Від сьогодні в Україні стартував ринок земель сільськогосподарського призначення. Громадяни України тепер можуть вільно продавати та купувати таку землю. Це повинно зробити ринок землі більш прозорим і зменшити кількість зловживань, які відбувалися на ньому впродовж останніх років. Власне про земельні махінації та способи захисту від афер Тvoemisto.tv говорило з юристом, колишнім керівником управління юстиції у Львівській області Ярославом Жукровським. Він вважає, що держава не готова ще до переходу на вільний ринок землі. Чому так і як не потрапити сьогодні в Україні в халепу у земельних питаннях – читайте в інтерв'ю.

Пане Ярославе, розкажіть, чому в людей часто виникають проблеми із отриманням земельних ділянок: одні отримують відмови від Держгеокадастру, натомість право власності отримують зовсім інші люди. Або земля, яка за генпланом мала бути громадським простором, передається у приватні руки. Це результат і наслідок хаосу, безсистемності, відсутності державного контролю у сфері земельних відносин?

Читайте також: Ваша земля – уже не ваша. Або що робити, щоб не втратити батьківську хату

У нашій державі у сфері земельних відносин здебільшого можна робити все, навіть те, що заборонено законом. І ніхто за це відповідальності не несе. Чи є в нас приклади кримінальних справ, які стосувались незаконного відчуження, чи незаконного користування землями, які доходили до вироку суду? Немає. Чому? Тому що система відповідальності не працює. Проблема у відсутності ефективного регулятора і, зрештою, у відсутності самого судового захисту прав людей, які хочуть або користуються землею.

Візьмемо ваше журналістське розслідування з цієї тематики. До чого воно зводилось? Переважно до того, що Держгеокадастр видає безсистемні та непередбачувані накази: в одних він надає земельні ділянки, а в інших у великій кількості відмовляє у наданні таких самих ділянок. Значить, ключовим елементом у цьому механізмі – не зовсім впорядкованого використання земель – є державний орган. Тому що є надмірна дискреція, свобода розсуду. Начальник того чи іншого Держгеокадастру, дивлячись на одні і ті ж документи, може їх не підписати абсолютно безпідставно і юридично необгрунтовано.

Як саме Дежгеокадастру це вдається?

По самій своїй суті Держгеокадастр не виконує тих функцій, які б мав виконувати. Це шкідливий орган для прав людей і інтересів держави. Тому що, як можна видати наказ про надання земельної ділянки в тому чи іншому селі людині, яка проживає за 100 чи 200 кілометрів від цього села? На підставі незрозумілої технічної документації. Так, з одного боку все правильно – є заява громадянина. А в нас будь-який громадянин має право на безкоштовну приватизацію земельної ділянки. Але чомусь є вибірковий і подвійний характер реалізації цього права.

В підсумку абсолютно чужі, випадкові люди з вулиці можуть отримати земельну ділянку в селі, а селяни, які з діда-прадіда там живуть – їм зась. Якщо Держгеокадастр так працює, то питання: чи потрібен він тим звичайним людям, які хочуть реалізувати своє право на землю? Можливо потрібен лише певному середовищу людей, які мають бізнесові чи інші наміри стосовно використання цієї землі.

У такому разі, можливо, зміна повноважень Держгеокадастру вирішить проблему такого хаотичного розпорядження землею?

Мені здається, що у здоровій державі і в здоровому суспільстві такий державний орган з такими повноваженнями, які має Держгеокадастр, не потрібен. Його давно потрібно було ліквідувати як інститут, який насправді здійснює шкідливі функції. І звуження цих повноважень – це правильно. Але це напів крок до правильної земельної реформи. Такий орган, у такому вигляді, з таким штатом, повноваженнями, підходами, філософією – не має права існувати.

Чи є можливість в людей повернути свою землю у спірних та неоднозначних ситуаціях? Як ви оцінюєте можливість відстояти своє право у судах? Які шанси є у людей і у міста повернути землю?

Судова практика у цій сфері є дуже різна. З одного боку вона є позитивна стосовно землекористувачів, але тільки, якщо вони мають якісь правовстановлюючі документи, щоб донести, встановити в суді факт наявності свого права.

Ті люди, які взагалі не мають жодних документів, то вони і шансу не мають жодним чином обгрунтувати своє законне право у суді. Але я вважаю, що у будь-якому випадку не варто ніколи опускати рук і треба звертатись у суди – формувати юридичну та судову практику.

Я більш ніж переконаний, що найближчим часом може бути рішення Європейського суду з питань реалізацій земельних прав, яке зробить певну революцію у цих правовідносинах. Коли ми візьмемо останнє рішення Європейського суду про продаж землі за минулий чи позаминулий рік, то там чітко викладені позиції, що не можна обмежувати ринок землі. Це було в рішенні Європейського суду, а він якраз формує якісну і правильну правову доктрину. По ідеї, місцеві суди мали б теж формувати цю правильну правову позицію, але наразі так не відбувається.

