть створювати приватні органи перевірки і контролю за забудовою, то такого не може бути. Вважається, що будь-який дозвіл мають видати швидко, за кілька днів, по суті, не бачачи нічого, лише грубі параметри висоти, та й ті виписані з електронної системи. Якісного середовища з таким підходом ми не збудуємо», – додав головний архітектор Львова.

Із його твердження, зараз місто підтримує багато міжнародних партнерів, від яких хотілося б переймати стандарти. Україна взяла курс на євроінтеграцію, тож в аспектах будівництва, архітектури повинна євроінтегруватися.

Коли у Німеччині подають проєкт у міську раду, місто має певний час, щоби звіритися з управлінням екології, управлінням дорожньої інфраструктури чи інженерними службами. При цьому очікувати дозволу на проєкт можна більш ніж рік. На що Мартен Дюплантьє відповів, що це може зайняти від трьох до шести місяців, бо отримання такого дозволу залежить від певних нюансів. А на уточнення Антона Коломєйцева, що, згідно з новим законом, тривалість отримання дозволу має становити до 10 днів, опонент все ж зазначив, що за такий час перевірити все не вдасться.

Однакові правила для всіх

Депутат ЛМР, заступник голови комісії архітектури, містобудування та розвитку територій Юрій Мартинюк зазначив, що не розуміє головного архітектора Львова, коли той висловлюється як представник місцевої влади і як чиновник:

«Дискусія, яка точиться кілька місяців у будівельній галузі щодо законопроєкту №5655, як на мене, спричинена тим, що насамперед місцева влада, муніципалітети в нашій державі не хочуть зважати на потреби бізнесу, який є основою сплати податків, розвитку робочих місць та економіки. Через це виникли різні трактування з боку професійної спільноти, бізнесу, чиновників. Якби всі почули один одного і проводили спільні консультації, у майбутньому мали б наслідки, якими зараз пишаємося, говорячи про Австро-Угорську імперію».

Принагідно Юрій Мартинюк нагадав, що стародавня частина Львова свого часу була збудована людьми, які становили економічну основу цього міста: купцями, аристократією, фабрикантами. Тому влада мусить почати бути владою.

«Якщо ми говоримо, що повинні формуватися правила, то вони мають бути однакові для всіх, але з урахуванням як потреб міста, так і економіки, розвитку майбутніх поколінь. Якщо буде діалог між місцевою, центральною владою, бізнесом, громадою, тоді й припиняться дискусії», – вважає він.

На зауваження, чи в нас усе мало б бути, як у Польщі, де існують єдині правила в місті і де будь-який забудовник, як і його конкурент, незалежно від стосунків із місцевою владою, все може побачити в режимі онлайн (план, висотність, обмеження), Юрій Мартинюк відповів, що це необхідне. Адже правила гри мають розуміти всі, їх не може формувати хтось один, треба виходити з потреб цілого міста, містян, підприємців.

Щодо будівель та об’єктів, названих Антоном Коломєйцевим такими, що притягують, депутат ЛМР з цим погодився, але водночас дав приклади інших будівель та вулиць, де не все так добре. Серед них район Трускавецької та Малоголосківської. Його забудовували окремими елементами, і в підсумку виникають постійні претензії чиновників, мешканців району, контролюючих структур і навіть правоохоронців. При цьому всі намагаються перекласти відповідальність на підприємців, зробити їх винними в прорахунках з управлінськими або адміністративними рішеннями.

Коментуючи слова Філіпа Шухевича у інтерв’ю для Тvoemisto.tv, де інженер та урбаніст зазначив, що також не може назвати район Львова з найкращою інфраструктурою, бо ж проблеми існують у всіх районах, Юрій Мартинюк сказав, що окремий житловий комплекс може бути перлиною, але якщо немає стратегічного бачення, взаємоузгоджуваності в місті, то виникатимуть проблеми.

Катерина Джичка, яка є CEO у Well Bud, Founder Експерт новобудов «Вдома», зазначила, що їй неприємно чути від депутата Львівської міської ради, що між бізнесом та міськрадою нема комунікації.

«За останній рік-два зі всіма проєктами, на які ми намагалися отримати містобудівні умови чи хотіли продумати влучність та зручність об’єкта, ми йшли до міста, і воно було відкритим. Діалог був завжди. Варто лише хотіти. Набагато гірше, коли все обходити», – пояснила вона.

Читайте також: Міст на Княгині Ольги: знести чи добудувати

З її слів, можливо, у 2022 році у Львові й видали багато дозволів на будову, але в експлуатацію ввели вдвічі менше житлових об’єктів, аніж у 2021-ому. І це великий тригер.

«2021 рік показав чудовий приріст новобудов. А ось 2022-ий був найважчим для забудовників за останні 10 років, бо майже відсутні продажі, лише завершували розпочаті проєкти. Для розуміння скажу, що від видачі дозволу до початку реалізації проєкту минає як мінімум рік», – зазначила учасниця дискусії та наголосила, що чимало забудовників, які вже отримали містобудівні умови й обмеження, не починатимуть проєкти цього року, в них нема розуміння, куди рухатися далі.

За статистикою, яку подала Катерина Джичка, в експлуатацію ввели 3800 квартир. Якщо порівнювати з січнем 2022 року, продаж відновився на 25%. Вартість квадратного метра житла у Львові становила не 600 доларів, як сказав Антон Коломєйцев, а 890, тепер – у межах 1160-ти.

Про те, що попередні консультації з містом проводять усі добросовісні забудовники, наголосив ще один учасник дискусії – генеральний директор будівельної компанії «Ваш Дім» Володимир Гаразд.

«Девелопмент – тривалий процес. Крім того, що є законодавство, правила, ДБН, добросовісні забудовники все одно здійснюють попередні консультації з містом. Тоді є розуміння, де ми можемо будувати, які будуть обмеження. Проєкти, що подаються на містобудівні умови й обмеження, добре опрацьовані, містять концепцію. Відомо навіть, як виглядатиме фасад», – сказав він.

Володимир Гаразд погоджується, що ринок житла справді впав у три-чотири рази, і взагалі має сумнів, що найближчим часом у Львові розвиватиметься офісна інфраструктура. Він більше вірить у розбудову житла і побудову готелів.

«Для девелопменту за останні 15 років це вже четверта криза: у 2009-ому, 2014-ому, в період коронавірусу, а тепер війни. Але зупинятися ми не маємо права, мусимо рухатися далі», – додав учасник дискусії.

На якість житла впливає клієнт

Ще один депутат ЛМР, представник ТзОВ «Львівська інвестиційна компанія» Назар Бербека зазначив, що з року в рік у Львові стає більше якісної архітектури, громадських просторів, житлових будинків та офісів. І це заслуга архітекторів, девелоперів, міської влади.

А що стосується району вулиці Малоголосківська, то в реалізації проєкту квартальної забудови площею 3,5 гектара брали участь кращі архітектурні студії. Тут враховані й прокладені нові дороги, хідники, передбачена інфраструктура, зокрема новий дитячий садок на 350 місць. Депутат погодився, що є окремі проблемні ділянки, які не завершили або з якими ще працюють інші девелопери, але називати цей район, зі слів Юрія Мартинюка, поганим не варто.

Назар Бербека вважає, що на якість житла впливає клієнт: «За кожної кризи й спаду активності бачимо, що клієнти прискіпливіше ставляться до вибору житла, його якості,чітко розуміючи, що коли придбають якісний об’єкт із безпечними дворами, то він буде більш ліквідним. Також із року в рік бачимо, що за якість люди готові платити більше. Навіть у час війни хороші проєкти можна продавати».

Одним із визначальних чинників буде ринок, покупці, яким реалізовуватимуть житло.

Будують якісніше й комфортніше житло

До питання, яким буде Львів після війни, повернувся засновник архітектурного офісу ZELEMIN Андрій Павлів. Він вірить у перемогу, але має передчуття, що всі ми будемо дуже виснажені – морально, фізично, матеріально. На час перемоги в нас буде зовсім не проста ситуація з будівництвом у місті. Тож це питання варто постійно контролювати, бо в день перемоги вже буде запізно, можуть виникнути швидкі, а отже, хибні рішення.

Читайте також: Львівський ювелірний піде з молотка. Репортаж із заводу, що працює 80 років

На його думку, Львів – унікальне місто, яке обійшло Першу та Другу світові війни, зараз переживає ще одну, але все ж таки залишається одним із найбезпечніших та найкомфортніших.