Тому кожну окрему ситуацію треба розглядати в деталях. Я впевнений, що є позитивна перспектива розгляду і вирішення таких справ.

Зараз є судова практика отримання спадщини через суд. Тепер великий агрохолдинг не йде до нотаріуса, він йде в суд, навіть до спливу шестимісячного терміну і пачками робить право власності на ті земельні ділянки, які вони хочуть використовувати. Тож не правильно, коли суд використовується як інструмент накопичення земельного фонду та бізнес капіталу. Тут має бути ця точка неповернення, коли і судова, і правоохоронна системи зрозуміють, що не може бути надалі такого свавілля та хаосу.

Агрохолдинги збирають документи на землю, якою володіють селяни. Як вони це роблять?

Зараз в селах дуже велика кількість земель, на які власники земель не мають жодних належних правовстановлюючих документів. Це навіть видно по кадастрових картах. Чому так? Тому що немає належно оформленого права власності на цю землю.

До чого зараз додумались агрохолдинги. Якщо помирає власник, то агрохолдинг не чекає шестимісячного строку, поки спадкоємці звернуться до нотаріуса з заявою про оформлення спадщини. Вони одразу через місяць-два звертаються в суд і в межах кількох місяців суди штампують рішення про визнання права власності в порядку спадкування без залучення нотаріусів. Без оформлення спадщини. І так виглядає, що цю землю отримує особа, яка є спадкомцем з метою передачі землі в оренду. 

Як вберегти себе від таких моментів, аби не стати жертвою маніпуляцій?

Якщо людина розуміє, що в неї немає ніяких правовстановлюючих документів, то вона має розуміти, що і шанси її дуже мізерні. Я думаю піде велика хвиля суспільного незадоволення, судових процесів. Коли земля стане об’єктом масової купівлі-продажу, тоді і люди почнуть впорядковувати свої земельні питання.

Тут немає універсальної формули, тому що багато в системі відносин в сфері землі не залежать безпосередньо від людини. Немає державної політики – контролю, відповідальності, відновлення прав, захисту прав. І людина залишається віч-на-віч з проблемою, яку не завжди можна вирішити. Але, якщо люди будуть ходити в суди, йти до кінця, йти до Верховного суду, до Європейського суду, будуть формувати судову практику – тоді велика кількість проактивної позиції землевласників чи потенційних землевласників, вона буде здатна змінити загалом практику і ця сфера буде більш оптимістичною.

Як зробити так, щоб до суду не дійшло?

Проблема така: більшість людей мають документи старих зразків або взагалі їх не мають. Простіше прийняти закон і все легалізувати за тими людьми, які мали власність або користувалися. Це ідеальна формула. Але її ніхто не реалізує, тому що вона нікому не цікава. Адже вона не вигідна. З погляду держави та великих корпорацій така справедлива формула і механізм – вони не цікаві.

Що робити? Людина має розуміти, що якщо вона немає жодного документу, державного акту, сертифікату, то як вона доведе в суді право власності? Люди живуть стереотипами. Вони думають, що якщо мають землю біля хати, то вона їхня. Правовий статус землі без належного юридичного впорядкування – це нечийна земля. І нею зможе розпорядитися орган, який має відповідні повноваження. Чи місцева рада чи геокадастр.

Про вулицю Вернадського у Львові. Ви знаєте, що там був тільки генплан і більше нічого, і що це була земля за межами міста...

Це питання є напівюридичне. Це питання з напівполітичним характером. І мені здається, що у цьому питанні крапку все таки має поставити суд. Чи є правові підстави для скасування відповідного наказу геокадастру – складно сказати. Де-юре, є орган, який розпоряджається землею і він видає шаблонний наказ. Які підстави для його скасування? Наявність генплану? Можливо. Та чи інша особа – вона є громадянином України? Є. Вона має право на реалізацію свого права на землю? Так, має. Мені видається, що оцей суспільно-політичний конфлікт – він напівюридичний і шанси його врегулювання більше залежать від юристів однієї та іншої сторони.

Тут мало права є. В даному випадку державний орган виступив існтрументом реалізації політичних амбіцій в розпорядженні землею. Я найменше бачу тут юридичний конфлікт. Але однозначно тут складно сказати.

Зміни, які зараз відбуваються у земельній сфері зменшать кількість корупційних схем? 

Ця система будувалась десятками років. Дуже мало було зроблено, щоб відлагодити її і направити у правильне русло. Філософія державного регулятора є шкідливою для громадян країни. На мою думку, такий регулятор не має право на існування. Як і коли це зміниться? Складно сказати. Що робити? Чекати, впорядковувати свої документи, відстоювати свої права. Якщо не буде якісної та ефективною державної політики у цій сфері, то залишиться все як і було раніше до цього.

Розмовляла Вікторія Савіцька

Повна або часткова републікація тексту без письмової згоди редакції забороняється і вважається порушенням авторських прав.