«Географічне положення Львова та рішення Єврокомісії, яке передбачає завершення техніко-економічного обґрунтування прокладання європейських колій, у тому числі у Львові, є хорошою перспективою в містобудівельному розвитку. З 2006 до 2016 року відкрили понад 100 об’єктів готельного бізнесу. Також для Львова важливим є розвиток освітнього та наукового напрямків. Чимало архітектурних шкіл уже переїхали сюди, і це свідчить про хороший ґрунт і середовище, де є конкуренція між архітектурними фірмами», – вважає Андрій Павлів. 

Архітектор Юрій Столяров під час дискусії зазначив, що у Львові намірів щодо будівництва багато, та лише половину з них можна реалізувати впродовж року-двох. Решта є тільки декларацією намірів для того, аби мати кейс проєктів. Забудовники займуть вичікувальну позицію і зважатимуть на зміни в державі. Але це має свої переваги, зокрема в тому, що багато забудовників перестали спішити, їхні рішення щодо поверховості будівель, прилеглих територій, простору ґрунтовніші.

Що стосується перспектив, то багато архітекторів у розпачі, побоюються, що попереду нова епоха хрущовок, дешевого масового житла. На думку архітектора, житлове будівництво не має бути мегадорогим, але припускатися помилок у плануванні вулиць та прибудинкових площ не варто.

Юрій Столяров також нагадав, що сучасна мапа Львова виникла, коли з’явилася залізниця. І в цьому може бути одна з найбільших перспектив міста після війни:

«Ми не можемо отримати великих коштів від міжнародних фондів, бо, на щастя, не маємо великих руйнувань через війну. Але Львів може стати хабом для всіх потоків із країн ЄС в Україну і навпаки. Львів може стати другим Гамбургом у питанні залізничних перевезень та логістики. Це шанс міста – заменеджерити ці потоки, тоді буде в усьому поступ».

Львову потрібна міська електричка

Крім того, Юрій Столяров зазначив, що критично важливим найближчими роками стане запуск міської електрички. Але для цього треба зробити кілька великих кроків за допомоги зовнішніх інвесторів – тими ж коштами від Єврокомісії та світу.

Щоби запуск міської електрички у Львові був якісним, для початку варто винести вантажні залізничні перевезення з центру міста і прокласти другу колію в обхід Львова – через Брюховичі. Натомість станцію Підзамче можна використовувати для пасажирського потоку. Це дасть поштовх до розвитку логістичних і бізнесових функцій.

Читайте також: Житло на ЛАЗІ. Як змінюється вулиця Стрийська і що тут ще збудують

«Таке рішення добре вписується в проєкт європейських транспортних коридорів. Є програма «Коридори солідарності», на яку щороку виділяють мільярди євро. При активній участі міста це можна прив’язати, розв’язати європейські та українські проблеми й отримати вдале рішення», – сказав Юрій Столяров.

Натомість головний архітектор Львова Антон Коломєйцев запевнив, що місто уже веде перемовини з різними міністерствами щодо колії в обхід Львова та запуску міської електрички. Особливо це питання стало актуальним після того, як деякі порти перестали працювати і всю роботу з перевезення зерна та вантажів узяла на себе залізниця. 

Однак на реалізацію проєкту із запуску міської електрички знадобляться мільярди:

«Щоби вона запрацювала, наприклад, на гілці між Сиховом та залізничним вокзалом треба збудувати другу колію. Згадайте, як біля парку «Горіховий гай» на насипі виглядає 20 метрів колії. А такий насип треба збільшити вдвічі та зробити колію! Ба більше, половина міста працює на постійному струмі, а половина на перемінному. Знадобляться двофазні локомотиви. Тому коли починаєш вникати у суть проблеми, то мовиться про мільярди», – пояснив головний архітектор Львова, вважаючи, що в пріоритеті є будівництво колії європейського стандарту.

Цифровізація спрощує процеси

Ще один учасник дискусії – львівський забудовник Олег Манзій, який працював у ІТ-сфері, пов’язаній із містобудуванням, та є одним із перших серед тих, що створювали модель центральної частини Львова, вважає, що цифровізація всіх процесів, завантаження проєкту в електронній формі для проходження експертизи, в ЄДСБ (портал Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва – Ред.), інших документів, необхідних для початку будівництва, є позитивним рішенням.

«Буквально тиждень тому я отримав сертифікат на здачу в експлуатацію. Місяць часу ми технічно не могли добитися від системи елементарної галочки. Та все ж вважаю це мегапозитивним. Не секрет, що ми отримували першу сторінку експертизи, а далі експерти казали, що решту розділів додадуть. Ніхто не був проти – ні забудовники, ні чиновники, ні ДАБІ. Корупція в нас не подолана, але багато процесів стали послідовними, плавнішими, правильнішими. Експертиза справді стала експертизою», – сказав Олег Манзій.

Також забудовник наголосив, що ніколи б не почав будівництво без діалогу з місцевою вдалою: «Це був би «стоп» для мого бізнесу або всього проєкту».

Зі слів Олега Манзія, за останні чотири роки в місті прийняли дві стратегії – план сталої мобільності та стратегію інтегрованого розвитку. Але генплан вже не є ідеальним документом, тепер потрібна ще й стратегія транспорту, екології. Львів уже вийшов за рамки міста, навіть житлові квартали – такі як Сихів – уже біля Сокільників. Тож йому хотілося б бачити стратегію розвитку: де вони мають побудувати житло для пів мільйона людей, які приїхали сюди через війну.

«Якби можна було отримати документ від поважної європейської містобудівної компанії, нам, забудовникам, стало б зрозуміло, де шукати землі. Бо земель у Львові для забудов немає, маю на увазі безпроблемних», – уточнив він.

Читайте також: Історія проспекту у Львові, де можна було побачити Полтву 

Те, що електронна система документообігу є зручною, погоджується й Антон Коломєйцев. Але щодо містобудівних обмежень є питання, на якому етапі муніципалітет повинен брати на себе відповідальність, адже люди голосують за міську владу, є чиновники, дорадчі органи. Якщо раніше головний архітектор міста давав дозвіл на будівництво та приймання в експлуатацію і без підпису ніщо не приймалося, то тепер він, на жаль, не має на це суттєвого впливу.

Антон Коломєйцев на твердження про те, що у Львові треба розселити ще пів мільйона людей, відповів, що не впевнений, чи є у забудовників попит на таку кількість охочих. Натомість головний архітектор нагадав, що в місті збудують соціальні будинки за 19,5 мільйона євро, які надійшли від донорів Єврокомісії. Це буде житло для людей, котрі пройшли у Львові реабілітацію. Як приклад він згадав німецький Фрайбург, де взяли кредит на дотаційне житло. 

Також під час дискусії прозвучала ідея винести так звану ділову забудову на околицю, щоби місто було мобільним. Із цим не погодився головний архітектор Львова. На його думку, найгіршим є будівництво в полях: 

«Ми заперечуємо висотне будівництво поза межами Львова як населеного пункту, інакше буде колапс, без автомобіля не обійтися. Львів – компактне місто, його треба таким залишити», – наголосив він.

Львів, на його погляд, має стати містом коротких відстаней, щоби люди на роботу не їздили в один район і таким чином навантажували громадський транспорт або ж створювали колапс із автівок, а могли ходити на роботу в найближчий офіс.

Під час дискусії виникло питання, чи варто Львову брати приклад із міст щільної забудови і чи це завжди означає некомфортність.

Президент Асоціації архітектури Франції Мартен Дюплантьє зазначив, що щільна забудова не суперечить комфорту. Прикладом цього може стати «п’ятнадцятихвилинний» Париж – щільно забудований, але добре продуманий.

Ольга Шведа

Фото Івана Станіславського, Твоє місто

Повна або часткова републікація тексту без письмової згоди редакції забороняється і вважається порушенням авторських прав.

Вибір Твого міста

+
Щодня наша команда працює над тим, щоб інформувати Вас про найважливіше в місті та області. За роки своєї праці ми довели, що «Твоє місто» - це медіа, якому справді можна довіряти. Долучіться до Спільноти Прихильників «Твого міста» та збережіть незалежне медіа для громади. Кожен внесок має значення!